青島市城陽區(qū)卓越蔚藍(lán)群島項目。李鵬飛 攝

據(jù)業(yè)內(nèi)機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，青島全市商住地塊共成交117宗，總出讓面積337.35萬平方米，成交總金額224.17億元。

西海岸土拍成交最多 城陽區(qū)緊隨其后

從全市各區(qū)域土地成交情況來看，2021年上半年，土地市場供應(yīng)和成交主要集中在西海岸、城陽區(qū)等區(qū)域，具體來看，西海岸新區(qū)作為青島土地市場最活躍區(qū)域，以41宗、102.03萬平方米的土地成交奪冠。城陽區(qū)緊隨其后，上半年成交土地21宗、成交面積80.57萬平方米。萊西市則以11宗供地數(shù)量、45.83萬平方米土地面積位居第三。

高溢價率極其稀少 底價成交是主旋律

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，除市北區(qū)開平路地塊溢價率達(dá)到64.89%觸發(fā)規(guī)定而熔斷外，其余區(qū)域均為底價成交。另有專業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，青島市上半年成交的新地塊，平均成交樓板價為3162元/平方米，成交地塊平均溢價率僅為1%。總體來看，青島2021上半年土拍市場，主旋律是底價成交，市場以穩(wěn)健為主。

國信拿地面積最多 海爾產(chǎn)城創(chuàng)花錢最多

2021年上半年，國信集團(tuán)高新區(qū)獲取8宗地總建筑面積77.8平方米，位居面積榜榜首，和達(dá)集團(tuán)拿地16宗總建筑面積61.2萬平方米位列第二，融創(chuàng)中國拿地11宗總面積49.9萬平方米位列第三。

值得關(guān)注的是，拿地金額榜前三甲均為青島本土企業(yè)，依次為海爾產(chǎn)城創(chuàng)成交總價32.8億元，國信集團(tuán)成交總價25.0億元，和達(dá)集團(tuán)成交總價18.0億元。

西海岸拍出超大地塊 單幅超32萬平方米

1月22日，西海岸新區(qū)有8宗新地塊走上拍賣臺，其中有一宗3290號商住地塊，格外引人注目，是今年上半年青島土拍市場上亮相的少有的“超級”大地塊。

該地塊位于西海岸新區(qū)三沙路以東、翠島路以南，占地192546平方米，容積率1.7，建面32.73萬平方米；出讓部分占地171365.94平方米，規(guī)劃建面291322.1平方米，其中住宅建面14.4萬平方米，起始樓板價2909元/平方米。

開平路45號成地王 綠城高價進(jìn)市北

在青島首批集中出讓的地塊中，最驚心動魄的要數(shù)開平路45號地塊。該地塊在5月12日首次登臺拍賣時，17家開發(fā)商叫價164輪觸發(fā)17000元/平方米熔斷價，最后叫價溢價已近65%，超過此前市北區(qū)土地拍賣的最高價14620元/平方米，成為市北“新地王”，不得不轉(zhuǎn)為線下競價。時隔兩天，5月14日線下競自持結(jié)果出爐，最終綠城中國以樓板價17000元/平方米+自持商品住宅建面2156.9平方米拿下了該地塊，正式宣告進(jìn)入市北。

嶗山誕生總價地王 本土實力房企斬獲

5月13日，嶗山區(qū)土地市場“開閘”，共有2宗新地塊上市，據(jù)悉這兩宗都是海爾工業(yè)園東區(qū)改造用地，規(guī)劃用途涵蓋城鎮(zhèn)住宅、商務(wù)金融、科教用地等，兩幅地塊總占地9.28萬平方米，規(guī)劃總建面34.37萬平方米，起拍總價為32.78億。其中住宅地塊樓面起始價為10773元/平方米。

在拍賣中，這兩幅地塊僅經(jīng)過一輪競價，就被青島海云創(chuàng)智商業(yè)發(fā)展有限公司（海爾產(chǎn)城創(chuàng)）成功收入囊中，全部為底價成交，成交總價32.78億元。  

7月供地計劃出爐 共111宗約6283畝

根據(jù)公告，7月份擬以招拍掛方式公告地塊111宗（市轄區(qū)第二批集中招拍掛出讓住宅用地將另行集中公告），總面積約6283畝，其中工業(yè)、倉儲用地51宗，面積約2603畝；新型產(chǎn)業(yè)用地（M0)3宗，面積約68畝；商服用地12宗，面積約444畝；平度市、萊西市城鎮(zhèn)住宅用地（含商住用地）22宗，面積約2058畝；公共管理與公共服務(wù)用地（教育用地、社會福利用地等）及其它用地23宗，面積約1111畝。  

青島市嶗山區(qū)張村河板塊一項目施工現(xiàn)場，據(jù)了解，該片區(qū)周邊的住宅房價已在每平方米35000元至45000元。李鵬飛 攝

供地新政改變市場格局 競爭日趨白熱化

2月24日，國家自然資源局發(fā)布公告，全國將有22個重點城市實施集中發(fā)布土地出讓+集中組織土地出讓活動的“兩集中”政策，并且原則上發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。其中，首批共有北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫等22個城市入選試點。  

從上半年青島土拍市場表現(xiàn)可以看出，土地供應(yīng)“兩集中”模式改革，對青島上半年的土拍市場影響十分明顯，表現(xiàn)為在這則公告問世后，將上半年的土地市場分為了兩個半段，前半段，延續(xù)了2020年的土拍模式，新地塊陸續(xù)分批次上市拍賣；而后半段則集中在5月中旬的“集中拍賣”上。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年上半年50強房企投資金額1.64萬億元，與去年上半年相持平。走勢上呈現(xiàn)先抑后揚，50強房企一季度投資力度延續(xù)了去年6月以來下滑的趨勢，二季度在集中供地帶動下，投資力度顯著高于一季度與去年四季度，與2020年二季度的投資窗口期持平。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著第二、三批集中供地的來臨，未來城市、企業(yè)間的洗牌與分化仍會加劇，其中龍頭房企和國企、央企策略仍是率先“搶跑”，且優(yōu)勢顯著，相較之下，中小房企拿地難度加大，僅能通過合作拿地或撿漏的方式參與。對于未能成功拿地的企業(yè)，尤其中小房企來說，及時轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略布局、拓寬拿地渠道將是獲得新增土儲、保證企業(yè)持續(xù)運營的重要方式，但如何在權(quán)益和規(guī)模之間做取舍，將是此類房企面臨的一大考驗。尤其是第一輪規(guī)模房企“廝殺”之后，第二批集中供地或?qū)⑹侵行》科鬆帄Z的好時機。青島土地市場也是如此，未來競爭更加白熱化。

7月30日，青島市轄區(qū)第二批集中供地名單出爐（包含市北、李滄、嶗山、城陽、高新區(qū)、西海岸和即墨），共計 100 宗，面積約 5474 畝，總建面839萬㎡，起拍總價364.7億，最高樓面起始價18504元/㎡，其中住宅用地（含商住用地）79 宗，面積約 4480 畝。隨著新一輪供地信息的發(fā)布，各開發(fā)商又將上演一場激烈角逐。  

業(yè)內(nèi)分析，這對房地產(chǎn)市場以及消費者來說是整體利好，長期看，土地市場的多級分化將加速開發(fā)商的洗牌，優(yōu)勝劣汰，良幣驅(qū)逐劣幣，將更好地塑造樓盤產(chǎn)品品質(zhì)、提高整個房地產(chǎn)市場的整體質(zhì)量與服務(wù)水平。

青島日報記者李鵬飛 攝影報道

李鵬飛，青島日報運營中心策劃總監(jiān)、青島日報地產(chǎn)主編、觀海新聞APP時尚頻道負(fù)責(zé)人。媒體從業(yè)13年，作品曾獲省級新聞一等獎。近年來專注并深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，在青島日報設(shè)有專欄“飛閱樓市”。