■下跌：急于把舊房變現(xiàn)購買新房不得已降價(jià) ■堅(jiān)挺：好學(xué)區(qū)次新房優(yōu)質(zhì)物業(yè)成就美麗價(jià)格

有關(guān)青島樓市上半年的各種數(shù)據(jù)紛紛出爐，市場回暖，新房呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)步上漲的局面。然而對二手房來說，市場并沒有那么樂觀。盡管成交量也出現(xiàn)了大幅增加，但就成交價(jià)格而言，卻幾乎未見波動(dòng)，不少老舊小區(qū)甚至出現(xiàn)了價(jià)格下跌的局面。記者從市場了解到，從去年開始新房大量上市，搶走了很多二手房客源。另外，很多改善型購房者急于把手中的舊房變現(xiàn)購買新房，也抵消了部分價(jià)格上漲。當(dāng)然，最重要的還是目前樓市主要客戶群體，正在向90后甚至00后過渡，對于年輕人來說，老舊的二手房遠(yuǎn)沒有新房居住舒適性高，由此便導(dǎo)致了二手房不被大家所認(rèn)可。

不少老舊小區(qū)二手房出現(xiàn)了價(jià)格下跌的局面。資料圖片

/ 案例 /

二手房想出手其實(shí)不容易

十年前，徐波從濟(jì)南來到青島發(fā)展，在江西路二中分校附近買下一套舊房子。幾年后又在附近買了新房，但舊房一直沒賣。 “前幾天我看一位地產(chǎn)大咖的公眾號，他說‘老破小’和‘遠(yuǎn)大新’都不建議長期持有，就打算把那套舊房子賣掉。 ”年初徐波就把房子掛到了中介，“一開始我想賣2.8萬元/平方米，可兩個(gè)多月都沒一個(gè)人來看房?！彼粩嘞抡{(diào)價(jià)格，直到四月份，房子才以2.6萬元/平方米的價(jià)格售出。 “2018年有人出價(jià)3.2萬元/平方米，我都沒賣。目前周邊新盤價(jià)格也維持在3.8萬元/平方米以上，為什么二手房的差距能這么大？ ”徐波有點(diǎn)想不明白，不過，他還是慶幸自己年初早些出手，因?yàn)榫驮谏蟼€(gè)星期他還碰到了給他賣房的中介小伙子，并告訴他現(xiàn)在這一片的房價(jià)已經(jīng)跌到了2.4萬元/平方米。

徐波遭遇了價(jià)格下跌，市民趙先生遇到的就是買家難找。他的房子位于魯信長春，考慮到孩子漸漸長大，他想從套二置換成套三。“一開始我去找中介，說了自己的心理價(jià)位，中介說他的報(bào)價(jià)挺合理，如果想早點(diǎn)出手，最好掛牌價(jià)格再降降。”趙先生說他沒同意中介的方案，可此后一個(gè)多月房子始終無人問津。 “中介告訴我，魯信長春的品質(zhì)在二手房里面算是好的，但無奈小區(qū)太大，同一戶型在他們中介就有十幾套在同時(shí)出售，所以想急售只能降價(jià)。 ”

/ 分析 /

二手房價(jià)值要看附加值

“二手房的確是這樣有漲有跌，其中涉及的因素很多?！辨溂业禺a(chǎn)遠(yuǎn)洋風(fēng)景店的孫鵬經(jīng)理告訴記者，這半年在他們店附近的二手房價(jià)格還是呈現(xiàn)上漲趨勢的。 “我們這里是浮山后，因?yàn)槭菬衢T學(xué)區(qū)，所以說也是現(xiàn)在青島炙手可熱的區(qū)域，新房每平方米價(jià)格從去年的2.8萬元左右漲到了4萬元以上。但二手房才漲了不到10%?！睂O經(jīng)理說因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)，所以這里的房子還能保持上漲，類似于浮山后四小區(qū)這樣開放式舊小區(qū)，如果放在別的區(qū)域，價(jià)格極有可能還會(huì)下跌。所以孫經(jīng)理告訴記者，對于二手房來說，外部因素的加持才是最重要的。 “浮山后四小區(qū)的老房子現(xiàn)在的價(jià)格還能賣上3.1萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格和湖光山色這樣的封閉小區(qū)差不多。原因是它離學(xué)校更近，而且面積小總價(jià)會(huì)較低。對于考慮學(xué)區(qū)房的家長來說，總價(jià)可能比單價(jià)更重要。 ”

除了學(xué)區(qū)的因素，現(xiàn)在買房特別是買二手房的群體還多是以90后的年輕人為主，比起60后、70后，他們會(huì)對居住環(huán)境有更高的要求。 “物業(yè)要好，周邊環(huán)境要好，戶型還要好，這些可能都是老舊小區(qū)給不了他們的?！睆倪@些方面來看，對于房齡超過20年的老房子來說，除了降價(jià)來凸顯價(jià)格優(yōu)勢外，幾乎沒有別的辦法。

當(dāng)然在二手房中也有價(jià)格堅(jiān)挺的存在，“學(xué)區(qū)、次新房、封閉小區(qū)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)，最好還是小套三，總價(jià)在300多萬元，如果能集齊這些條件，那這樣的二手房單價(jià)甚至有可能超過同區(qū)域新房的價(jià)格。”孫鵬拿附近的遠(yuǎn)洋風(fēng)景小區(qū)舉例，如今二手房的價(jià)格依然能保持在3.8萬元的單價(jià)，這與附近遠(yuǎn)洋萬和公館這樣的新房幾乎沒有差距。

/ 預(yù)測 /

下半年二手房維持現(xiàn)狀

對于二手房有人曾預(yù)測，其價(jià)格波動(dòng)比較新房有一定的滯后性，也就是說在新房普漲過后，二手房有可能在下半年會(huì)啟動(dòng)漲價(jià)潮。對于這樣的預(yù)測，多位業(yè)內(nèi)人士都不贊成?？仆粍?dòng)產(chǎn)萬科中心店店長龔海防告訴記者，上半年其實(shí)二手房市場已經(jīng)啟動(dòng)，“很多準(zhǔn)備置換新房的業(yè)主會(huì)先賣掉舊房子，這也是上半年二手房成交量激增的一個(gè)重要原因。 ”龔經(jīng)理告訴記者，因?yàn)橹辟u房，所以出價(jià)會(huì)較低，這也導(dǎo)致二手房很難出現(xiàn)較大的漲幅。到了下半年交易量可能會(huì)放緩，價(jià)格還是會(huì)相對穩(wěn)定。另外，對于浮山后這樣受學(xué)區(qū)拉動(dòng)加大的區(qū)域，上半年的價(jià)格已經(jīng)推高不少，下半年也可能進(jìn)入盤整期，價(jià)格同樣可能進(jìn)入相對穩(wěn)定狀態(tài)。所以，綜合這些方面來考慮，二手房下半年會(huì)依然保持微漲或微跌的態(tài)勢。（觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬）

責(zé)任編輯：李慧