青島日?qǐng)?bào)2021年8月4日第9版

擾民標(biāo)準(zhǔn)不明確　認(rèn)定噪聲難取證

合租房擾民治理期待破題

近年來(lái)，在住房租賃市場(chǎng)，可以分?jǐn)傋饨稹p輕租房開(kāi)支的合租房受到部分租房者的青睞，但合租房帶來(lái)的諸多擾民問(wèn)題也愈發(fā)突出。來(lái)自市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線的數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月，該熱線共接到了關(guān)于合租、群租問(wèn)題的投訴近600條，涉及9個(gè)區(qū)市，其中半數(shù)以上投訴反映的是合租房擾民問(wèn)題。例如，生活噪音多、環(huán)境衛(wèi)生差、水電設(shè)施易損壞殃及近鄰、安全隱患大等等，既有新出現(xiàn)的矛盾，也有屢次投訴卻得不到根治的“老毛病”。由于判定擾民沒(méi)有具體標(biāo)準(zhǔn)、對(duì)噪音認(rèn)定取證困難，有關(guān)部門(mén)只能“上門(mén)查看并提醒房客注意”，之后擾民問(wèn)題依舊。有一個(gè)良好的居住環(huán)境是市民獲得幸福感的最基本要求，如何破解合租房擾民問(wèn)題，是擺在城市管理者面前的一道考題。

現(xiàn)狀

噪聲多 衛(wèi)生差

鄰居直呼“傷不起”

過(guò)去幾年間，市民許女士被樓上鄰居折騰得苦不堪言，為了能睡一個(gè)安穩(wěn)覺(jué)，她不知道找了多少次。

許女士住在嶗山區(qū)的一個(gè)封閉小區(qū)，其樓上房屋被一家房屋租賃企業(yè)整租下來(lái)后出租給了4組房客。因?yàn)檫@些房客的作息時(shí)間不同，生活習(xí)慣有差異，許女士的生活被徹底打亂了。

“正常家庭下午五六點(diǎn)鐘下班，晚上十點(diǎn)前后睡覺(jué)，鄰居間互不影響。但樓上的合租戶晚上十一二點(diǎn)才陸續(xù)回來(lái)，最晚的要到凌晨?jī)牲c(diǎn)多。不僅開(kāi)門(mén)的動(dòng)靜大，進(jìn)門(mén)后還不急著睡覺(jué)，又聊天又洗澡，有時(shí)還要點(diǎn)外賣(mài)，哪一項(xiàng)活動(dòng)的動(dòng)靜都不小，我?guī)缀趺刻焱砩隙家怀承押脦状巍！痹S女士告訴記者，除了噪音擾民，部分租客還不講究衛(wèi)生，在樓道里亂扔垃圾，把公共環(huán)境搞得一團(tuán)糟，鄰居們的意見(jiàn)都很大。另外，合租房?jī)?nèi)的衛(wèi)生間因?yàn)楦哳l率使用也出現(xiàn)漏水問(wèn)題，給她家?guī)?lái)不小的麻煩。

為了讓房客注意一些，許女士專(zhuān)門(mén)找過(guò)他們。但幾家房客之間互相推諉，都說(shuō)噪音、垃圾等問(wèn)題是他人所為。而且因?yàn)楸舜酥g并不熟悉，也管不了別人。

無(wú)奈之下，許女士只好向相關(guān)部門(mén)投訴，得到的卻是同樣的結(jié)果。

“街道說(shuō)會(huì)安排社區(qū)和物業(yè)的工作人員上門(mén)查看，房管部門(mén)表示會(huì)讓房屋租賃企業(yè)提醒房客，但最終的結(jié)果就是噪音依舊、垃圾依舊。公安部門(mén)介入會(huì)有效一些，可效果并不持久，幾天之后，噪聲就會(huì)回潮。”許女士不解，合租擾民并不是什么大事兒，為何這么多部門(mén)都管不了呢？

家住城陽(yáng)區(qū)的王先生也曾深受合租房困擾。王先生之前居住在一個(gè)開(kāi)放小區(qū)中，樓上鄰居將房屋租給了8位租戶，給他的生活帶來(lái)了諸多煩惱。

“起初，我不知道樓上住了這么多人，就是覺(jué)得特別吵鬧。有一天，我實(shí)在受不了了，就上去敲門(mén)提醒他們注意，結(jié)果發(fā)現(xiàn)100平方米的三室兩廳住了8個(gè)人，客廳都被間隔成了臥室，墻上還掛著電表。”王先生告訴記者，得知情況后，他馬上向有關(guān)部門(mén)投訴“群租”問(wèn)題，但反饋的結(jié)果令他大失所望。

“有關(guān)部門(mén)的工作人員告訴我，經(jīng)過(guò)調(diào)查，樓上房屋的人均居住建筑面積大于6平方米，符合青島市相關(guān)規(guī)定，不屬于‘群租’，關(guān)于噪聲擾民問(wèn)題需要向公安部門(mén)投訴。后來(lái)我又聯(lián)系了公安部門(mén)，也沒(méi)有用。萬(wàn)般無(wú)奈，我只好搬走了。”王先生說(shuō)。

在青島，像許女士和王先生這樣，日常生活被合租房攪得亂了套的市民不在少數(shù)。據(jù)了解，我市每年有30萬(wàn)套房源投入租賃市場(chǎng)，其中4萬(wàn)套房源開(kāi)展合租業(yè)務(wù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年前7個(gè)月，市12345政務(wù)服務(wù)便民熱線收到關(guān)于合租、群租的投訴近600條，涉及到我市的9個(gè)區(qū)市，其中超過(guò)一半的投訴與擾民有關(guān)。但是面對(duì)這些訴求，相關(guān)管理部門(mén)并無(wú)有效的治理措施，很多反饋都停留在“將上門(mén)查看并提醒房客注意”的層面上。

問(wèn)題

缺依據(jù) 取證難

多方監(jiān)管乏力

對(duì)于相關(guān)部門(mén)的答復(fù)，投訴人雖心有不滿，卻又無(wú)可奈何。為何有關(guān)部門(mén)對(duì)合租房擾民問(wèn)題的處理，讓投訴人感到“沒(méi)什么用”？記者采訪了解到，缺少法規(guī)依據(jù)和調(diào)查取證難，是合租房擾民問(wèn)題治理的最大障礙。

據(jù)了解，對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理，涉及多個(gè)部門(mén)。根據(jù)2020年5月青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局等多部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），住建、網(wǎng)信、市場(chǎng)監(jiān)管、公安、發(fā)改、金融監(jiān)管等部門(mén)都要承擔(dān)各自的管理職責(zé)。其中，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督工作；公安部門(mén)負(fù)責(zé)租賃住房治安管理，對(duì)租賃住房中的流動(dòng)人口進(jìn)行居住登記管理，涉及違反治安管理和犯罪的，依法查處。另外，《通知》要求各區(qū)(市)政府要切實(shí)履行住房租賃市場(chǎng)管理屬地主體責(zé)任。要充分發(fā)揮街道(鎮(zhèn))和居委會(huì)(村)基層自治組織、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的作用，強(qiáng)化基層網(wǎng)格化管理，推動(dòng)住房租賃管理和服務(wù)工作重心下移，做好租賃矛盾糾紛常態(tài)化調(diào)處、化解工作。

在合租房擾民相關(guān)投訴中，反映較多的問(wèn)題是合租人數(shù)太多涉嫌群租、噪聲多、環(huán)境衛(wèi)生差、安全隱患大等。

“群租和合租是不同的概念，群租屬于違規(guī)行為。”市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一位工作人員告訴記者，區(qū)分群租和合租的關(guān)鍵是人均租住面積。我市有關(guān)《通知》規(guī)定，青島人均租住建筑面積不得低于6平方米。原始設(shè)計(jì)為廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、地下儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)等非居住空間不得出租供人居住。“從我們處理投訴時(shí)進(jìn)行的入戶調(diào)查看，青島大多數(shù)合租房的人均租住建筑面積都高于6平方米，屬于正常的合租。對(duì)于群租行為，我們會(huì)依法查處，并要求出租人進(jìn)行整改。”

令投訴人無(wú)奈的是，即使合租房在“硬件”方面符合了規(guī)定，但與合租形式伴生的擾民問(wèn)題確實(shí)損害了他們的合法權(quán)益。據(jù)估算，我市開(kāi)展合租業(yè)務(wù)的4萬(wàn)套房源中，有半數(shù)在房屋租賃企業(yè)手中，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾經(jīng)要求房屋租賃企業(yè)提醒房客在租房期間不要發(fā)生擾民行為，但是效果十分有限。

一位知情人士告訴記者，之所以效果不大，有兩個(gè)方面原因：一是我國(guó)對(duì)商品房租賃市場(chǎng)監(jiān)管的主要依據(jù)是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》，該《辦法》雖然規(guī)定“承租人不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益”，卻并未明確具體標(biāo)準(zhǔn)和處罰措施，可操作性不強(qiáng)；二是近幾年青島房屋租賃市場(chǎng)的行情走低，房屋租賃企業(yè)承擔(dān)了巨大的運(yùn)營(yíng)壓力，使其對(duì)房客更加“寬容”。

另外，關(guān)于合租房普遍存在的噪聲問(wèn)題，也難以界定。根據(jù)《治安管理處罰法》，生活噪聲問(wèn)題由公安機(jī)關(guān)管轄。違反關(guān)于社會(huì)生活噪聲污染防治的法律規(guī)定，制造噪聲干擾他人正常生活的，處警告；警告后不改正的，處200元以上500元以下罰款。然而現(xiàn)實(shí)情況是，由于取證困難，公安機(jī)關(guān)在處理生活噪聲擾民糾紛時(shí)多以調(diào)解為主。

“根據(jù)有關(guān)要求，公安機(jī)關(guān)對(duì)制造生活噪聲的行為進(jìn)行查處時(shí)，需要通過(guò)第三方鑒定，確認(rèn)聲音達(dá)到了噪聲的標(biāo)準(zhǔn)。在合租房擾民糾紛中，噪聲出現(xiàn)的時(shí)間不確定，持續(xù)時(shí)長(zhǎng)也不確定，難以進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的噪聲鑒定。”市公安局一位工作人員告訴記者，由于取證困難，公安機(jī)關(guān)很難對(duì)制造噪聲干擾他人日常生活的行為進(jìn)行認(rèn)定和處罰。

面對(duì)合租房擾民的煩心事，街道和社區(qū)也是市民尋求幫助的渠道。但一位街道工作人員告訴記者，街道和社區(qū)沒(méi)有有效抓手進(jìn)行管理，只能要求物業(yè)企業(yè)進(jìn)行處理。由于投訴人和被投訴人住在同一小區(qū)，都接受物業(yè)公司服務(wù)，物業(yè)公司處理此類(lèi)問(wèn)題時(shí)態(tài)度并不積極，往往是“走過(guò)場(chǎng)”。

建議

多部門(mén)聯(lián)動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)治理

發(fā)展集中式租賃住房

“最近幾年，合租房房源明顯增多，這與龐大的市場(chǎng)需求是分不開(kāi)的。面對(duì)合租房擾民問(wèn)題，應(yīng)該切實(shí)加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，強(qiáng)化治理效果。”市政協(xié)委員劉大龍長(zhǎng)期關(guān)注房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展，他認(rèn)為，盡管我市有關(guān)政策已經(jīng)對(duì)涉及租賃住房管理的部門(mén)的職責(zé)進(jìn)行了界定，但在合租房擾民這一細(xì)分領(lǐng)域，規(guī)定還不具體，不具備可執(zhí)行性。鑒于合租房擾民問(wèn)題頻發(fā)，他建議聯(lián)合住建、公安、街道、物業(yè)、房屋租賃企業(yè)等多方力量，建立快速反應(yīng)機(jī)制，合力治理合租房擾民行為。

“多方聯(lián)合行動(dòng)可以避免部門(mén)單一行動(dòng)的束縛，提高治理效果。在治理過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該念好‘快字訣’，在問(wèn)題發(fā)生的初期就要迅速介入，力求將問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)，避免小病拖大，大病拖重，激化鄰里矛盾。”劉大龍表示，作為最貼近居民的機(jī)構(gòu)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在治理合租房擾民中應(yīng)該發(fā)揮重要的作用。住建部門(mén)應(yīng)該通過(guò)合理的政策，調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與合租房擾民治理的積極性，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)巡查，及時(shí)上報(bào)合租房擾民線索，并與街道、社區(qū)、公安機(jī)關(guān)一同做好問(wèn)題調(diào)解。房屋租賃企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)自身管理，通過(guò)多種手段規(guī)范房客行為，減少擾民行為的發(fā)生。

中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)專(zhuān)家組組長(zhǎng)穆林認(rèn)為，有效治理合租房擾民問(wèn)題需要采用疏堵結(jié)合的方式。所謂“堵”，就是要加強(qiáng)部門(mén)監(jiān)管，提高房客自覺(jué)；所謂“疏”，則是要大力發(fā)展集中式租賃住房，引導(dǎo)部分有合租需求的房客離開(kāi)普通居民小區(qū)，到集中建設(shè)改造的租賃住房中居住，徹底避免合租房擾民問(wèn)題。

“不久前，住建部發(fā)布了集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)。‘標(biāo)準(zhǔn)’將集中式租賃住房分為宿舍型和住宅型，并將旅館的標(biāo)準(zhǔn)納入宿舍型租賃住房中，為商業(yè)性建筑或者工業(yè)型建筑改造單身公寓打通了路徑。青島市區(qū)有很多存量建筑沒(méi)有得到有效利用，有關(guān)部門(mén)可以利用這些建筑打造宿舍型租賃住房，吸引青年人入住。”穆林表示。

青島市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)住房租賃專(zhuān)委會(huì)主任殷方杰贊同穆林大力發(fā)展集中式租賃住房的觀點(diǎn)。“近年來(lái)，看好合租需求，島城一些企業(yè)自主投資建設(shè)、改造了一些青年公寓。這些房源雖然面積不大，位置卻很優(yōu)越，設(shè)施也很齊全，很受青年人歡迎。”殷方杰表示，為了更好地服務(wù)青年群體，建議有關(guān)部門(mén)推出優(yōu)惠政策，引導(dǎo)社會(huì)資本參與集中式租賃住房建設(shè)、改造和運(yùn)營(yíng)，擴(kuò)大集中式租賃住房公寓供給量。

本版文/圖 邱 正