一問：未來要吸引什么人來？
二問：怎么吸引人來？
三問：如何導入產業？
四問：如何留住中山路的根和魂？
五問：基礎配套如何完善？
加快推進的中山路片區改造工程，正在試圖回答好這五個問題。
俯拍中山路及周邊老城區。劉棟 攝
隨著最北端濟南路拓寬通車，最南部青島灣廣場涉及的三座高樓今年完成拆除，市民廣泛關注的中山路保護復興工程進入了最核心、最關鍵的攻堅環節——如何導入具有吸引力、輻射力的新產業、新業態，助力老城恢復人氣、商氣和產業活力。
8月20日下午，市南區召開了一次有關中山路區域業態升級的專題會議。與常規的會議有所不同，市南區通過視頻會議的形式，特別邀請了中建八局、青島萬科、梵天集團等在老城更新領域具有較為豐富經驗的企業參與，希望借助這些“外腦”，開拓思路，幫助中山路實現產業升級。
會上，市南區相關負責人坦陳，雖然前期做了很多工作，但在招商的效果、效度、效率上，離市民的期望還有差距。這也是市南區邀請富有經驗的三家公司開展產業專題匯報會的直接原因。“我們希望借助這個匯報會，進一步理清思路、查擺問題、明確任務、加快節奏，使西部產業復興進入快車道。”
眾所周知，這已是全市層面對中山路片區進行的第六次改造，當歷史使命的交接棒再一次傳遞到當下，老城區唯有解答好“如何發展與時代相契合的產業”這個宏觀命題，才能實現乾坤的扭轉。
1、中山路復興難在哪？
城市更新是一個世界性的難題。中國經過多年的發展，目前城市更新已經邁入4.0階段。
據梵天集團相關負責人分析，現階段城市更新應以政府為主導，強調產業賦能、片區統籌、政企聯動、文化保育。城市更新須與產業轉型緊密結合、與消費升級緊密結合、與文化傳承緊密結合、與新基建緊密結合、與金融創新緊密結合。
面積僅32.21平方公里（據《2020青島統計年鑒》）的市南區，老城區面積約占一半，其中納入歷史城區的面積達6.3平方公里，這里有57處名人故居，占全市的95%，省市級優秀歷史建筑達265處，各級文物保護單位達72處。
同全國各地的老城區一樣，在城市基礎配套方面，以中山路為代表的西部老城區，房屋老舊，市政設施落后，缺乏優質的公共空間。二十多年來，因人口不斷外流，導致人口結構老齡化嚴重，居民消費水平較低。也因人口結構的變化，曾經繁華喧囂的“中山路商圈”早已風光不再，現有的商業生態存在較為嚴重的單一化、同質化問題。
1991年華聯開業。張巖 攝
雖然市民廣泛認同需要復興歷史城區，但歷史城區的保護利用是一項極為復雜的系統性工程，涉及老城居民征遷，道路、停車場等基礎配套的完善，全新產業的導入，歷史建筑修繕，地下管網的重新鋪排……
每一項工作都需要巨大的資金驅動，無法單純依靠政府投入。又由于投入資金回收周期漫長，且至今也沒有一條清晰可復制的盈利模式，所以，市場化企業對于參與老城復興工作都秉持非常謹慎的態度。
這便是老城復興發展的最大難點所在。
2、五問五答
關關難過也要關關過。
此輪中山路復興改造過程中，有不少新變化。例如完成了濟南路拓寬工程，青島灣廣場涉及的三座高樓也將在今年全部拆除完畢，寧陽路片區、黃島路片區、北京路片區、濰縣路19號等大片里院啟動修繕工程。寧陽路銀魚巷項目，紅房子博物酒店項目等新的產業開始進駐，由企業或政府主導的創意集市等新潮活動，開始把許多90后、00后吸引到了老城區。
但要實現產業復興這一根本性變革，還需要更加系統地謀劃。
據市南區歷史城區保護發展局介紹，對于手頭可供開發的所有資源，市南區已經摸清家底，對可以直接用于招商的40個A類里院及零星片區，已完善物理空間信息、加強歷史文化挖掘、研究業態定位，提出頭部合作商家資源。
觀象君注意到，此次參會的三家“外腦”，在城市更新領域都有比較豐富的經驗。例如中建八局投資建設運營過南京壽山金陵小鎮項目，萬科商業管理公司參與打造過蘇州淮海街項目，梵天集團在北京高碑店區域打造“西店記憶”小鎮等。
匯報會上，三家企業分別針對濰縣路19號業態策劃、中山路主街業態升級、黃島路片區業態導入進行了詳細的分析，同時對資金來源、后期的運營管理模式提出建議，幫助與會的市南區“四大班子”主要負責人、各相關部門主要負責人打開了思路。
未來的青島灣廣場區域。邢志峰 攝
經過每一位與會人員的發言、討論，一些事關中山路產業升級的方向、方法問題也在此次會議中得到明確。
1、中山路片區未來要吸引什么人來？
——為恢復中山路片區活力，未來的中山路產業受眾將面向以年輕人為主的各年齡段群體，并且以吸引本地居民為主、兼顧滿足外地游客消費需求。
2、怎么吸引人來？
——經過對全國各地城市更新成功經驗的實地考察及行業間的多方交流，中山路片區未來將布局以網紅餐飲為重點，兼顧文創類、體驗類等年輕化消費業態，打造吃、住、玩一站式消費區域。對于不適合開發商業的老建筑，配套打造人才公寓、青年公寓。
5月28日，廣興里等歷史城區保護更新試點項目正式開園。
3、如何導入產業？
——政府團隊招商和企業市場化招商“兩條腿走路”，找到最契合中山路產業升級的品牌業態。豐富老城區的文化活動，通過舉辦全國性的餐飲大賽、民宿設計大賽等賽事和展會，為老城集聚“商氣”。同時，招商部門需整體把握招商業態，做到動與靜結合、新與舊結合，避免單一業態供給過剩。
4、如何留住中山路的根和魂？
——將國際特色與本土優勢相結合，放大“歐陸風情”這一中山路片區在全國范圍內的獨有優勢，在建筑修繕、街區布置、產業導入過程中，注重承接建筑本身及周邊區域所具備的歷史文化元素。
5、基礎配套如何完善？
——把停車場建設放在“重中之重”，具備條件的區域，優先考慮建設停車場。重大建設項目提前公示，廣泛征求居民意見。
3、“定制”產業升級政策
觀象君從市南區歷史城區保護發展局獲悉，為加快中山路區域業態提升，形成品牌引領、特色顯著、人氣活躍的商業環境，市南區正在制定中山路“專屬”產業升級引導辦法。
“這個辦法重點扶持品牌商業、網紅門店、文創體驗和特色餐飲四大類業態，相對于全區層面的政策獎勵辦法，中山路業態升級引導辦法進一步降低了企業的獎勵門檻，以吸引具有品牌號召力和網紅效應的商業進駐中山路。”
市南區歷史城區保護發展局產業發展相關負責人介紹，市南區列出了具體到單個品牌的業態升級招商名錄，名單中包含潮流服飾、潮流美妝、潮流玩具、網紅食品、網紅餐飲、酒店民宿、集合書店、文化創意零售、生活場景消費、社交場景消費等十余個類型、近百個品牌。
目前市南區招商團隊或片區投資運營方已經開始與部分品牌的總部實地面談，TCC文創潮流館、安瀾社下午茶、南枝小館、海底撈、瑞幸咖啡網紅店、品牌店開始進駐并投入運營。
中山路復興大勢已起，這是歷史機緣的呼喚，而唯有鏈條中的每一級政府、每一個部門、每一個個體齊心施加推力，才能改變這條百年老街的發展軌跡，重現輝煌。
作者 | 王萌 編輯 | 長亭
