城市更新：“煙火氣”上再筑活力空間

第五批赴上海專業實訓干部關于歷史城區保護更新的“上海答案”

隨著經濟高質量發展的轉型，城市更新成為城市進階發展的關鍵驅動力。從青島到上海，對城市更新的共同關注，塑造著兩座城市的未來。在日前發布的2021版《上海手冊》中，涉及城市更新的不下10處。規劃引領、政府推動、市場運作、數字賦能等關鍵要素的互動耦合，讓上海的城市更新極為鮮活。在產業與生態、煙火氣與腔調并存的背后，上海的城市更新有哪些經驗可供青島借鑒？“城市更新應是有機更新，即‘在城市上建設城市’。”中國工程院院士、同濟大學建筑與城市規劃學院教授鄭時齡如是說。

第五批赴上海專業實訓干部利用周末時間深入上海廣泛調研，帶來一個個“第一現場”的青島思考。

歷史風貌街區：政府統籌、國企民企合作，注重功能復合

跨靜安、長寧兩區的歷史風貌保護街區愚園路，可能是上海最迷人的馬路之一，時尚的年輕人，精致的阿姨爺叔，共同分享著這里生活與藝術渾然相融的老街新意。“百年愚園路，半部上海史”，18歲的張愛玲在這里“避世”，顧圣嬰的琴聲在這里流淌，旗袍與爵士樂交織的百樂門家喻戶曉，錢學森、沈鈞儒、傅雷等歷史名人對其青睞有加。而與此同時，這里也是上海市城市更新的典型樣本，違章搭建、歷史建筑急需保護、居民生活不便等都曾是愚園路要面對的問題。對于青島歷史城區保護更新來說，這是一個極富借鑒意義的樣本。

愚園路街頭的故事商店，是城市更新引入新業態的代表。

解決權屬分散，是愚園路進行城市更新的先決條件。2014年，長寧區政府促成創邑實業有限公司與區屬國企九華集團成立合資公司上海愚園文化創意發展有限公司，自2015年以來，大力推動愚園路城市更新。公開資料顯示，創邑為大股東。

愚園路歷史名人墻，穿過展廳，就可以到達社區活動中心。

通過外科手術式的精雕細琢，愚園路在“五個注重”框架下開展分段漸進式更新，概括為注重整體打造、注重特色鮮明、注重文脈傳承、注重功能復合、注重治理效能。一期主要進行街區形態改造和初期業態升級，聚焦主干道，引入藝術體驗、創意零售、時尚商業于一體的“復合型業態”，以“短駁巴士”解決停車難；二三期更換陳舊公共設施，持續推動商業創新轉型，藝術提升中煙火氣并存，打造“愚園百貨公司”，搬回以大餅、油條、豆漿、粢飯“四大金剛”為代表的沿街美食，變身生活美學街區。今年，愚園路迎來新一輪“微更新”，計劃結合多樣化的老舊建筑功能提升進行文化再造，采用“公益+商業”運營模式，打造街區“城市會客廳”。

置身于愚園路片區，來自市南區的專業實訓干部張萍感觸尤深，“青島的大學路和魚山路片區同是近現代歷史文化名人聚集的區域，可以建設類似于‘愚園路歷史名人墻’的集中展示空間；中山路是青島城市文明發源地，可通過歷史城區文化賦能工程，以建設中山路城市記憶展覽館、助力老字號品牌優化升級等方式進行‘文化+商業’的整合提升；同時也可適當參考愚園路的創邑SPACE、愚巷等市場化運作模式，將中山路周邊部分里院打造成高品質的文創或科創園區，探索城市藝術更新、創意美學提升、街區生態營造的實施模式，打造城市文化新地標，助力西部復興。”

宏業花園改建項目中的愚園公共市集，定位為“弄堂藝術生活體驗新空間”。

梳理以愚園路為代表的城市更新史，多元文化主體和理念的涌入展現著上海的開放包容。同濟大學、上海交通大學、東華大學等上海本土高校師生深度參與上海城市更新，交大設計學院為愚園路公共市集進行方案設計，打造網紅打卡地。作為街區運營方的創邑，也會在活動中面向社會征集設計方案。

空間治理與社會治理相結合，把居民的“金點子”化作解決問題的“金鑰匙”，這方歷史風貌保護區的城市更新有面子更有里子。“在長寧區江蘇路街道愚園路黨群服務中心的人民建議征集聯系點，加裝電梯、歷史風貌區更新、提升城市公園品質、建設社區美好生活圈等，都有來自居民的智慧。”實訓干部高橋注意到，今年9月，《上海市城市更新條例》正式施行，為從外延擴張轉向內涵提升階段的城市更新提供了借鑒，明確保障了公眾在城市更新活動中的知情權、參與權、表達權和監督權，這也是上海城市有機更新的關鍵要素。

愚園路上的老洋房被改造為聯合辦公空間，擁有了嶄新的空間生命力。

“立足新發展階段，推動文化創意產業高質量發展，是青島在新一輪戰略布局和新型產業體系構建中搶抓優勢、主動作為、加快成勢的關鍵。”在專業實訓干部王志成看來，上海歷史風貌保護區的城市更新，背后折射出上海文化創意產業的蓬勃發展。2020年，上海文化創意產業總產出逾2萬億元，城市發展從增量時代邁向存量時代，“在‘人民城市’理念下，城市發展更加注重文化價值和人文品質。借力上海路徑形成青島方案，一條以文化創意產業驅動青島歷史城區保護更新，進而服務于青島城市品質、經濟發展和能級提升的脈絡逐漸清晰。”

愚園路街頭的咖啡館。

新舊融合主城：借力舊區改造功能性平臺，“一心兩片”打造未來增長極

從空中俯瞰上海，外灘、陸家嘴、北外灘共同構成了上海“黃金三角”最美微笑曲線。區別于歷史文化風貌區外灘、新建城區陸家嘴，新舊融合，承擔著舊改、歷史風貌保護任務的北外灘，在實踐中逐步形成了“政府主導、辦企合一、市場化運作”的機制模式，著力打造上海未來增長極。

來自市發改委的專業實訓干部劉彥飛，在滬實訓單位是中遠海運港口公司，這家全球領先的港口運營商坐落于北外灘核心區，公司樓前就是奔涌的黃浦江，與浦東陸家嘴遙遙相望，“身在其中，我對北外灘城市更新的成效感受更加明顯。一座座現代化樓宇、干凈整潔的道路和步履匆匆的年輕人，讓每一個到過這里的人都能感到這個區域的生機和活力。北外灘以城市定位及發展方向為導向，正在成為新的城市中心。與此同時，北外灘又是傳統的，一個月以來，我利用工余時間參觀了1933老場坊創意園區等城市更新項目。現代與傳統在北外灘并不相悖，非常值得青島老市區在城市更新中學習借鑒。”

深入求解新舊城區融合更新的“上海答案”，實訓干部來到北外灘，與北外灘集團黨委委員、董事、副總經理周行健及華建集團華東建筑設計研究總院事業四部副總經理郭亞鵬等座談。

在新一輪城市規劃中，北外灘的結構是“一心兩片”，即一個超高密度核心區，以及東部提籃橋片區、西部虹口港片區。上海市牽頭成立市北外灘地區開發建設領導小組，全市18家相關單位作為小組成員。虹口區建立了北外灘開發建設辦公室，北外灘開發辦和北外灘集團實行“一體化”管理和運作，由北外灘集團作為操作平臺。目前，核心區的舊改已經全部完成，但東西兩翼仍有許多二級以下舊里需要改造，預計到2022年底前，所有的舊居改造將完成，部分項目將保留下來進行功能置換。

“我今天是帶著任務來的，北外灘航運、金融要素集聚，青島郵輪港區改造與北外灘項目有很多共性，首期開發全部是由平臺公司來承擔，投入非常大，與市場結合要求也很高，希望能夠借鑒北外灘的經驗，引入市場化運作。”來自青島國際郵輪港區服務管理局的實訓干部王文超首先將目光投向了北外灘以“辦企合一”機制實現“一手是政府，一手是企業”的模式。此外，改造征收資金投入和長期平衡問題也是王文超關注的重點。

從浦東開發到城市更新，上海創新以銀團貸款解決資金壓力。2020年，上海市城市更新中心在上海地產(集團)有限公司揭牌，成為上海統一的舊區改造功能性平臺，這也是上海加快舊區改造和城市有機更新的重大創新舉措。“通過調研了解到，地產集團旗下上海城市更新公司在黃浦、靜安、虹口、楊浦四區分別合資成立了四個區級城市更新公司。以往，區級舊改項目資金主要由區級財政承擔，新模式下，通過資源配置，引入社會資金，中心城區舊改征收資金的80%由銀團貸款解決，并且兩周左右就可以完成審批。對于區級財政來說，只需要考慮按照出資比例籌措資本金，大大緩解資金壓力，制度優勢非常明顯。”王文超說。今年6月，上海成立全國規模最大城市更新基金，城市更新頂層設計不斷深化，城市更新布局也將迎來新的思路。

征收后，如何導入新的業態？實訓干部盛建注意到，北外灘將打造最美城市會客廳和世界頂級中央活動區，“這里的樓宇將是會呼吸的‘智慧樓宇’，通過5G、物聯網、大數據等技術賦能實現以人為本的設計，發展航運、金融等全球總部經濟的潛力巨大。”

從事歷史城區保護更新工作的實訓干部孫悅寧重點關注了東部提籃橋片區的改造。“上海的歷史建筑風貌保護利用不是一刀切，采取的是‘一街坊一方案一評估’的辦法。專業機構和專家會根據每棟建筑不同特點情況進行獨立評估、因勢利導，使其利用形式更為靈活，保護標準其實也是更為嚴格了。”

存量產業園區：以股權合作明確各方利益，“垂直工廠”應運而生

昔日同享“上青天”榮耀，今天，存量園區的改造也共同擺在了上海與青島兩座城市的面前。作為上海首批“3+5+X”重點區域“X”板塊轉型園區的臨港嘉定科技城，是嘉定區和臨港集團“區區合作、品牌聯動”的成果，雙方在沒有存量產業園區改造可復制模板的情況下，憑借探索式創新，合力打造產業轉型和創新示范區，打造虹橋國際開放樞紐和長三角范圍內創新經濟的新高地。

臨港嘉定科技城位于嘉定西南的江橋鎮，原有產業轉型迫在眉睫，而一畝地動遷成本高達約300萬元，完全靠大拆大建的方式已經行不通。即便是對于擁有30多年園區開發經驗，打造了“臨港”“漕河涇”“新業坊”三大品牌的臨港集團來說，項目也是高難度的。

存量改造中，如何理清各方關系，是青島實訓干部最關心的問題。

“現在要做的就是在不大拆大建的情況下，促進存量轉型。大面積、成區域的開發，首先還是要有政府機制的保障，該拆得拆、該留得留、該改得改，各種力量綜合起來，借鑒幾種方式的優勢，政策上保障基礎設施建設，分類處置，不是完全推平。過程中加強管控，通過管控倒逼產業空間釋放。最后，多元化主體聯合開發，探索以產業基金等方式，在產權比較明晰、保證原有業主利益的情況下，把租賃權、土地所有權轉換成股權，通過這種方式存量改造，我們也還在摸索和實踐。”工投集團招商服務中心主任、臨港嘉定科技城總經理助理陸晨昱說。對于希望自行改造的業主，改造的產業方向和整體風貌必須與園區整體定位一致，由各級政府和運營企業共同組建的開發建設指揮部確保執行，避免混亂招商等問題。

在區域發展中，平衡市屬平臺公司和區屬平臺公司的關系往往無法回避。臨港集團作為上海市國資委下屬的以產業園區開發和配套為主業的大型功能類國企，服務于上海城市發展，與各區域開展合作，通過將企業與區縣的利益在股權中明確，并由臨港集團擔任大股東，進行專業化運營。

“我們是做產業，而不是做房地產。”工投集團副總裁、臨港嘉定科技城常務副總經理俞劍強介紹，臨港集團產業園區是長期持有、長期運營，致力于“科技創新和產業發展的推動者，區域轉型和城市更新的建設者”的角色。定位于“生產、生活、生態”相融合的產業社區，臨港嘉定科技城圍繞生命科技主題，鎖定價值鏈高端環節，塑造園區特色。以“科創+服務”為產業營造生態，為企業發展賦能。首發項目充分考慮虹橋商辦體量巨大的現狀，在開發建設過程中為產業服務打造“垂直工廠”做產業樓，配備高承重電梯、裝卸平臺，外看像寫字樓，實際可以做研發和實驗室。同時，打造花園總部研發區，滿足上市公司總部落地需求。

“臨港集團通過股權合作的方式，綁定各級政府與平臺公司的利益，從根本上整合資源，統籌各方、握指成拳，有效避免了項目開發過程中的內卷。同時，利用市級大平臺的專業化管理，提升了項目的整體質效。這種市場化的邏輯、專業化的打法，對青島各區市、鎮街的區域開發建設有非常好的借鑒意義。”實訓干部修杰坦言，對臨港集團在破解區域開發建設過程中一些共性問題的創新性路徑印象深刻。

“項目通過多元化主體開發，以租賃權變更股權的方式，讓原產權方、社會資本與國有資本共同參與，既解決了政府老城區拆遷改造的資金成本問題，同時激活了市場主體活力，值得青島學習借鑒。”實訓干部藍天說。（青島日報/觀海新聞駐滬記者 馬曉婷 文/圖）

青島日報2021年11月18日4版

責任編輯：王鳳一