青島日報社/觀海新聞12月13日訊 在加快推動高質(zhì)量發(fā)展的新一輪競爭中，城市更新已然成為關(guān)鍵賽道，考驗著一座城市的眼光和格局。今天下午，“青滬學堂”第五期精彩開講，青島市第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)隊、華東建筑設(shè)計研究院有限公司在滬舉辦青滬城市更新專題研討交流會，并與青島市委黨校中青班云端連線，從政策法規(guī)、業(yè)態(tài)導(dǎo)入、商業(yè)運營等多個維度，共同探討如何在城市更新中實現(xiàn)有溫度的“新舊共存”，為青島城市發(fā)展和城市品質(zhì)提升鋪就活力底色。活動的舉辦，也是第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)隊深入研討學習結(jié)出的碩果。

從上海到青島，加強頂層設(shè)計，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展

從更宏觀的視野來看，城市更新從不止于建設(shè)，而是一場邁向宜居城市、綠色城市、人文城市以及智慧城市的全新的社會治理。如何讓城市更可感、更可達、更好用，最終都指向人的感受。在通過城市更新實現(xiàn)區(qū)域協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)集聚、功能提升、風貌保護、文化傳承等諸多領(lǐng)域，上海都已經(jīng)有了探索。青滬城市更新專題研討交流會特邀資深專家，就上海城市更新政策制定、規(guī)劃設(shè)計、實施管理整個周期的實踐，探尋適合青島城市更新的路徑。

上海的城市更新，尤其注重“有機更新”。上海現(xiàn)代城市更新研究院院長俞斯佳從城市的“有機更新”入手，為實訓(xùn)干部和中青班學員講解了上海城市更新的發(fā)展歷程。俞斯佳介紹，上海的城市更新始于20世紀80年代以改善居住條件為目標的舊城改造，經(jīng)歷了20世紀90年代以追求經(jīng)濟增長為目的的推倒重建，2000年至2010年以歷史文化資源保護為重點的城市更新，2010年至2017年資源緊約束背景下的有機更新探索，以及2017年至今升級城市有機更新理念，逐漸建立體制完善的內(nèi)涵式、漸近式、有機城市更新的新階段。在俞斯佳看來，“《上海市城市更新條例》的出臺，充分體現(xiàn)了‘人民城市’理念，讓政府、專家、公眾、企業(yè)各司其職，兼容并蓄。《條例》創(chuàng)新提出了‘統(tǒng)籌主體’概念，使城市更新在多元化復(fù)雜模式下明確了主體責任。而針對老舊小區(qū)在技術(shù)規(guī)范上的適度‘松綁’，在全國范圍內(nèi)實驗探索了‘留改拆”并舉的路徑。同時，《條例》提供了項目獲取方式的多渠道設(shè)計，激發(fā)了市場主體參與的積極性。”

從單體建筑到區(qū)域的協(xié)調(diào)保護，生動體現(xiàn)著上海近年來城市更新思路的轉(zhuǎn)變。華東建筑設(shè)計研究院有限公司總經(jīng)理、總建筑師張俊杰，為實訓(xùn)干部和中青班學員帶來了上海城市高密度核心區(qū)更新模式分享。城市核心區(qū)是城市競爭力和軟實力的集中體現(xiàn)區(qū)域，資源要素集聚，文脈積淀深厚，綜合目標與趨勢，張俊杰總結(jié)得出更新的四個實施維度，即功能、體驗、系統(tǒng)和機制，并以上海城市核心區(qū)更新探索的區(qū)域整體型和觸媒激活型兩種模式，分別以徐匯濱江西岸金融城、外灘風貌區(qū)及延伸為案例，詳細分析了地塊面臨的升級訴求和挑戰(zhàn)，設(shè)計策略、原則，以及區(qū)域功能業(yè)態(tài)的植入，最終提煉出區(qū)域新的特色魅力，實現(xiàn)升級蛻變的創(chuàng)新打法。“城市高密度核心區(qū)是一個城市功能最復(fù)雜、要素最密集的地區(qū)，同時也是城市未來更新的主力戰(zhàn)場。”面對存量時代的挑戰(zhàn)，張俊杰認為，高密度核心區(qū)必須堅持以人為本的“活力”與“魅力”共構(gòu)為目標，重新激活城市內(nèi)涵，重塑城市形象，綜合提升城市競爭力。

從石庫門到里院，導(dǎo)入多元業(yè)態(tài)，留住城市鄉(xiāng)愁

“如同石庫門之于上海，里院是青島獨有的民居建筑形式，承載著幾代青島人的記憶，是頗具代表性的城市符號。修繕一新的街區(qū)還是少了些‘煙火氣’。如何注入青島元素，將其打造成老城區(qū)獨有的中高端文創(chuàng)旅游空間？”青滬連線中，市委黨校中青班的學員率先發(fā)問。

第一太平戴維斯在過去20年間深耕城市更新領(lǐng)域，主導(dǎo)并參與了眾多更新項目，涵蓋老城更新，片區(qū)升級，商圈升級，文化工業(yè)遺存更新，存量資產(chǎn)活化等多種類型。面對提問，第一太平戴維斯華東區(qū)高級董事、策略顧問部主管朱鋒拋出了一個問題：“到底是石庫門成就了新天地，還是新天地成就了石庫門？”朱鋒認為，無論是上海的石庫門，青島的里院，抑或是北京的四合院，都不能只關(guān)注原始肌底的保留，還要進行內(nèi)容的植入。“首先要加大推廣，讓大家了解里院，再就是進行消費疊加，需要對高流量、事件型的、高頻次的消費內(nèi)容不斷迭代替換，滿足、呼應(yīng)消費者的個性化需求，最終吸引人的還是消費。”朱鋒說。

正如中青班學員所關(guān)注，在城市更新的眾多范疇中，歷史建筑和歷史風貌承載著城市的歷史文脈和歷史價值，傳承著城市的精神譜系，是城市歷史、現(xiàn)實、未來相互映照的珍貴明珠，更是城市居民揮之不去的鄉(xiāng)愁。在此前的專題調(diào)研中，臨時黨支部委員吳青、高元峰帶隊，華東建筑設(shè)計研究院有限公司山東區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理李萌牽頭組建了專家團隊，前往上海多個區(qū)域探尋了歷史建筑和歷史風貌城市更新的“上海答案”。

虹口區(qū)四川北路，百年前曾是文旅商融合碰撞的場域，隨著今潮8弄近期完成修繕改造對外開放，時尚轉(zhuǎn)身為戶外演藝新空間，引入文化文藝元素活化利用，讓老建筑實現(xiàn)了從“可閱讀”到“可會客”的進階。走進街區(qū)，處處可見海派文化元素的賦能，阿卡貝拉、治愈民謠、爵士名伶、英倫風等不同風格的演出已經(jīng)排到12月底，特色市集不僅吸引了年輕人的目光，老年人也樂在其中。“這里是一整片石庫門風貌街區(qū)，共有60幢石庫門和8幢獨立建筑，分布在8條弄堂里。既有百年精致豪宅‘潁川寄廬’，也有見證歷史變遷的石庫門弄堂社區(qū)‘公益坊’，融匯中西的‘扆虹園’等優(yōu)秀歷史保護建筑。很多老年人趕來懷舊，既有時尚感，又有煙火氣，這種街區(qū)式的打造，為青島歷史城區(qū)更新提供了生動范本。”實訓(xùn)干部王文超了解到，項目改造中，虹口區(qū)在“留”的基礎(chǔ)上更加注重“修”和“用”，實現(xiàn)了歷史風貌保護、城市功能完善和空間環(huán)境品質(zhì)提升有機結(jié)合。

以用促保，推動歷史文化和現(xiàn)代生活融為一體，實訓(xùn)干部在位于徐匯區(qū)的建業(yè)里嘉佩樂酒店有了直觀感受。這片建造于1930年至1938年的建筑，清水紅磚、馬頭風火墻、半圓拱券門洞形成鮮明的建筑特色，是上海市目前最大的一片可改造的石庫門建筑群。“嘉佩樂酒店亞太集團在建業(yè)里打造上海第一個純別墅城市度假村建業(yè)里嘉佩樂酒店，成為老建筑活化利用的典型樣本，市場反響強烈，這一業(yè)態(tài)模式，在青島老城區(qū)更新改造中也開始嘗試，以文化元素為多元業(yè)態(tài)模式的創(chuàng)新提供更多可能，值得期待。”實訓(xùn)干部盛建說。

實訓(xùn)搭橋，青滬深頻互動，探索城市更新最佳實踐  

青島與上海同為工業(yè)強市，工業(yè)遺存成為城市更新的重要實踐場所。近年來，擁有工業(yè)文化特殊魅力的工業(yè)遺存更新不斷展現(xiàn)工業(yè)文化特殊魅力，豐富了城市肌理，展現(xiàn)著人文情懷，誕生了不少網(wǎng)紅項目。目前，青島有不少老工業(yè)遺存尚待開發(fā)，活動現(xiàn)場特別設(shè)置了第三輯城市更新白皮書《工業(yè)遺存到城市復(fù)興》預(yù)發(fā)贈儀式，讓實訓(xùn)干部第一時間了解到工業(yè)遺存更新領(lǐng)域的研究成果。現(xiàn)場專家還圍繞“工業(yè)遺存更新的商業(yè)與運營策略”“工業(yè)遺產(chǎn)價值評估與分類保護更新概論”“融入城市演進的工業(yè)遺產(chǎn)價值再生——西安大華1935更新思考”等主題進行了分享。

借助這次難得的交流機會，實訓(xùn)隊和中青班的干部們不斷發(fā)出“青島之問”，而在這些困惑中，資金問題被多次提及。“項目的成功和選址關(guān)聯(lián)性非常大，在項目的打造過程中，前期以哪個項目為主率先啟動，比如何把物理空間打造得漂亮更為重要。上海在很多項目里，無論是新天地、田子坊、思南公館，基本上都是在中心城區(qū)，商業(yè)價值比較高，依托于現(xiàn)有的商圈去發(fā)展，已經(jīng)成功了一半。”在華東建筑設(shè)計研究院有限公司咨詢與項目管理中心副總經(jīng)理、前期策劃中心主管張晉慶看來，城市更新的模式，第一種是開發(fā)商操盤、后期運營，第二種是政府為主導(dǎo)的模式，第三種是田子坊的漸進式微更新模式，三種模式各有特點，展現(xiàn)出來風格也不一樣，“往往城市更新需要資金量很大，回報周期很長。以新天地為例，新天地只占到太平橋地區(qū)改造項目規(guī)模的約八分之一。單就一個項目來說，開發(fā)商可能是虧的，但卻可以靠周邊的項目反哺一小塊項目，達到總賬的平衡。具體每一個項目上，回報周期也是不一樣的，上海的做法是‘一事一議’，不同的企業(yè)可承受的回報周期和可承擔的模式也是不一樣的。”

華東建筑設(shè)計研究院有限公司歷保更新院副院長葉鍾楠提供了一種新的視角，“如果我們覺得一個改造項目資金在短期內(nèi)做不到平衡，這一點都不奇怪，即便從世界范圍內(nèi)來看，也沒有單個地塊實現(xiàn)資金平衡可復(fù)制的路徑。我們剛剛經(jīng)歷了城市發(fā)展的增量階段，對比之下會覺得更新項目難以盈利，但當我們不再具備條件為城市開啟擴張模式時，這卻是我們不得不做的。”葉鍾楠從時間和空間兩個維度進一步闡發(fā)，“空間尺度上，今年《條例》出臺后，上海城市更新特別強調(diào)了區(qū)域更新的概念，統(tǒng)籌主體來負責區(qū)域更新，很大一部分原因，就是可以實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的平衡；時間尺度上，我想把看待城市更新的視線拉得遠一點，我們正處在從增量時代走向存量時代的過渡過程中，就可以采用存量和增量相結(jié)合的模式，以還沒用完的增量開發(fā)進行補償，這是一種比較現(xiàn)實和普遍的做法。未來我們可能會逐步進入精細化模式，但這需要足夠精細化的政策配套和金融配套。”

圍繞這一問題，實訓(xùn)干部也提出了自己的思考。“目前來看，比較傳統(tǒng)的城市更新項目的融資途徑有財政投資、政府專項債、發(fā)行債券、政策性銀行貸款、PPP模式等，能為城市更新項目建設(shè)提供部分資金來源，但是局限性較大，不能完全滿足項目建設(shè)的資金需求。”實訓(xùn)干部馮凱調(diào)研后提議，在資金籌措方面，可以借鑒上海模式，通過政企合作、以企為主，采取市場化的方式組建青島城市更新基金，解決青島城市更新項目建設(shè)的資金問題，推動青島市城市更新工作順利開展。

“這是一次難得的‘青滬課堂’，通過‘云上交流’，我們在青島和上海兩地共同學習上海先進的城市更新發(fā)展理念、經(jīng)驗和措施，是實訓(xùn)工作加強研討學習的重要成果。”臨時黨支部委員徐冰介紹，第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)隊通過對歷史文化街區(qū)、產(chǎn)業(yè)用地、舊區(qū)改造、商辦等不同領(lǐng)域更新的深入持續(xù)調(diào)研，形成了一批針對性建議和調(diào)研報告。活動的舉辦，進一步推動了青滬兩座城市的交流，實訓(xùn)隊作為前線聯(lián)絡(luò)員，將為更多“青島之問”搭建平臺，助力青島更加充滿活力、富有實力、獨具魅力。（青島日報/觀海新聞駐滬記者 馬曉婷）

責任編輯：郝媛媛

（作者：馬曉婷)