青島人熟悉的老滄口片區(qū)，將迎來蝶變，煥發(fā)新姿。
3月24日，青島地鐵集團(tuán)對(duì)外公布消息：作為青島TOD開發(fā)一號(hào)工程和低效片區(qū)利用重點(diǎn)工程，青島北客站交通商務(wù)核心區(qū)正式命名為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)，首批項(xiàng)目已啟動(dòng)招標(biāo)。預(yù)計(jì)未來三年可拉動(dòng)投資超百億元。項(xiàng)目建成后，可為3萬人提供高品質(zhì)居住空間，并提供約7萬個(gè)就業(yè)崗位，成為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力源泉。
青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)位于李滄區(qū)金水路以南、太原路以北、環(huán)灣路以東、四流中路以西，占地面積約1.9平方公里，定位為“青島門戶·城市客廳”，致力打造成城市樞紐魅力新門戶、市民文化開放活力帶、總部經(jīng)濟(jì)高效商務(wù)核、人才匯聚綠色宜居地。
按照規(guī)劃，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)按照“飽和投資、長期平衡、配套優(yōu)先、地下先行、壓茬并行、政企共贏”的原則，以“一年打基礎(chǔ)、重點(diǎn)項(xiàng)目開工；兩年建骨架、全面展開建設(shè)；三年展形象、功能基本完善”為整體發(fā)展目標(biāo)，優(yōu)先加強(qiáng)完善區(qū)域配套基礎(chǔ)設(shè)施，扎實(shí)做好項(xiàng)目落地。
一年一個(gè)樣，三年大變樣！開發(fā)號(hào)角已吹響，期待著青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)帶來更多驚喜。
01、“TOD現(xiàn)在到了不做不行的時(shí)候了”
TOD是以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式，是賦能城市有機(jī)更新、促進(jìn)城市更高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要引擎。在軌道交通高速發(fā)展、城市高質(zhì)量發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革的三大浪潮下，我國TOD正處于快速發(fā)展階段，建設(shè)地鐵新城在不少城市已上升為城市戰(zhàn)略。
以被譽(yù)為“一座軌道上的城市”的成都為例。早在2017年，成都就做出大力實(shí)施TOD綜合開發(fā)的戰(zhàn)略部署，對(duì)軌道交通遠(yuǎn)期線網(wǎng)規(guī)劃的694個(gè)站點(diǎn)、75個(gè)車輛基地進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)。
“綜合開發(fā)為常態(tài)，不開發(fā)為例外”的成都，還在全國范圍內(nèi)率先建立了TOD頂層設(shè)計(jì)體系，指導(dǎo)未來20至30年的TOD綜合開發(fā)工作。到2021年底，成都軌道集團(tuán)已經(jīng)先后啟動(dòng)22個(gè)TOD綜合開發(fā)項(xiàng)目。2022年，成都將推進(jìn)34個(gè)TOD項(xiàng)目建設(shè)。
成都
西南交通大學(xué)TOD研究中心主任朱曉兵是國內(nèi)最早從事TOD實(shí)踐的專家之一，迄今已參與或主持了全國逾30個(gè)城市的一百多個(gè)TOD項(xiàng)目。在今年1月舉行的青島市軌道交通產(chǎn)業(yè)招商合作推介會(huì)暨高峰論壇上，朱曉兵闡述了TOD開發(fā)邏輯：
TOD城市戰(zhàn)略，就要變“城市軌道”為“軌道城市”，即由投融資壓力倒逼的被動(dòng)舉措變?yōu)橐訲OD促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的主動(dòng)作為。完善的頂層設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)TOD城市戰(zhàn)略的保障，城市戰(zhàn)略下的TOD特點(diǎn)和趨勢(shì)是“全域、全模式、全生命周期、全主體參與”。
“TOD現(xiàn)在到了不做不行的時(shí)候了。”在朱曉兵看來，只要是發(fā)展軌道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地鐵的造價(jià)和運(yùn)營成本都非常高，僅憑軌道交通自身的經(jīng)營收入是不可持續(xù)的，急需通過TOD綜合開發(fā)獲得收益來反哺軌道建設(shè)運(yùn)營；另一方面，越來越多的地方也意識(shí)到了TOD對(duì)于促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要意義，把它上升到城市戰(zhàn)略的高度。
02、青島TOD一號(hào)工程
從青島地勢(shì)條件來看，環(huán)灣“扇形”的城市構(gòu)型導(dǎo)致“南部集中北部分散”，45分鐘通勤圈范圍較小、交通“雙碳”指數(shù)較高。依靠地鐵線路輻射延伸并沿線打造“衛(wèi)星城”是最好的解決對(duì)策。
青島北站位于李滄區(qū)，自2014年1月10日投入使用，已成為目前青島客流量最大的火車站。然而，多年來，受流亭機(jī)場(chǎng)凈空限制以及項(xiàng)目改造資金難以盈虧平衡等綜合因素影響，青島北站片區(qū)的規(guī)劃開發(fā)一直進(jìn)展緩慢。2021年8月12日，流亭機(jī)場(chǎng)轉(zhuǎn)場(chǎng)膠東機(jī)場(chǎng)，凈空的釋放為青島北站片區(qū)升級(jí)改造打開了新的空間。
2022年是青島城市更新和城市建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)開局之年，地鐵建設(shè)及地鐵沿線開發(fā)建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)是主攻方向之一。作為低效片區(qū)利用重點(diǎn)工程，青島北客站交通商務(wù)核心區(qū)成為青島地鐵沿線開發(fā)建設(shè)的TOD一號(hào)工程，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)開發(fā)建設(shè)恰逢其時(shí)。
青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)開發(fā)范圍示意圖
從區(qū)域優(yōu)勢(shì)上看，該項(xiàng)目位于半島幾何中心，是連接南北城區(qū)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，是提升北部城區(qū)能級(jí)的龍頭項(xiàng)目，擁有多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)：毗鄰省內(nèi)首個(gè)三線（1號(hào)線、3號(hào)線、8號(hào)線）換乘站點(diǎn)，地鐵可30分鐘高效通達(dá)市內(nèi)主要商圈、交通節(jié)點(diǎn)、區(qū)域核心；位于“123”交通網(wǎng)關(guān)鍵樞紐，半島都市圈內(nèi)1小時(shí)通達(dá)、省內(nèi)各地2小時(shí)通達(dá)、與全國主要城市3小時(shí)通達(dá)。
自承接該項(xiàng)目以來，青島地鐵根據(jù)“策劃引領(lǐng)、招商先行、系統(tǒng)規(guī)劃、精準(zhǔn)設(shè)計(jì)、功能復(fù)合、站城一體、綜合運(yùn)營”的原則，組織了AECOM咨詢、德勤咨詢、凱達(dá)環(huán)球、華東院、中建西南院、日本設(shè)計(jì)等國內(nèi)外知名機(jī)構(gòu)共同開展策劃及站城一體化設(shè)計(jì)方案公開征集活動(dòng)，目前已由王建國院士領(lǐng)銜完成評(píng)審。
按照最新規(guī)劃，青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)將貫徹“復(fù)合包容、高效智慧、開放共享、綠色低碳”四大規(guī)劃理念，成為一個(gè)擁有立體城市系統(tǒng)、匯聚多元功能業(yè)態(tài)、突顯特色城市形象和品質(zhì)空間環(huán)境的“青島門戶·城市客廳”。
項(xiàng)目將充分利用青島北客站地理優(yōu)勢(shì)，以高山流水理念地標(biāo)塔樓為引領(lǐng)，以多棟百米以上塔樓為主體，塑造如意環(huán)抱式濱海東海岸城市形象，并以膠州灣大橋等視角營造韻律起伏、東呼西應(yīng)的城市天際線，形成向海灣區(qū)畫卷，打造山、海、城一體的城市門戶和耳目一新的站前會(huì)客廳。
項(xiàng)目將充分發(fā)揮TOD開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新，成為人才引育創(chuàng)新的載體。協(xié)同青島北客站西地塊、膠州灣科創(chuàng)新區(qū)、滄口機(jī)場(chǎng)、老四方工業(yè)基地等，重塑產(chǎn)業(yè)格局，激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。構(gòu)建以總部經(jīng)濟(jì)為基石，樞紐特色商業(yè)、數(shù)字創(chuàng)意、科技服務(wù)為特色產(chǎn)業(yè)，商務(wù)服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融等為支撐產(chǎn)業(yè)體系，集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)要素，云集各界青年才俊，“打造青春之城，為青年人創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供載體”，成為青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活力源泉。
生活方面，將構(gòu)建功能混合的街區(qū)單元，倡導(dǎo)居職平衡，營造高品質(zhì)商務(wù)社區(qū)聚落，重點(diǎn)發(fā)展周末經(jīng)濟(jì)和夜間經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)站城融合，打造充滿活力的不夜城。
文保方面，通過對(duì)片區(qū)已有的文保建筑修繕利用，工業(yè)建筑保留改造，傳承歷史文脈，塑造“歷史感、煙火氣、新潮范”的城市客廳，深度結(jié)合TOD開發(fā)，形成樞紐交通核、文化活力核“雙核互動(dòng)”的空間結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)TOD與城市更新及歷史傳承的完美融合。
青鐵置業(yè)公司副總經(jīng)理張殿明告訴觀象君，今年，項(xiàng)目將重點(diǎn)推進(jìn)“兩場(chǎng)兩線一園區(qū)”建設(shè)工作：扎實(shí)推進(jìn)東西廣場(chǎng)地下空間設(shè)計(jì)與施工工作；重點(diǎn)做好安順路及安順路調(diào)流路的建設(shè)工作，年底前打通調(diào)流路，保證南北交通順暢；穩(wěn)步做好國棉六廠園區(qū)保護(hù)及更新工作。
03、“讓更多人生活工作在地鐵兩側(cè)”
“建地鐵就是建城市”。青島創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力區(qū)的啟動(dòng)，對(duì)青島加快構(gòu)建以軌道交通引領(lǐng)城市發(fā)展的新格局，具有重要的示范價(jià)值。
2021年，青島地鐵已實(shí)現(xiàn)南島片區(qū)、市北區(qū)人工智能產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等4個(gè)TOD項(xiàng)目落地，獲取土地超過500畝。2月11日召開的地鐵建設(shè)及地鐵沿線開發(fā)建設(shè)三年攻堅(jiān)行動(dòng)2022年工作部署動(dòng)員大會(huì)透露：今年，將全力推進(jìn)青島北站交通商務(wù)區(qū)、濱海學(xué)院站、瓦屋莊上蓋等9個(gè)項(xiàng)目的土地獲取和開發(fā)建設(shè)。
謀定快動(dòng)。部署動(dòng)員大會(huì)召開以來，地鐵沿線開發(fā)按下了“快進(jìn)鍵”：
2月22日，青島青鐵商業(yè)發(fā)展有限公司成功競(jìng)得地鐵2號(hào)線海信橋站上蓋商業(yè)項(xiàng)目土地，這標(biāo)志著首個(gè)Mini TOD商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)。該項(xiàng)目將打造為一個(gè)兼具生活品質(zhì)、滿足社交需求、注重沉浸式體驗(yàn)、適合家庭休閑娛樂的市北區(qū)商業(yè)新地標(biāo)。
首個(gè)Mini TOD商業(yè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)
青島地鐵線網(wǎng)四通八達(dá)，不僅連接著城市南北、貫穿東西，還將一個(gè)個(gè)歷史文化街區(qū)串聯(lián)激活起來。3月22日，在位于地鐵1號(hào)線觀象山站地鐵口、原波螺油子舊址區(qū)域的一棟歷史建筑前，青島地鐵集團(tuán)對(duì)外宣布：在蘇州路地鐵沿線片區(qū)和膠州路地鐵沿線里院的部分區(qū)域啟動(dòng)地鐵沿線歷史風(fēng)貌恢復(fù)項(xiàng)目，重拾城市記憶，激活文化底蘊(yùn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，推動(dòng)歷史城區(qū)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。
膠州路地鐵沿線里院恢復(fù)項(xiàng)目-中山路站A口概念性設(shè)計(jì)效果圖
未來，更多的“地鐵新城”將在青島出現(xiàn)。國家發(fā)改委在青島城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃批復(fù)中要求，深入研究站點(diǎn)樞紐綜合開發(fā)，做好站點(diǎn)與周邊客流密度較大的商城、社區(qū)、學(xué)校等的銜接，提高土地綜合開發(fā)效益。
按照計(jì)劃，到今年上半年，青島地鐵三期規(guī)劃線路將全部開工建設(shè)。以“讓更多人生活工作在地鐵兩側(cè)”理念為指引，結(jié)合地鐵三期建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目，青島地鐵和有關(guān)市直部門、區(qū)市政府聯(lián)手啟動(dòng)了青島TOD戰(zhàn)略規(guī)劃、沿線土地開發(fā)利用專項(xiàng)規(guī)劃等頂層規(guī)劃編制工作。
通過對(duì)全市13條線路、503公里、266個(gè)站點(diǎn)進(jìn)行全面梳理，確定可改造用地113平方公里、TOD綜合開發(fā)重要站點(diǎn)106處，篩選出重點(diǎn)TOD項(xiàng)目21個(gè)，儲(chǔ)備TOD項(xiàng)目60余個(gè)。目前，已建立了“21+N”重點(diǎn)項(xiàng)目庫，力爭(zhēng)21個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目在三年內(nèi)全部啟動(dòng)，實(shí)現(xiàn)帶動(dòng)千億投資目標(biāo)，進(jìn)一步賦能城市更新。
TOD開發(fā)，不能搞“攤大餅”式的粗放開發(fā)，而要統(tǒng)籌做好項(xiàng)目空間、業(yè)態(tài)、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、交通等策劃研究，尋求綜合效益“最大公約數(shù)”。
從這一邏輯出發(fā)，青島在TOD開發(fā)過程中確定了“三級(jí)四類”開發(fā)模式。三級(jí)即城市級(jí)、片區(qū)級(jí)、一般級(jí)；四類是指綜合中心型、商業(yè)中心型、產(chǎn)業(yè)服務(wù)型、生活服務(wù)型。
在推進(jìn)路徑上，依托地鐵集團(tuán)平臺(tái)、技術(shù)、資源、經(jīng)驗(yàn)和政策五大優(yōu)勢(shì)，建立了地鐵集團(tuán)、區(qū)市平臺(tái)、頂級(jí)策劃、龍頭開發(fā)、央企施工“五位一體”的聯(lián)合開發(fā)體系，覆蓋一級(jí)土地整理+二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)+三級(jí)項(xiàng)目運(yùn)營“三級(jí)聯(lián)動(dòng)”全生命周期，以市場(chǎng)化運(yùn)作保障項(xiàng)目高質(zhì)量建成。
立足“打造10分鐘宜居宜業(yè)活力圈”理念，青島地鐵將把每一個(gè)TOD項(xiàng)目都打造成“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”高度融合的微型城市體系，建成“地鐵新城”，吸引更多人在地鐵兩側(cè)工作和生活。 “軌道上的青島”疾馳而來，不斷開拓著城市空間，刷新著城市面貌，提升著城市品質(zhì)，編織著新的精彩。
作者 | 周建亮 編輯 | 疾風(fēng)
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