青島日報社/觀海新聞5月22日訊 現今，因房屋漏水引發的矛盾糾紛屢見不鮮。若責任歸屬不明、賠償數額不確定，將會直接引發鄰里矛盾，影響社區和諧穩定。與此同時，房屋漏水問題，也引發物業管理糾紛。市南法院立案庭陳玉秀團隊近日接連審理了這樣兩起疑難的房屋漏水糾紛典型案件，也以案釋法，提醒人們依法處理房屋漏水糾紛。
案一 房屋漏水，引發鄰里糾紛
簡要案情：李某與侯某系鄰居關系，李某住601戶，侯某住501戶。2019年12月，601戶發生漏水，造成501戶房屋走廊以及房間墻皮和天花板等多處浸水，家里物品也被水淋濕、浸泡，造成一定的經濟損失。故侯某訴至市南法院，要求：1、依法判令李某對501戶房屋走廊、臥室、廚房進行維修，排除妨害；2、依法判令李某賠償因其房屋漏水給侯某造成的財產損失10000元；3、本案訴訟費、鑒定費等由李某承擔。李某稱已將涉案房屋對外出租給案外人，房屋是否漏水應由侯某與承租人協商解決，自己不應為本案訴訟主體，請求法院駁回原告訴訟請求，并申請將承租人追加為第三人。
陳玉秀團隊就損失數額進行調解，雙方未達成一致調解意見。后侯某申請對損失數額進行鑒定。經法院搖號委托，青島某保險公估有限公司鑒定機構出具鑒定報告，載明核定損失金額為2004元。鑒定費3000元，由侯某預先墊付。侯某對該鑒定機構資質以及鑒定人孫某鑒定資格存有異議，申請鑒定人出庭作證并申請重新鑒定。鑒定人員出庭作證費用1000元，由侯某預先墊付。
裁判過程：梳理案件事實后，陳玉秀團隊認為該案件主要存在兩個爭議點：一是涉案房屋損失責任如何確定，損失價值由誰承擔；二是鑒定報告是否合法有效。
關于爭議焦點一，不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。陳玉秀團隊綜合考慮本案案情以及雙方當事人庭審舉證情況，認定侯某因漏水造成的損失2004元，應由李某承擔。對于李某申請追加案外人作為第三人參加訴訟的申請，市南法院不予準許，李某與案外人之間的糾紛，可另案主張。
關于爭議焦點二，青島某保險公估有限公司在山東省高級人民法院名冊中屬于保險評估類，并經青島市中級人民法院司法鑒定機構名冊備案，屬于房地產評估類，具備鑒定資質，鑒定內容亦在其經營范圍內，該機構在本案中具備鑒定資格。鑒定人孫某具備鑒定資格。故對于侯某所提異議內容，市南法院不予采納；對于其請重新鑒定之主張，市南法院不予準許。故認定該《鑒定報告》合法有效，可以作為認定案件事實的依據。
最終市南法院作出判決如下：一、李某賠償侯某經濟損失2004元；二、李某支付侯某鑒定費用3000元、鑒定人員出庭費用1000元；三、駁回侯某其他訴訟請求。該判決作出后，雙方均未上訴。
法官說法：日常生活中，會經常出現因房屋漏水或其他相鄰權問題導致鄰里關系惡化的事件。不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。李某作為樓上鄰居，應當履行對自己房屋的管理及維修義務，及時采取措施排除妨害、消除危險，營造良好的鄰里氛圍。另外，損害發生時，雙方均應當采取有效措施防止損失進一步擴大。如一方放任損失繼續擴大，則其有可能就擴大的損失承擔不利法律后果。
案二 房屋漏水，引發物業管理糾紛
簡要案情：宋某系北京路某小區的業主，自2012年2月1日起A物業公司為該小區提供物業服務。因宋某長期未支付物業管理費用，A物業公司將宋某訴至法院，要求宋某立即支付2012年2月1日至2020年8月31日拖欠的物業管理費、電梯運行費及違約金。
經審理查明，A物業公司與業委會簽訂的《物業管理委托合同》中明確了物業管理費收費標準、物業服務范圍、物業服務期限等相關內容。案件審理過程中，宋某稱其房屋存在因質量缺陷導致漏雨及入戶門無法正常打開的問題。上述問題自2006年開發商交付鑰匙時即存在，宋某經多次與開發商及上屆物業公司溝通均未得到解決，至今A物業公司未履行負責聯系協調開發商及時進行維修和整改房屋等基本義務，故宋某不同意支付上述期間相關費用。另外，2012年2月1日至2016年6月，該房屋一直處于空置狀態。A物業公司對房屋空置情況予以認可，但稱房屋質量問題系開發商責任，并非物業公司服務問題所致。
庭審過程中，經陳玉秀法官的多方溝通協調，最終A物業公司同意就該房屋空置期間的物業費用打折收取、對2016年6月份之后的物業費用全額收取，并承諾幫助宋某聯系維修人員及開發商進行房屋維修。宋某接受了該調解方案，并同意維修費用可與維修人員自行協商處理。自此，雙方這一歷時幾年的矛盾糾紛一次性得到了解決。
法官說法：物業服務費，是指物業服務企業按照物業服務合同約定，在物業管理區域內從事房屋以及配套設施設備和相關場地的日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、公共秩序維持、安全防范協助等公共性服務，向業主或者物業使用人收取的費用。業主應當自物業交付之日起按月交納物業公共服務費。業主不能提供證據證明物業服務企業提供的物業服務存在根本性違約的，不足以構成其免于支付物業管理費的法定事由。
業主房屋存在漏水問題，應注意漏水產生的原因。如系其他產權人未盡到房屋管理和注意義務造成侵權，則其應當承擔損害賠償責任；如系房屋本身存在質量問題且在房屋保修期內，則業主應當向開發商主張權利。業主以房屋質量存在問題拒繳物業服務費用的，不能得到支持。另外，物業服務企業應當在物業服務區域內，按照合同約定為業主提供物業服務，積極履行相關協助義務，促進業主與物業公司良性和諧相處。（青島日報/觀海新聞記者 戴謙 通訊員張賽 ）

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