青島日報《飛閱樓市》欄目第26期

5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率(LPR)：一年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。5年期以上LPR從4月份的4.6%降為4.45%，下降15個基點，這已經是今年第二次LPR下調。此次調整后，按照最新LPR計算，個人住房貸款利率最低可達首套房4.25%，二套房5.05%。

記者調查發現，從本周開始，青島首套房貸利率迎來4.4%時代，隨著LPR的調整，最新的首套房貸利率已至4.25%，二套房貸利率降至5.05%。據記者了解，目前青島部分銀行，工商銀行、交通銀行、建設銀行、華夏銀行、青島銀行等銀行已經可以執行首套4.25%利率，二套5.05%利率。

政策：或成開發商“強心劑”

本報樓市觀察員認為，這是LPR改制后第一次五年期單獨降息，也是規模最大的一次降息。過去非對稱降息都是只降一年期，而本次只降五年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。此次房貸不僅僅是“單獨”降息，且5年期LPR創下歷史最大降幅，達到1991年以來最低房貸利息，且此番降息與5月15日官方對首套房利率下限的調整有疊加效應，青島很多銀行的首套房利率已經下調至4.25%，結合目前公積金新政，以及網傳的青島更多樓市松綁政策或將陸續出臺，留給客戶觀望的時間窗口已經不多，預計下半年青島市場能夠筑底回升。“不過從南京樓市新政被叫停來看，寬松歸寬松，但有一個度的問題，從另外一個角度看，青島很難再現2016~2018年的樓市火爆，大概率是將呈現止跌企穩的狀態。”

從全國范圍來看，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，此次調整，充分體現了貨幣政策在降低資金成本尤其是中長期資金成本方面的決心，重心在于防范經濟下行，也使得市場主體對于貨幣政策和金融政策走向更加清晰和明確。貨幣金融大環境的寬松，對于房地產市場來說，勢必會產生積極影響，對于降低購房成本、降低開發貸款和經營貸款成本等都會產生積極的作用，有助于房企中長期融資成本和經營成本的降低。

房貸利率的大幅下調以及樓市新政，對青島的開發商以及房地產市場來說可謂一劑“強心劑”，銳理數據山東區域總經理劉元婧認為，從目前的趨勢看，政策在不斷地釋放“加快救市”信號，對有需求的改善客戶是“集結號”，有利于增強市場信心，目前市場低迷主要就是信心缺失，政策的傾斜有利于客戶形成新的上漲周期來臨了的預期，有利于觀望的購房者能入市，“畢竟目前市場上的主流客戶已經變成了改善性需求者，這部分客戶已經不那么著急了，只有形成新的預期，這些購房者才會出手。”

市場：下半年樓市將筑底回升

銳理數據山東區域總經理劉元婧告訴記者，從目前的數據來看，青島今年1—5月市場持續低迷，“金三銀四”啞火，“紅五”失色，除三月份市場成交有所上揚外，其后的市場呈現持續下行狀態，且目前仍然處于筑底階段，購房者對收入的預期悲觀，加之不斷出現的知名房企暴雷停工，嚴重影響購房者信心，市場進入最艱難的“僵持”階段，即信心嚴重缺失，降價效應遞減，多數項目處于“停滯”和“有價無市”狀態。

劉元婧表示，今年以來，全國已有超百城優化調整房地產政策200余次，政策節奏和力度不斷加大，這次央行兩次下調房貸利率，既減輕了已購房者負擔，又給新購房者釋放了利好，此番降息落地后，青島首套房貸最低利率降至4.25％ ，利率方面已經達到了最低點。5月23日，濟南明文放松限購限售，青島可能跟進，公積金新政已經出臺，也就是說，在各項目利好疊加效應的情況下，樓市有望筑底回升。

購房：要考察開發商債務情況

總體上看，目前的政策利好購房者，銳理數據山東區域總經理劉元婧建議，對剛需來說，一定要從自身經濟條件出發，買符合自己經濟條件的房子，不加大杠桿，盲目入市，在確定自己能負擔的起的總價位的情況下，可建議沿著地鐵線，尋找地鐵站3公里內樓盤，再結合孩子上學、老人就醫等其他需求來尋找合適房源入手，時機上看，現在就是個比較好的時機，但是要認真考察開發商的債務情況及房子交付的日期，買有實力的穩健型開發商的項目。（青島日報記者李鵬飛 攝影報道）

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