青島日報《飛閱樓市》欄目第26期
5月20日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場報價利率(LPR)：一年期LPR為3.7%，5年期以上LPR為4.45%。5年期以上LPR從4月份的4.6%降為4.45%，下降15個基點(diǎn)，這已經(jīng)是今年第二次LPR下調(diào)。此次調(diào)整后，按照最新LPR計(jì)算，個人住房貸款利率最低可達(dá)首套房4.25%，二套房5.05%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從本周開始，青島首套房貸利率迎來4.4%時代，隨著LPR的調(diào)整，最新的首套房貸利率已至4.25%，二套房貸利率降至5.05%。據(jù)記者了解，目前青島部分銀行，工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、華夏銀行、青島銀行等銀行已經(jīng)可以執(zhí)行首套4.25%利率，二套5.05%利率。
政策：或成開發(fā)商“強(qiáng)心劑”
本報樓市觀察員認(rèn)為，這是LPR改制后第一次五年期單獨(dú)降息，也是規(guī)模最大的一次降息。過去非對稱降息都是只降一年期，而本次只降五年期，對于樓市來說可以說是最近幾年來的最大利好。此次房貸不僅僅是“單獨(dú)”降息，且5年期LPR創(chuàng)下歷史最大降幅，達(dá)到1991年以來最低房貸利息，且此番降息與5月15日官方對首套房利率下限的調(diào)整有疊加效應(yīng)，青島很多銀行的首套房利率已經(jīng)下調(diào)至4.25%，結(jié)合目前公積金新政，以及網(wǎng)傳的青島更多樓市松綁政策或?qū)㈥懤m(xù)出臺，留給客戶觀望的時間窗口已經(jīng)不多，預(yù)計(jì)下半年青島市場能夠筑底回升。“不過從南京樓市新政被叫停來看，寬松歸寬松，但有一個度的問題，從另外一個角度看，青島很難再現(xiàn)2016~2018年的樓市火爆，大概率是將呈現(xiàn)止跌企穩(wěn)的狀態(tài)。”
從全國范圍來看，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，此次調(diào)整，充分體現(xiàn)了貨幣政策在降低資金成本尤其是中長期資金成本方面的決心，重心在于防范經(jīng)濟(jì)下行，也使得市場主體對于貨幣政策和金融政策走向更加清晰和明確。貨幣金融大環(huán)境的寬松，對于房地產(chǎn)市場來說，勢必會產(chǎn)生積極影響，對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用，有助于房企中長期融資成本和經(jīng)營成本的降低。
房貸利率的大幅下調(diào)以及樓市新政，對青島的開發(fā)商以及房地產(chǎn)市場來說可謂一劑“強(qiáng)心劑”，銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認(rèn)為，從目前的趨勢看，政策在不斷地釋放“加快救市”信號，對有需求的改善客戶是“集結(jié)號”，有利于增強(qiáng)市場信心，目前市場低迷主要就是信心缺失，政策的傾斜有利于客戶形成新的上漲周期來臨了的預(yù)期，有利于觀望的購房者能入市，“畢竟目前市場上的主流客戶已經(jīng)變成了改善性需求者，這部分客戶已經(jīng)不那么著急了，只有形成新的預(yù)期，這些購房者才會出手。”
市場：下半年樓市將筑底回升
銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧告訴記者，從目前的數(shù)據(jù)來看，青島今年1—5月市場持續(xù)低迷，“金三銀四”啞火，“紅五”失色，除三月份市場成交有所上揚(yáng)外，其后的市場呈現(xiàn)持續(xù)下行狀態(tài)，且目前仍然處于筑底階段，購房者對收入的預(yù)期悲觀，加之不斷出現(xiàn)的知名房企暴雷停工，嚴(yán)重影響購房者信心，市場進(jìn)入最艱難的“僵持”階段，即信心嚴(yán)重缺失，降價效應(yīng)遞減，多數(shù)項(xiàng)目處于“停滯”和“有價無市”狀態(tài)。
劉元婧表示，今年以來，全國已有超百城優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)政策200余次，政策節(jié)奏和力度不斷加大，這次央行兩次下調(diào)房貸利率，既減輕了已購房者負(fù)擔(dān)，又給新購房者釋放了利好，此番降息落地后，青島首套房貸最低利率降至4.25％ ，利率方面已經(jīng)達(dá)到了最低點(diǎn)。5月23日，濟(jì)南明文放松限購限售，青島可能跟進(jìn)，公積金新政已經(jīng)出臺，也就是說，在各項(xiàng)目利好疊加效應(yīng)的情況下，樓市有望筑底回升。
購房：要考察開發(fā)商債務(wù)情況
總體上看，目前的政策利好購房者，銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧建議，對剛需來說，一定要從自身經(jīng)濟(jì)條件出發(fā)，買符合自己經(jīng)濟(jì)條件的房子，不加大杠桿，盲目入市，在確定自己能負(fù)擔(dān)的起的總價位的情況下，可建議沿著地鐵線，尋找地鐵站3公里內(nèi)樓盤，再結(jié)合孩子上學(xué)、老人就醫(yī)等其他需求來尋找合適房源入手，時機(jī)上看，現(xiàn)在就是個比較好的時機(jī)，但是要認(rèn)真考察開發(fā)商的債務(wù)情況及房子交付的日期，買有實(shí)力的穩(wěn)健型開發(fā)商的項(xiàng)目。（青島日報記者李鵬飛 攝影報道）
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