為支持居民改善住房條件，9月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》（以下簡(jiǎn)稱《公告》），明確自今年10月1日至明年年底，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。國(guó)家稅務(wù)總局同時(shí)對(duì)明確支持居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策有關(guān)征管事項(xiàng)進(jìn)行了解讀，在操作層面推出細(xì)則。

專家認(rèn)為，作為財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)的首個(gè)財(cái)稅政策，此舉在近期利率、稅費(fèi)等多重利好疊加發(fā)酵的政策組合拳中意義突出。細(xì)則的推出在降低居民換房成本、提高房源流動(dòng)性方面進(jìn)一步提供支持，對(duì)市場(chǎng)的拉動(dòng)效果將逐步顯現(xiàn)出來(lái)。

換購(gòu)住房退稅

活躍房源 新房二手房均適用 

記者從國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布信息了解到，“賣一”和“買一”需為同一城市,新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。此次退稅政策對(duì)新房、二手房均適用，新購(gòu)住房為新房的，以網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同為準(zhǔn)，新購(gòu)住房為二手房的，以成交價(jià)格為準(zhǔn)。退稅政策同時(shí)明確，“賣一”和“買一”的人需直接相關(guān)，即賣房的納稅人應(yīng)為新購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人之一；“賣一”和“買一”間隔時(shí)間在1年內(nèi)，政策執(zhí)行時(shí)間自2022年10月1日至2023年12月31日。

由于二手房換房需求的交易環(huán)節(jié)比較長(zhǎng)，退稅新政的效力或?qū)⒃诤笃谥鸩斤@現(xiàn)。銳理青島分析認(rèn)為，退稅政策會(huì)減輕換房群體的稅負(fù)成本，同時(shí)退稅有限定條件，需滿足在2022年10月1日至2023年12月31日期間，出售住房后1年內(nèi)重新購(gòu)房，這會(huì)促使改善性需求加快換房進(jìn)程，為房源流動(dòng)性注入活躍因子，對(duì)于促進(jìn)市場(chǎng)交易有積極作用。

10月1日，青島市李滄區(qū)綠城·桂語(yǔ)朝陽(yáng)生活美學(xué)館現(xiàn)場(chǎng)，市民在了解項(xiàng)目信息或進(jìn)行簽約流程。青島日?qǐng)?bào)記者李鵬飛  攝影

從國(guó)慶節(jié)期間在售房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)訪認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)看，國(guó)慶節(jié)期間成為解除限購(gòu)后部分熱點(diǎn)項(xiàng)目銷售的爆發(fā)節(jié)點(diǎn)。“當(dāng)前針對(duì)需求端的限購(gòu)限貸、房貸利率下降疊加最新的退稅新政，需求端的鼓勵(lì)支撐政策正在逐漸全面落地。國(guó)慶假期前6天，主城區(qū)部分熱點(diǎn)項(xiàng)目來(lái)訪到達(dá)五六百組，去化達(dá)到三四十套。部分近郊剛需項(xiàng)目通過(guò)促銷手段，去化速度有所提升。但部分項(xiàng)目仍然延續(xù)9月下旬的銷售熱度，假期效應(yīng)并不明顯。”克而瑞青島副總經(jīng)理臧喬告訴記者。

全國(guó)性政策發(fā)力

釋放需求 市場(chǎng)信心或加速修復(fù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-9月已有79省市放松公積金貸款政策、58城減免稅費(fèi)、12城放松限購(gòu)、33城放松限貸。本輪政策寬松周期還出臺(tái)了比較特別的政策，包括公積金“一人買房全家?guī)汀奔肮膭?lì)多孩家庭購(gòu)房等。其中，今年已有超30城在公積金貸款新政中提到，明確直系親屬可提取住房公積金助力購(gòu)房者支付購(gòu)房款或者償還房貸，實(shí)行“一人購(gòu)房全家?guī)汀薄?/p>

值得關(guān)注的是，國(guó)慶前夕，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、稅務(wù)總局四部門祭出全國(guó)性政策組合拳，向市場(chǎng)釋放出明確信號(hào)：9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。隨后9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)文，對(duì)出售自有住房并1年內(nèi)購(gòu)房的納稅人，售房已繳個(gè)稅予以退稅優(yōu)惠。央行于同日宣布，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。此次退稅新政正是組合拳內(nèi)容之一。

據(jù)記者了解，限購(gòu)放松后，嶗山區(qū)、市北區(qū)等高品質(zhì)改善項(xiàng)目需求得到釋放，嶗山區(qū)9月成交面積環(huán)比上漲54.1%。

業(yè)內(nèi)人士表示，中央政策對(duì)市場(chǎng)信心傳導(dǎo)的力度，明顯大于地方政策起到的效果。在全國(guó)和地方出臺(tái)的多項(xiàng)政策加持下，市場(chǎng)信心將逐漸改善，預(yù)計(jì)市場(chǎng)有望加速修復(fù)。

退稅細(xì)則詳盡

實(shí)操性強(qiáng)  為政策落地提供支撐

記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次退稅配套細(xì)則規(guī)定細(xì)致，在退稅新政時(shí)間范疇、出售多人共同持有住房退稅金額計(jì)算方式、退稅申請(qǐng)受理機(jī)構(gòu)等多個(gè)方面進(jìn)行了解讀，可操作性較強(qiáng)。這為后期政策的全面落地提供了強(qiáng)大支撐。

以如何確定出售住房和重新購(gòu)買住房的時(shí)間為例，細(xì)則規(guī)定，出售現(xiàn)住房的時(shí)間，以納稅人出售住房時(shí)個(gè)人所得稅完稅時(shí)間為準(zhǔn)。新購(gòu)住房為二手房的，購(gòu)買住房時(shí)間以納稅人購(gòu)房時(shí)契稅的完稅時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載明的登記時(shí)間為準(zhǔn)。稅務(wù)機(jī)關(guān)將為納稅人預(yù)填上述涉稅信息，納稅人可以與繳稅時(shí)取得的完稅證明上標(biāo)注的時(shí)間進(jìn)行核對(duì)。新購(gòu)住房為新房的，購(gòu)買住房時(shí)間以在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋交易合同備案的時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人可以依據(jù)房屋交易合同據(jù)實(shí)填寫。

在申請(qǐng)受理機(jī)構(gòu)方面，細(xì)則規(guī)定，納稅人享受居民換購(gòu)住房個(gè)人所得稅退稅政策的，應(yīng)當(dāng)向征收現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，也就是說(shuō)，納稅人賣房時(shí)在哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納了個(gè)人所得稅，就向哪個(gè)稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退稅。稅務(wù)部門實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費(fèi)一窗辦理制度，一般情況下，納稅人應(yīng)當(dāng)在本地政務(wù)服務(wù)大廳或者不動(dòng)產(chǎn)交易大廳等場(chǎng)所繳納現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓所得的個(gè)人所得稅，因此仍應(yīng)到該政務(wù)服務(wù)大廳或不動(dòng)產(chǎn)交易大廳提起退稅申請(qǐng)，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)另有規(guī)定，按照規(guī)定辦理。　　　　　　　

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出售多人共同持有住房的，納稅人應(yīng)如何計(jì)算自己的退稅金額？

對(duì)于出售多人共同持有住房或新購(gòu)住房為多人共同持有的，應(yīng)按照納稅人所占產(chǎn)權(quán)份額確定該納稅人現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額或新購(gòu)住房金額。

例：小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產(chǎn)權(quán)的50%。2023年1月，兩人以200萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓該住房，各繳納個(gè)人所得稅2萬(wàn)元。同年5月，小李在同一城市以150萬(wàn)元的價(jià)格重新購(gòu)買一套住房，小李申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200×50%=100），新購(gòu)住房金額為150萬(wàn)元，其退稅金額=現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=2萬(wàn)元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬(wàn)元的價(jià)格共同購(gòu)買了一套住房，小馬占房屋產(chǎn)權(quán)的40%。小馬申請(qǐng)退稅時(shí)，其現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額為100萬(wàn)元（200×50%=100），新購(gòu)住房金額為80萬(wàn)元（200×40%=80），退稅金額=（新購(gòu)住房金額÷現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額）×現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的個(gè)人所得稅=80/100×2=1.6萬(wàn)元。（假設(shè)以上均為不含增值稅價(jià)格）（文/青島日?qǐng)?bào) 呂 蕾）　

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