青島日報3月22日報道

近期，全國多地樓市成交回暖引發關注。在房地產市場出現積極信號之際，3月17日，央行宣布年內首次降準，預計釋放約6000億元中長期流動性，房企融資環境得到改善。記者近日走訪多個售樓處看到，天氣漸暖，前來看房的購房者明顯增多，但買賣雙方仍存在“博弈”。業內人士認為，眼下恰逢樓市復蘇關鍵時期，降準對樓市信心恢復、房企融資改善等起到促進作用。當前青島新房市場庫存仍處于高位，短期內新房市場供應充足，價格走勢趨于平穩，需求釋放節奏將成為影響后市走勢關鍵因素。

降準釋放中長期流動性

3月17日，央行宣布年內首次降準，決定于2023年3月27日降低金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構），預計釋放約6000億元中長期流動性。本次下調后，金融機構加權平均存款準備金率約為7.6%。調低法定存款準備金率，會造成準備金釋放，為商業銀行提供新增的可用于償還借入款或進行放款的超額準備，以此擴大信用規模。

諸葛數據研究中心高級分析師陳霄認為，降準意味著資金支持力度增大，對房企融資改善有著重要作用，有利于緩解企業的流動性壓力，助力企業脫離債務危機，將更多精力投入到生產經營中。再加上去年以來針對房企融資的“三箭齊發”，預計接下來行業流動性壓力將獲得實質性改善，融資環境也將維持相對寬松的態勢。同時，對整個房地產市場的復蘇也增加了新的助力，有利于促進本輪回暖潮的延續。

從春節前后到現在，各地樓市回暖跡象明顯，青島也不例外。據卓易數據統計，2月青島新建商品房成交8861套，成交117.7萬平方米,成交均價13164元/平方米，環比1月分別上漲99.66%、120.83%和92.83%；同比去年分別上漲68.07%、91.83%和73.80%。其中新建住宅成交6840套，均價14612元/平方米。

實際上，青島2月成交量增幅較大與低基數效應有一定關系。今年1月和去年2月均有春節假期，受假期影響網簽量和實際成交量相對較低，進而導致今年2月成交量同環比均出現較大幅度增長。

來自貝殼研究院的數據顯示，3月首周，島城新建商品住宅成交量有所回落。青島市全市新房（包括住宅、公寓、商業產品等）成交量為2656套，環比下降22.6%。其中，商品住宅成交2201套，環比下降11%；成交均價14612元/平方米，環比上漲1%。二手房成交量為2037套，環比上升14.7%。對于這樣的市場表現，業內人士依然對今年的市場持樂觀態度。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，從房地產市場行情來看，前期積壓需求進一步得以釋放后，3月以來，重點城市新房訪盤量已有所回落。根據中指院監測數據，3月前兩周，重點50城商品住宅成交面積環比持續小幅下降，但絕對規模仍在相對高位，本次降準有望在一定程度緩和市場成交規模的下行趨勢。

住房消費信心逐步恢復

從統計數據來看，青島樓市的回暖已是事實，購房者的置業信心也逐步開始回彈。這與近期房地產政策的暖風頻吹，尤其是從去年開始青島便出臺的一系列措施，不僅僅有解除部分限購這類政策，更有“帶押過戶”“商轉公”等一系列服務端新政策有關。

今年兩會政府工作報告指出，要促進房地產業平穩發展，同時加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。記者從青島市房地產業協會獲悉，自2月份開始，住建部門已經發起多場線下房產活動。其中從2月4日開啟至今，由青島市房地產業協會主辦的2023青島春季房交會已經走入青島多個城區，進駐市南萬象城、市北CBD萬達廣場、西海岸泊里大集、李滄區寶龍廣場等多個熱門商超，通過搭建家門口的房產展廳，讓市民省心安家。

青島日報樓市觀察員李鵬飛認為，與之前樓市火熱時相比，現在購房者會有更多的考量，購房者的心態也在一點點變化。一方面，剛需和改善型需求一直存在，一些持觀望態度的購房者正在入市；另一方面，相比于首次置業的購房者，改善置業的購房者會更為理性。這部分改善購房者的入市節奏將決定后續短期樓市是否有充足的彈藥，也影響著樓市“小陽春”下半場的走勢。線下房展活動聚焦買房信息不對稱等問題，對進一步提振住房消費信心起到了助推作用。但由于部分小型線下巡展很難形成合力，再加上開展前缺乏足夠的宣傳，線下成交很難達到理想效果。

克而瑞區域首席分析師肖文曉則表示，行情有望在整個3月持續，但從近期新房市場和二手房市場的來訪看房數據來看，從2月開始已經進入一個高位平臺期。“這也意味著，如果沒有新的動能注入，那么在這一波的需求高峰消化之后，成交量可能會恢復平緩，重新進入平穩復蘇的軌道。”

肖文曉還指出，對于剛需和改善人群而言，今年樓市政策的支持取向已經很明顯，環境較為友好；同時，雖然市場轉暖，但開發商整體依然面臨著較為艱巨的去庫存壓力，因此預計樓市整體價格走勢也會比較平穩，置業者們可以以較為平穩的心態擇機入市。

樓市復蘇進入關鍵期

市民程女士正打算購置一套四居室改善居住條件。她表示，之前一直在看房，由于預算有限，市場上可選擇的產品并不多，符合價格預算范圍的項目地段或者配套她并不滿意。“沒有遇到合適的項目，心理上總是會惦記，但市場不斷有新項目供應，價格相對平穩，也就會理性告訴自己不用太著急。”程女士坦言，優質的項目不會降價，希望今年能遇到預算合適的項目實現自己的置業需求。

事實上，今年以來青島樓市的格局正在發生變化，一方面，核心城區改善項目去化加速，優質項目在減少，個別項目收回前期優惠；另一方面，一些非核心城區板塊新房性價比優勢正在凸顯，比如位于膠州的花樣年碧云灣項目,近期所推的房源最低價僅6800元/平方米,面向的客群為剛需客戶及地緣客戶。“目前剛需購房者已經開始啟動，低總價區域的新房迎來機會，比如高新區，西海岸新區、膠州等。”青島日報樓市觀察員李鵬飛表示，相比剛需類項目，今年新增供地中核心城區優質地塊搶手，預計高端改善產品今年銷售速度將更為不錯。

李鵬飛認為，今年上半年多項樓市利好政策刺激下，改善型購房者入市明顯增多。從統計數據看，新房整體庫存壓力仍然較大，改善人群購房理念也更加理性，樓市復蘇進入關鍵期。不能將居民改善住房條件的意愿簡單理解為將小房子換成大房子，人性化、智能化、環境好及內部空間的改造優化等，都將構成住房實質性改善的內容。回暖是否可以持續，仍需觀察后續的相關政策和購房需求的釋放節奏，樓市回暖和復蘇不會一蹴而就。（文/青島日報 呂蕾）

責任編輯：金澤鈺