青島日報8月23日報道

樓市一直牽動著購房者的神經。今年以來，樓市經歷階段性調整，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，市場有所改善，二季度市場回歸常態化運行。每年9、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。業內人士認為，近期政策層面不斷釋放的暖意無疑會刺激“金九銀十”一部分人氣，但這部分人氣將主要流向市場頭部改善項目，市場熱度向剛需產品傳導尚需等待市場全面回暖。

囤貨式“推新”主打改善 

臨近“金九銀十”，有購房者仍在觀望，也有購房者果斷出手。購房者的不同心態，折射出市場供求關系變化以及疊加政策優化調整下的房地產市場走勢。盡管市場整體熱度不盡如人意，但熱門板塊的樓盤關注度依然很高，比如嶗山張村河片區、李滄世園會片區、城陽中心片區。在樓市全面回暖之前，人氣將高度集中在關注度與性價比皆高的優質項目中，各樓盤之間的競爭程度從土拍就能直接看出，青島樓市的兩極分化越來越嚴重。

不久前，城陽崇陽路以北小北曲地塊線上拍賣，引來萬科、銀豐、龍湖、金地、華潤、青城、保利、招商、才高、天一、北京城建等28家房企火拼31輪，觸發熔斷價格轉入線下競品質，最終由銀豐于線下競品質環節斬獲，成交樓面地價6647元/平方米，成交總價2.85億元。青島土拍中所有的熔斷地塊，以市區居多。城陽這次出現為數不多的熔斷地塊，而且參與的競買人遠遠多于此前的張村河046地塊。這也不難看出，樓市競爭越來越激烈，開發商不再只是盯著市區，好位置的地塊都想提前搶占。

樓盤之間的這種比拼狀態也延伸到了產品供給端。據房天下不完全統計，6月份，青島共有19個新盤入市；7月份開盤19個項目；進入8月，青島市區有37盤計劃推盤或首開，拉滿“金九銀十”備貨氛圍。

記者梳理發現，在所有上新的項目中，主要呈現兩大特點，首先是純新盤占比較大，在37個樓盤項目中，純新盤有21個，占比約57%。這其中不乏重量級的產品，例如歡樂濱海城板塊中信泰富開發的青島濱海國際中心，城陽中心地塊的純新盤云璽雅頌，還有西海岸海信君悅、唐島灣君匯等項目。主城區也有重量級項目亮相。位于嶗山的海信海德山莊計劃8月開售，而位于金家嶺片區的銀豐玖璽臺營銷中心計劃在8月開放。在改善型住宅項目中，這兩個都是“金字塔尖”級別的存在。另外，加推項目中也不乏暢銷樓盤，嶗山壹號院計劃推出精裝大平層，和達智慧生態城和和達山語城雙盤8月也有推新計劃。東李板塊昆侖天麓灣、融海啟城、森林公園，同樣也選擇在8月加推。整個“金九銀十”新房市場將不乏改善型項目的身影。

二手房成剛需聚集地

相較于新房市場緊盯“金九銀十”窗口期的順勢加推，近期二手房市場的格局則更為微妙。不同于新房市場主打改善需求，近期地鐵房和低總價的二手房房源備受剛需購房者青睞，李滄區和城陽區則成為這類房源的聚集地。

記者采訪了解到，目前李滄二手房市場主打地鐵房源。李滄中部區域、滄口板塊當下掛牌的二手房，不少是距離地鐵站500米以內的，這類房源深受青島主城區辦公剛需族的喜愛，其中不乏房齡在5-6年的次新房，即便是對房源要求相對苛刻的婚房族，也能輕松淘到合適的房源。東李板塊，則有不少居住環境優美的山景房、河景房，其中不乏90平方米以內的中小戶型，符合剛需置業者的購房需求。從李滄熱點二手房板塊價格方面來看，滄口15年以上房齡房源報價在1.3-1.8萬元/平方米，也有不少建成時間低于7年的小區緊跟其上，價格穩定在2萬元左右；東李片區二手房均價在1.6-2.5萬元/平方米左右；李滄中心區域，二手房報價多在1.8-2.4萬元/平方米區間。

城陽區域二手房更多的優勢是體現在價格方面，總價150萬元乃至120萬元以內可選擇二手房范圍較大。不少預算有限，但需要購買面積80平方米或90平方米以上房源的剛需族，會選擇到城陽購二手房。從城陽熱點二手房板塊來看，目前北曲商圈二手房均價在1.5-1.9萬元/平方米區間，房齡在5-20年左右的小區均有二手房源可選擇，戶型面積涵蓋70-160平方米二居、三居、四居室；世紀公園板塊二手房均價1.4-1.8萬元/平方米區間；白沙河女姑板塊報價多在1.2-1.5萬元/平方米區間。

青島一家大型房屋中介市場部負責人受訪坦言，今年，李滄和城陽的二手房掛牌量明顯增多，這與近期越來越多符合上市條件的房源進入二手房市場有一定關系。過去幾年時間，李滄和城陽都是青島新建住宅聚集地，如今不少已交付的住宅，也為兩區二手房市場的擴容發展提供了至關重要的條件。

鏈家地產商圈經理趙加強表示，當下在李滄和城陽選擇二手房的置業者，恰恰是青島樓市兩類主要的剛需置業群體，一種是經濟實力較強側重通勤的婚房置業者，第二種則是側重居住面積但預算有限的換房族，這兩類群體共性是都對入住時限有明確要求，二手房即買即住的便捷性迎合了他們的訴求。未來幾年隨著更多新建房源滿足二手房銷售條件，掛牌進入二手房市場，李滄和城陽有接棒市北，承接青島主城區剛需及改善二手房需求的潛力和實力。

置業買房把握好“窗口期”

“金九銀十”即將到來，在相對平靜的市場行情下，樓市會以怎樣的方式予以反饋？

多數業內人士坦言，在政策環境進一步轉暖的前提下，預計今年的“金九銀十”可以看到人氣轉化為成交量。但由于總需求有限，在一段時間內樓市的成交量可能波動較大，同時價格小幅震蕩。就目前市場來看，浮山后、東李、張村河等熱門片區，無論是價格還是銷量都穩步增長。由此可見，“金九銀十”的熱鬧場面也許不會大范圍出現，但在熱門區域，依然存在較大的可能性。當下，青島城市開發由增量建設轉向存量提質，城市中心的資源價值將得到進一步提升。長期看，占據資源優勢的城市中心既滿足當下品質居住需求，又提升未來價值增長的信心，必定會吸引越來越多的置業人群。

青島日報地產全媒體主編、樓市觀察員李鵬飛認為，樓市的頂層邏輯是供求關系。在不同階段，存在不同影響供求關系的因素。有些政策是影響供應層面的，有些是影響需求層面的。政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付比例、下調居民存量房貸利率等方面都還有較大潛力可挖。對于有切實住房需求的購房者來說，這個時候不妨多看看房，在政策利好塵埃落定之后才能搶得先機。同時，伴隨著市場回暖與剛需的釋放，當前樓市由改善項目主導的分化格局可能有所收斂，市場熱度將向剛需產品傳導，因此建議剛需置業者早做準備。（文/呂蕾  責編/呂蕾   美編/時彥麗 審讀/苗玲 ）

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