青島日報8月23日報道

樓市一直牽動著購房者的神經(jīng)。今年以來，樓市經(jīng)歷階段性調(diào)整，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，市場有所改善，二季度市場回歸常態(tài)化運行。每年9、10月份都是房地產(chǎn)市場較為重要的時間窗口期。業(yè)內(nèi)人士認為，近期政策層面不斷釋放的暖意無疑會刺激“金九銀十”一部分人氣，但這部分人氣將主要流向市場頭部改善項目，市場熱度向剛需產(chǎn)品傳導(dǎo)尚需等待市場全面回暖。

囤貨式“推新”主打改善 

臨近“金九銀十”，有購房者仍在觀望，也有購房者果斷出手。購房者的不同心態(tài)，折射出市場供求關(guān)系變化以及疊加政策優(yōu)化調(diào)整下的房地產(chǎn)市場走勢。盡管市場整體熱度不盡如人意，但熱門板塊的樓盤關(guān)注度依然很高，比如嶗山張村河片區(qū)、李滄世園會片區(qū)、城陽中心片區(qū)。在樓市全面回暖之前，人氣將高度集中在關(guān)注度與性價比皆高的優(yōu)質(zhì)項目中，各樓盤之間的競爭程度從土拍就能直接看出，青島樓市的兩極分化越來越嚴重。

不久前，城陽崇陽路以北小北曲地塊線上拍賣，引來萬科、銀豐、龍湖、金地、華潤、青城、保利、招商、才高、天一、北京城建等28家房企火拼31輪，觸發(fā)熔斷價格轉(zhuǎn)入線下競品質(zhì)，最終由銀豐于線下競品質(zhì)環(huán)節(jié)斬獲，成交樓面地價6647元/平方米，成交總價2.85億元。青島土拍中所有的熔斷地塊，以市區(qū)居多。城陽這次出現(xiàn)為數(shù)不多的熔斷地塊，而且參與的競買人遠遠多于此前的張村河046地塊。這也不難看出，樓市競爭越來越激烈，開發(fā)商不再只是盯著市區(qū)，好位置的地塊都想提前搶占。

樓盤之間的這種比拼狀態(tài)也延伸到了產(chǎn)品供給端。據(jù)房天下不完全統(tǒng)計，6月份，青島共有19個新盤入市；7月份開盤19個項目；進入8月，青島市區(qū)有37盤計劃推盤或首開，拉滿“金九銀十”備貨氛圍。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在所有上新的項目中，主要呈現(xiàn)兩大特點，首先是純新盤占比較大，在37個樓盤項目中，純新盤有21個，占比約57%。這其中不乏重量級的產(chǎn)品，例如歡樂濱海城板塊中信泰富開發(fā)的青島濱海國際中心，城陽中心地塊的純新盤云璽雅頌，還有西海岸海信君悅、唐島灣君匯等項目。主城區(qū)也有重量級項目亮相。位于嶗山的海信海德山莊計劃8月開售，而位于金家?guī)X片區(qū)的銀豐玖璽臺營銷中心計劃在8月開放。在改善型住宅項目中，這兩個都是“金字塔尖”級別的存在。另外，加推項目中也不乏暢銷樓盤，嶗山壹號院計劃推出精裝大平層，和達智慧生態(tài)城和和達山語城雙盤8月也有推新計劃。東李板塊昆侖天麓灣、融海啟城、森林公園，同樣也選擇在8月加推。整個“金九銀十”新房市場將不乏改善型項目的身影。

二手房成剛需聚集地

相較于新房市場緊盯“金九銀十”窗口期的順勢加推，近期二手房市場的格局則更為微妙。不同于新房市場主打改善需求，近期地鐵房和低總價的二手房房源備受剛需購房者青睞，李滄區(qū)和城陽區(qū)則成為這類房源的聚集地。

記者采訪了解到，目前李滄二手房市場主打地鐵房源。李滄中部區(qū)域、滄口板塊當(dāng)下掛牌的二手房，不少是距離地鐵站500米以內(nèi)的，這類房源深受青島主城區(qū)辦公剛需族的喜愛，其中不乏房齡在5-6年的次新房，即便是對房源要求相對苛刻的婚房族，也能輕松淘到合適的房源。東李板塊，則有不少居住環(huán)境優(yōu)美的山景房、河景房，其中不乏90平方米以內(nèi)的中小戶型，符合剛需置業(yè)者的購房需求。從李滄熱點二手房板塊價格方面來看，滄口15年以上房齡房源報價在1.3-1.8萬元/平方米，也有不少建成時間低于7年的小區(qū)緊跟其上，價格穩(wěn)定在2萬元左右；東李片區(qū)二手房均價在1.6-2.5萬元/平方米左右；李滄中心區(qū)域，二手房報價多在1.8-2.4萬元/平方米區(qū)間。

城陽區(qū)域二手房更多的優(yōu)勢是體現(xiàn)在價格方面，總價150萬元乃至120萬元以內(nèi)可選擇二手房范圍較大。不少預(yù)算有限，但需要購買面積80平方米或90平方米以上房源的剛需族，會選擇到城陽購二手房。從城陽熱點二手房板塊來看，目前北曲商圈二手房均價在1.5-1.9萬元/平方米區(qū)間，房齡在5-20年左右的小區(qū)均有二手房源可選擇，戶型面積涵蓋70-160平方米二居、三居、四居室；世紀公園板塊二手房均價1.4-1.8萬元/平方米區(qū)間；白沙河女姑板塊報價多在1.2-1.5萬元/平方米區(qū)間。

青島一家大型房屋中介市場部負責(zé)人受訪坦言，今年，李滄和城陽的二手房掛牌量明顯增多，這與近期越來越多符合上市條件的房源進入二手房市場有一定關(guān)系。過去幾年時間，李滄和城陽都是青島新建住宅聚集地，如今不少已交付的住宅，也為兩區(qū)二手房市場的擴容發(fā)展提供了至關(guān)重要的條件。

鏈家地產(chǎn)商圈經(jīng)理趙加強表示，當(dāng)下在李滄和城陽選擇二手房的置業(yè)者，恰恰是青島樓市兩類主要的剛需置業(yè)群體，一種是經(jīng)濟實力較強側(cè)重通勤的婚房置業(yè)者，第二種則是側(cè)重居住面積但預(yù)算有限的換房族，這兩類群體共性是都對入住時限有明確要求，二手房即買即住的便捷性迎合了他們的訴求。未來幾年隨著更多新建房源滿足二手房銷售條件，掛牌進入二手房市場，李滄和城陽有接棒市北，承接青島主城區(qū)剛需及改善二手房需求的潛力和實力。

置業(yè)買房把握好“窗口期”

“金九銀十”即將到來，在相對平靜的市場行情下，樓市會以怎樣的方式予以反饋？

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士坦言，在政策環(huán)境進一步轉(zhuǎn)暖的前提下，預(yù)計今年的“金九銀十”可以看到人氣轉(zhuǎn)化為成交量。但由于總需求有限，在一段時間內(nèi)樓市的成交量可能波動較大，同時價格小幅震蕩。就目前市場來看，浮山后、東李、張村河等熱門片區(qū)，無論是價格還是銷量都穩(wěn)步增長。由此可見，“金九銀十”的熱鬧場面也許不會大范圍出現(xiàn)，但在熱門區(qū)域，依然存在較大的可能性。當(dāng)下，青島城市開發(fā)由增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，城市中心的資源價值將得到進一步提升。長期看，占據(jù)資源優(yōu)勢的城市中心既滿足當(dāng)下品質(zhì)居住需求，又提升未來價值增長的信心，必定會吸引越來越多的置業(yè)人群。

青島日報地產(chǎn)全媒體主編、樓市觀察員李鵬飛認為，樓市的頂層邏輯是供求關(guān)系。在不同階段，存在不同影響供求關(guān)系的因素。有些政策是影響供應(yīng)層面的，有些是影響需求層面的。政策“工具箱”在放寬購房條件、降低首付比例、下調(diào)居民存量房貸利率等方面都還有較大潛力可挖。對于有切實住房需求的購房者來說，這個時候不妨多看看房，在政策利好塵埃落定之后才能搶得先機。同時，伴隨著市場回暖與剛需的釋放，當(dāng)前樓市由改善項目主導(dǎo)的分化格局可能有所收斂，市場熱度將向剛需產(chǎn)品傳導(dǎo)，因此建議剛需置業(yè)者早做準備。（文/呂蕾  責(zé)編/呂蕾   美編/時彥麗 審讀/苗玲 ）

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