7月以來，住建部、央行等部委頻頻發(fā)聲，多項政策形成合力，穩(wěn)定房價預(yù)期和購房需求。“大招”既出，青島樓市出現(xiàn)了積極反響。全面取消限購限售后一周，有項目周末來訪回升超20%；亦有項目在拿出特定戶型“定向”促銷后集中網(wǎng)簽。多位受訪人士認(rèn)為，當(dāng)前市場雖有所起色，部分項目市場人氣迎來復(fù)蘇，但聚焦到整體樓市成交全面起勢還有空間。9月以來不少主城區(qū)項目也推出特價房等價格讓利，幅度明顯，“金九銀十”暖風(fēng)徐來。

9月20日，青島嶗山區(qū)某商業(yè)地產(chǎn)項目。李鵬飛 攝影

“雙限”放開首周  成交波瀾不驚

9月11日，青島與濟南同日發(fā)文，宣布全面解除限購限售（以下簡稱“雙限”），這就意味著8月是這兩大城市“雙限”松綁前的最后一個月，8月的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)格外具有參考意義。

根據(jù)國家統(tǒng)計局9月15日最新數(shù)據(jù)，8月份山東納入統(tǒng)計的4個城市中，濟南、青島、濟寧的新房價格相比7月均略有回落，而在二手房成交價格方面，濟南、青島、煙臺、濟寧也都出現(xiàn)了環(huán)比下跌的情況。

從新房銷售價格指數(shù)來看，青島8月份環(huán)比下降0.2％，同比上漲1.5％；二手住宅銷售價格變化方面，青島8月份環(huán)比下降0.8％，同比下降4.4％。

9月11日-17日是“雙限”解除后的第一周。據(jù)銳理數(shù)據(jù)顯示，（9月11日-9月17日）青島新房住宅成交約1579套，環(huán)比下降6.4%，成交面積約19.34萬平方米，環(huán)比下降7.02%。二手房成交約1213套，環(huán)比上漲5.75%，成交面積約11.66萬平方米，環(huán)比上漲8.31%。整體來說，在8月底及9月初密集新政后，青島樓市成交暫時起色不大，新房環(huán)比仍微跌，二手房成交環(huán)比略有回升，幅度均不明顯。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧表示，上周各區(qū)市新房單日成交仍徘徊在一二百套，新政后觀望情緒尚未完全回落，政策效果仍在持續(xù)釋放。區(qū)域方面，上周膠州以294套居首，即墨263套、黃島254套分居二三位。李滄121套環(huán)比之前幾周略有提升。高新區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)保持兩位數(shù)。

部分項目人氣回升  二手房掛牌價攀高

根據(jù)銳理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，上周單項目成交面積前十分別為榮盛錦繡外灘、奧林春天、魯昊棠琳灣、海泉灣藍(lán)谷壹號、世園金茂府、龍湖龍譽城、龍湖學(xué)樘府、龍湖藍(lán)岸酈城、和達(dá)可園、魯信有鄰花園。城陽僅魯昊棠琳灣入圍，黃島僅和達(dá)可園入圍。

記者了解到，李滄區(qū)世園大道北某項目在8月底9月初開啟了一波針對特定戶型的促銷，成交火熱，網(wǎng)簽表現(xiàn)搶眼。該項目直接拿出兩棟樓的特定戶型來促銷，雖說在整個項目中，120平方米是最小戶型，但每平方米3000多元的優(yōu)惠再加上精裝的配置，對大部分的潛在客戶都十分有吸引力。據(jù)反饋，降價帶來的市場反映效果不錯，僅僅一個周末就賣出30多套。受此影響，位于該區(qū)域的兩個全新樓盤部分房源起價不到2萬元/平方米。

受新政影響，嶗山區(qū)張村河板塊部分項目9月到訪量較8月有所提升，出售數(shù)量保持平穩(wěn)，其中魯信有鄰花園項目得益于大面積段戶型帶動，總體面積量入圍單項目成交面積前十。

二手房方面，青島全域解綁限售后，二手房掛牌量猛增，單周增幅近萬套，但是掛牌價多數(shù)居高。上周二手房成交約1213套，環(huán)比上漲5.75%，成交面積約11.66萬平方米，環(huán)比上漲8.31%。“目前的確有大量近兩年交付的準(zhǔn)新房開啟瘋狂“上新”模式，例如青鐵華潤城，限售取消消息公布才7個小時，就有55套登記銷售。”青島鏈家商圈經(jīng)理孫鵬說，從今年3月以來，青島二手房掛牌量從8.6萬多套增至11.3萬多套，增幅2.7萬多套。青島全域解除限售后，存量次新房較多，后續(xù)仍存在掛牌上量空間。目前新房都是預(yù)售制，從買房到拿到房產(chǎn)證需要兩到三年的時間，這么長的時間很多人的住房需求發(fā)生改變，但過去限售政策抑制了這部分房源的釋放。現(xiàn)在限售放開，掛牌量出現(xiàn)快速增長也就不難理解了。

政策遞進(jìn)式托底  市場將緩慢修復(fù)

主城區(qū)次新房掛牌量猛增的同時，掛牌價也居高，實際成交價格是否也水漲船高？據(jù)中介反映，目前二手房實際成交仍以相對低價為主，高于周邊均價的次新房市場雖然掛牌價上量，但于市場成交并無明顯助力，市場主流成交價格較同類型仍要偏低才能縮短成交周期。“如今的市場周期之下,不少房主表示愿意重新承擔(dān)增值稅、契稅等稅費。還有一些房主表示愿意降低報價以求盡快成交，議價空間也相對大了不少。”孫鵬說。

青島日報地產(chǎn)全媒體主編、本報樓市觀察員李鵬飛認(rèn)為，從市場反饋來看，目前新房和二手房銷售形成混戰(zhàn)。部分次新房掛牌價較高，甚至高于周邊新房，反而有助于主城區(qū)新房銷售。另一方面，部分急售二手房價格也出現(xiàn)下探，帶動新房市場價格走低。9月后不少主城區(qū)項目也推出特價房等價格讓利，幅度明顯，到訪量較之前有所回升。金九銀十是今年市場最后一波可沖擊高峰， 激戰(zhàn)不可避免。

回顧本輪周期松綁政策可以發(fā)現(xiàn)，政策放松是一個從點到面、從外圍到核心遞進(jìn)的過程。事實上，歷經(jīng)了年初“脈沖式”的小陽春，業(yè)內(nèi)對這輪政策的效用抱持著較為理性的態(tài)度。

華泰證券在研報中也明確指出，從歷史來看，重點城市限購全面退出是一輪托底政策的重要環(huán)節(jié)。上一輪周期中，二線城市解除限購的高峰期在2014年9月，南京、大連、沈陽三城也在此時解除，但上述三城銷售同比顯著增長是在半年后的2015年3月后啟動；而均價同比增長趨勢明確則還需滯后半年，基本發(fā)生在2015年9月。上述研報指出，整體而言，限購限售的全面退出疊加政策組合拳可以確認(rèn)市場正在探底，但距基本面趨勢性向上的確立尚需時日。　呂 蕾

責(zé)任編輯：金澤鈺