作為樓市傳統旺季的“金九銀十”，正式告一段落。9月“低開高走”，最終收獲了不錯的成績。相比之下，“銀十”成色似乎稍有不足，根據青島網上房地產公布的數據統計，2020年10月青島新房成交共計13472套，環比9月份14876套下降10.42%，新房成交面積1534016.15平方米；不過同比去年10月成交總量與成交面積漲幅分別為40.19%和42.74%，呈現大漲的局面。由此一來，“金九銀十”的稱號似乎并沒有讓大家失望。不過業內人士也指出，相比今年八九月均價，“金九銀十”房價呈現出下跌的行情，這難免讓人猜測，旺季的上漲行情是“以價換量”的結果。
“金九銀十”呈現量高價低
本周樓市有關10月份的各種數據紛紛出爐，2020年10月青島新房成交共計13472套，環比9月份14876套下降10.42%，新房成交面積1534016.15平方米；同比去年10月成交總量與成交面積漲幅分別為40.19%和42.74%。從青島各區市新房成交量情況來看，西海岸新區繼續領跑，即墨、膠州在10月份簽約超過2000套。從主城范圍看，今年供應井噴的市北區10月新房共賣出543套，占比全市總交易量的4%，位居市區榜首；嶗山區新房成交456套，位居次席；李滄區10月成交新房295套，名列第三。根據貝殼青島站數據統計，10月青島新房成交均價14606元/平方米（9月成交均價14989元/平方米），環比下降2.6%。從2020年前10個月新房價格走勢看，青島新房成交價格在8月份達到高值，9月、10月分別有不同程度下跌。業內人士告訴記者，“金九銀十”這樣的傳統旺季，開發商無疑更看重銷量，畢竟在目前的樓市格局下，購房者最關心的還是價格與優惠，而且出手也變得更加理性。在整個10月期間，記者也不斷接到有關特價房的推銷電話和短信，以浮山后熱門的金地宸悅為例，有銷售顧問給出了最高30萬元的特價房優惠。而在膠州、即墨等周邊區域，庫存壓力進一步加大的情形下，為實現10月的銷售目標，幾乎所有樓盤都在推特價房。當然，很多樓盤在9月份已經開啟特價政策，從而導致了9月銷量更高。不過今年10月同比大漲，也反映出價格優惠對購房者的巨大誘惑力。
周邊區域庫存壓力依然存在
今年“金九銀十”樓市旺季，真金白銀的優惠換來了一定的銷量。從成交套數來說，膠州、即墨等都突破了2000套，但就庫存來說，壓力依然很大。據青島克而瑞提供的數據，截至9月底青島市商品住宅存量2124.95萬平方米，去化周期17.8個月，同期膠州市商品住宅存量490.46萬平方米，去化周期29.2個月，遠遠超過青島市平均水平。在貝克青島站數據中心公布的10月新房成交TOP10榜單中，膠州市、即墨區、西海岸新區均有新盤上榜。其中，膠州市恒大文化旅游城成交323套位居榜首。10月8日首開北區2#地塊80-144平方米戶型和6#地塊57-126平方米戶型，均價10200元/平方米左右。在這份榜單中不難發現，上榜樓盤大多為均價“萬元線”左右的大盤。即墨和西海岸新區的上榜樓盤價格甚至不足萬元。記者上周在膠州采訪的過程中，當地已經有低于7000元/平方米的樓盤在售。“以價換量”對于庫存壓力較大的周邊區域依然是主旋律，而且效果也開始逐漸顯現。
價格優惠將持續土地供應充足
對開發商來說，庫存壓力成為降價的主要原因，但市場并沒有因為庫存而放慢推新的速度。據樂居不完全統計，11月青島將有40余盤年末沖刺。其中，主城區推盤量11個；城陽緊隨其后，預計有10盤入市加推；即墨、西海岸也不甘示弱，預計分別有9盤入市，膠州、平度稍顯遜色，各有1盤入市或加推。采訪過程中，有開發商告訴記者，眼下穩住銷量，加大力度去庫存是最重要的任務，這樣的局面下放棄部分利潤也是無奈之舉。由此，也不難看出2020最后兩個月，促銷跑量依然是開發商的重中之重，至于價格，在很多庫存壓力大的周邊區域，依然會有大幅度的優惠推出。但對青島主城區而言，不斷推出的新盤也在影響市場，激烈的競爭讓價格處于較為穩定的局面。
從長遠來看，10月份公布的《青島市2020年四季度擬招拍掛出讓國有建設用地使用權預公告》告顯示，今年第四季度，青島全市預計出讓土地214宗，其中居住、商業、商住及商業混合類地塊共計110宗，較三季度上漲175%；土地供應依然相當充足。
二手房價格持續回升
10月新房市場勢頭不減，多種優惠營銷活動吸引了不少購房者的目光，同時也給二手房市場帶來了一定的沖擊。對比9月份，10月青島二手房成交行情呈現較為明顯的下滑態勢，根據貝殼青島站數據，10月份共成交4709套，9月成交6392套，環比下降26.3%，但同比2019年10月份二手房成交4355套仍上漲8.1%，表明長期來看，二手房市場仍呈穩健態勢。10月貝殼二手房成交均價20059元/平方米，8月成交均價19738元/平方米，環比上升1.6%，重回“2”字頭。
從各區域二手房成交情況來看，10月西海岸新區以1000套的成交量位居榜首。作為近郊區域的典型代表，近年來西海岸新區各項配套逐步完善，次新房基數大，品類豐富。另外，加上多條地鐵線加速建設、第二條海底隧道正式開工、三甲醫院落地等各項利好加持，可以說是二手房置業的“天堂”。市北區緊隨其后位居第二，共成交904套，老城區通勤便利，生活配套醇熟，部分片區均價低于20000元/平方米，也使不少置業者心生向往。
置業建議
房價穩定期就是最好的購房時機
金九銀十，銷量沒有太大的波動，但優惠著實讓很多消費者動心。現在是買房的好時機嗎？在業內專家看來，還是要分區域來對待。比如主城區相對穩定，不必太在乎波動，畢竟人口密度和成熟配套就是最好的保值。而且稀缺的土地資源，未來也很難保證有價格更合適的新房出現。至于價格已經下滑周邊區域，則需要理性對待，價格下滑，但并不成熟的片區也帶來各種不確定性。未來的價格漲幅，還需要周邊配套的支撐，是否進入價格最低點，需要購房者仔細考察。另外，從土拍情況來看，西海岸依然是土地供應的大戶，未來將會有更多新盤出現，至于膠州和即墨，目前土地供應量呈現出萎縮的局面，將來推新的速度可能會放緩。
從整個市場情況來看，穩健依然是青島樓市的主旋律，庫存基礎不會讓房價出現上漲的驚喜，當然穩定的房價也不會出現調控加碼的打壓。對于剛需購房者來說，房價的穩定期應該就是最好的購房時機。
觀海新聞 /青島早報記者 劉鵬
