本月青島新盤扎堆入市 房?jī)r(jià)回歸購(gòu)房選擇增多

學(xué)區(qū)剛需族

浮山后學(xué)區(qū)房選擇多

學(xué)區(qū)房一直是樓市一個(gè)另類的存在，過去很多人擠破頭去搶市南的“老破小”，但現(xiàn)在情形似乎有所改變。前幾天家住大堯一路的海燕告訴記者，雖然孩子剛上幼兒園，但她已經(jīng)在考慮給孩子選學(xué)區(qū)房的問題?！耙婚_始就是打算去大學(xué)路附近買一套，但后來發(fā)現(xiàn)在那里買房，100多萬元的房子可能根本不能住人，將來孩子去那里上學(xué)，來回就得接近兩個(gè)小時(shí)的通勤時(shí)間。”后來她從同事那里聽說今年浮山后周邊幾所中學(xué)成績(jī)都不錯(cuò)，這里的多個(gè)新盤成了她的考察目標(biāo)。 “聽說今年中考狀元都在這一片區(qū)，這里是新房，而且距離學(xué)校非常近。 ”和海燕的想法類似，在今年扎堆入市的浮山后新盤，除了主打生活便捷性之外，學(xué)區(qū)的概念也逐漸形成。

置業(yè)建議：浮山后片區(qū)現(xiàn)在幾乎是大學(xué)路之后最熱門的學(xué)區(qū)區(qū)域。目前遠(yuǎn)洋萬和公館、金地宸悅、華新園東宸府等都是今年剛開的新盤，臨近地鐵交通便利的同時(shí)還有65中等優(yōu)質(zhì)教育資源，均價(jià)在35000元/㎡左右。而且和之前一路上漲不同，10月份這些樓盤也都推出了特價(jià)房，可以買得更實(shí)惠。需要注意的是，如果有入學(xué)的需求必須把握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)，新小區(qū)的交房時(shí)間通常在兩年后，如果著急辦理入學(xué)手續(xù)，二手房或者遠(yuǎn)洋萬和城這樣的準(zhǔn)現(xiàn)房比較適合。

改善剛需族

新片區(qū)大戶型可考慮

改善型住房成為這幾年主城區(qū)樓市增長(zhǎng)的主力支撐，換更大的房子也成了很多市民置業(yè)的主要目的。孫先生前不久就在中歐國(guó)際城買了套兩層的疊拼，住宅面積一下子拓展到了200多平方米。 “家里兩個(gè)孩子，得給他們更大的成長(zhǎng)空間。 ”說起換房的目的孫先生直言，之前的房子太小。現(xiàn)在疊拼的戶型有院子和大平臺(tái)，可以給孩子自己的房間，還有更好的活動(dòng)空間。不過，要想拿到這樣的戶型，在主城區(qū)可能要800萬元以上的價(jià)格，而且?guī)缀跽也坏椒吭础?nbsp;“中歐國(guó)際城這里算不上是成熟社區(qū)，但優(yōu)勢(shì)是性價(jià)比高，未來的升值潛力大。 ”孫先生告訴記者，目前他們夫妻各有一輛車，距離主城區(qū)稍遠(yuǎn)，但便捷的交通讓通勤壓力并不大，他們完全可以接受。

置業(yè)建議：花更少的錢買更大的房子，可以用時(shí)間成本來?yè)Q取較低的金錢成本，通俗地說就是買稍偏一些但發(fā)展?jié)摿Υ蟮膮^(qū)域。李滄、高新區(qū)都具備這樣的潛質(zhì)。橋隧另一端的西海岸也是可以重點(diǎn)考慮的方向。 11月，這些區(qū)域都有新盤入市，例如東李片區(qū)熱門新盤綠城云棲和綠城汀嵐計(jì)劃亮相，綠城云棲將推出戶型建筑面積140-250平方米的洋房產(chǎn)品，綠城汀嵐預(yù)計(jì)首推小高層。海信東山府預(yù)計(jì)也將在這個(gè)月推出，另外，老面孔中南林樾、信聯(lián)天地預(yù)計(jì)將加推。

年輕剛需族

生活便利性最重要

畢業(yè)、工作、買房、結(jié)婚，這似乎是每個(gè)年輕人都在遵循的固定步驟。對(duì)于年輕的購(gòu)房者來說，面積也許不是太大的問題，畢竟二人世界和簡(jiǎn)單的三口之家，并不需要太多空間。而且未來隨著工作逐漸穩(wěn)定，對(duì)學(xué)區(qū)的需求，升級(jí)換房有著很大的可能性。剛剛談了女朋友的姚大偉，就打算先湊夠交首付的錢，買套小房子先把婚結(jié)了。 “我在五四廣場(chǎng)附近上班，女朋友是在金家?guī)X附近工作，距離很遠(yuǎn)，但好在都靠著地鐵?！钡罔F房成為小姚的首要考慮因素。后來他把目標(biāo)選在了新都心，“這里的地鐵非常方便，而且是成熟社區(qū)，現(xiàn)在首付壓力有點(diǎn)大，但二手房也能賣個(gè)好價(jià)錢，將來?yè)Q房子也能提供更多的支持。 ”

置業(yè)建議：從本月上新的情況來看，新都心的確有新盤值得考慮，比如小體量盤青城辰章計(jì)劃本月開盤，戶型建筑面積約106-119平方米；同樣預(yù)計(jì)11月開盤的保利天珺，建筑面積約100、120平方米；華能郡府也計(jì)劃本月入市，為建筑面積87-113平方米的高層、小高層。當(dāng)然，還有稍早開盤的和達(dá)君玥、青特星城等等。另外，稍遠(yuǎn)的地鐵房性價(jià)比可能更高，青島印象滟也計(jì)劃11月首開，推出95-127平方米洋房，也適合年輕剛需族。

周邊剛需族

看好價(jià)格仔細(xì)對(duì)比

和市區(qū)的樓盤相比，這兩年周邊區(qū)域的樓市開始快速發(fā)展，不斷沖擊著周邊居民的購(gòu)房理念?！拔蚁虢o父母買套電梯房，現(xiàn)在盡管住3樓，但歲數(shù)大了，一樣不方便。 ”說這話的是住在膠州的劉先生。之前很多人都傾向于買公攤面積更小的多層，但隨著觀念的轉(zhuǎn)變，有電梯的小高層，開始被周邊的居民所接受。而且近幾年周邊區(qū)域推新盤的速度明顯加快?！吧现荦埡?、保利、華潤(rùn)這些大地產(chǎn)商的項(xiàng)目我都去看了，不只是戶型選擇多，而且小區(qū)設(shè)施建設(shè)也是原來沒法比的?！边x擇更多不斷升級(jí)的樓盤產(chǎn)品，也在挑逗著當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買欲望。

置業(yè)建議：除了產(chǎn)品，價(jià)格應(yīng)該是購(gòu)房者最為關(guān)心的。從區(qū)域來看，截至10月可售庫(kù)存較高的為西海岸和膠州，其中，西海岸可售套數(shù)在40072套，相對(duì)較高，其次為膠州34539套，即墨19272套，位列前三位。對(duì)比來看，西海岸去化周期約為13.08個(gè)月，略高于平均水平，即墨去化周期在11.21個(gè)月，略低于平均去化周期，而膠州去化周期則達(dá)到23.0個(gè)月，較平均水平翻倍，壓力巨大。接下來的11月，西海岸和即墨將有大量的新盤入市。其中，即墨區(qū)有9盤計(jì)劃上新，其中包括青島印象川、國(guó)信藍(lán)悅灣、金日·君基新天地、恒信風(fēng)華尚品。加推的項(xiàng)目有金茂智慧國(guó)際城、中冶·德賢公館、嶺海香瀾郡瑜院、海爾產(chǎn)城創(chuàng)翡翠公園、國(guó)信墨悅灣等。西海岸11月有8盤待開，既有青鐵公園里、萬科海岸藍(lán)山等6個(gè)純新盤，也有融創(chuàng)維多利亞灣、保利源誠(chéng)領(lǐng)秀海等老盤加推。巨大的庫(kù)存壓力下，開發(fā)商勢(shì)必會(huì)釋放出手中的利潤(rùn)來?yè)Q取銷量。時(shí)刻留意價(jià)格走勢(shì)的同時(shí)，還可以爭(zhēng)取送車位、送物業(yè)費(fèi)這樣的優(yōu)惠。（本版撰稿 觀海新聞/青島早報(bào)記者 劉鵬）

市場(chǎng)觀察

年前迎來抄底時(shí)機(jī)

臨近年底，青島不少區(qū)域新房傳來降價(jià)聲。10月末，維多利亞灣從12500元/平方米一路降到8999元/平方米起的價(jià)格，實(shí)屬罕見，幾乎創(chuàng)下新低。庫(kù)存壓力較大的還有膠州，上合示范區(qū)有樓盤推出8000元/平方米特價(jià)、膠州西城區(qū)保利推出“5”字頭新房……

即墨不少項(xiàng)目也加入到這個(gè)行列中來。最近，有項(xiàng)目推出“抵賬房”，單價(jià)直降4000元之多，正在引發(fā)老業(yè)主維權(quán)。 “基于年底，不排除一些房企做業(yè)績(jī)需要，加快市場(chǎng)投放，價(jià)格會(huì)有讓步空間，預(yù)計(jì)后續(xù)房?jī)r(jià)還會(huì)有小幅下滑可能。 ”有青島業(yè)內(nèi)人士分析，目前樓市的走向也與今年8月底住建部與人民銀行發(fā)布的“三條紅線”規(guī)劃有關(guān)。這三條紅線包括房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。該規(guī)劃將從2021年1月1日起全行業(yè)全面推行。 “目前不少房企包括一線房企觸及紅線，在這種情況下房企的選擇就是打折銷售，盡快回籠資金，這對(duì)購(gòu)房者來說也算一個(gè)機(jī)會(huì)。 ”

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責(zé)任編輯：李慧