物業收費“新規”實施半年，部分前期物業降費還未落實——

今年2月，《青島市物業服務收費管理實施細則》和《關于制定公布普通住宅物業服務區域公共服務及機動車停放收費指導標準的通知》（以下簡稱《指導標準》）施行，其中，調整優化了市區普通住宅前期物業公共服務費政府指導價標準，根據物業服務區域收費建筑面積確定上浮幅度上限。也就是說，規模較大的普通住宅前期物業服務項目需要下調收費標準。

“新規”實施半年，有的物業服務企業積極落實，但也有部分物業服務企業遲遲未“降價”，引來居民投訴。記者對此展開了調查。

市民反映：

有的物業還未降費

“新規”提到的前期物業是指業主大會成立前，建設單位依法通過招投標等形式選聘的物業服務企業。

“文件發布后，很多市民來咨詢自家小區的物業費能否下調。部分市民對‘新規’存在誤解，并不是所有的物業服務項目都要降費。”市發展和改革委員會價格和收費處四級主任科員趙起超告訴記者，與之前的前期物業公共服務收費標準相比，《指導標準》上調了一至四級政府指導價標準，并根據物業服務區域收費面積（包括住宅和商業用房建筑面積）規模確定基準價格上浮幅度上限。只有規模較大的普通住宅前期物業服務項目需要下調收費標準。

《指導標準》規定，收費建筑面積8萬平方米以內（含8萬平方米），上浮幅度不超過20%，最高為每月每平方米3.02元；收費建筑面積8萬-15萬平方米以內（含15萬平方米），上浮幅度不超過10%，最高為每月每平方米2.77元；收費建筑面積15萬平方米以上，收費標準不得上浮，為每月每平方米2.52元。

市民李女士日前反映，城陽區騰訊雙創小鎮小區的物業公司按照政策應該下調物業費，但至今未調整。

近日，記者來到該小區。融創物業青島分公司騰訊雙創小鎮歸心服務中心負責人鄭華鵬介紹，小區的物業服務區域收費建筑面積遠超15萬平方米，按照政策，物業費需要從每月每平方米3.02元降到2.52元。

“我們已經將調整政策上報集團，由于需要財務報表核算，集團還未下發通知。目前，公司依舊按照每月每平方米3.02元的價格收取物業費。一旦集團下發降費通知，業主多交的費用可順延至后期物業費中。”鄭華鵬告訴記者，小區目前入住率僅有30%左右，公區能耗、人工成本高，還有部分業主因房屋質量問題不交物業費，項目處于虧損狀態。小區具體的物業服務區域收費建筑面積也在測算中，他們正積極與集團、政府部門對接。

無獨有偶，市民藍先生通過12345·青訴即辦反映，市北區保利·大國璟小區也存在物業費不降的問題。

“公司和業主簽訂的前期物管協議中約定的物業費為每月每平方米3.02元，目前我們仍按照這個標準收費。”小區物業工作人員表示，小區的物業服務區域收費建筑面積為18.9萬平方米，根據政策，物業費需要降到每月每平方米2.52元。但具體何時降費，他們已上報集團總部，還在等待通知。

已有物業服務企業積極落實政策下調了物業費。記者了解到，目前，碧桂園翡翠城、魯商藍岸新城等十余個物業服務項目率先完成前期物業公共服務費下調，其他符合條件的物業服務項目正逐步推進降費工作。

部門回應：

進一步規范物業收費行為

相關職能部門有何舉措確保“新規”落地？

“物業服務企業應自行根據本物業服務區域收費建筑面積確定政府指導價上浮幅度及收費標準。因政府指導價變動需要調整普通住宅前期物業公共服務費標準的，物業服務企業應當在政府指導價變動范圍內作相應調整。”趙起超提醒，若物業服務企業存在不執行政府指導價、超出政府指導價浮動幅度等價格違法行為，市民可向所在區（市）市場監督管理部門反映，由市場監督管理部門依法予以處理。

5月31日，城陽區住房和城市建設管理局發布《關于對普通住宅前期物業服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，要求物業服務企業在政府指導價規定范圍內調整物業服務收費，并將超上浮標準收取的物業費自2024年2月1日起計算退還給業主或順延至后期物業費中；逾期不按要求調整物業服務收費的，將依法移交區市場監督管理局查處，并在信用系統內予以扣分處理。

城陽區住房保障服務中心物業服務科科長許立功介紹，目前，城陽區已有不少符合條件的小區下調了物業費，它們多為中小規模的物業服務企業，因降費區間不大、服務項目不多，降費產生的影響不大。

部分大型物業服務企業因降費影響到純收入，有拖延的情況。“有的企業不積極提供收費建筑面積核算材料，有的以匯報、蓋章等為由拖延時間。還有群眾對物業提供的收費建筑面積不認可，進而向我們投訴或者咨詢。”許立功介紹，城陽區住房保障服務中心督促物業服務企業主動公布收費建筑面積，將11家拒不降費企業的線索依法移交至城陽區市場監督管理局。另外，該中心對投訴量集中的小區實行優先辦，爭取以點帶面實現政策落地。

7月，市北區市場監督管理局會同區發改局、區城管局組織轄區140余家物業服務企業召開物業服務企業綜合監管工作會議，督促企業認真落實有關收費政策，立即開展自查自糾，規范自身價格行為，堅決杜絕價格違法行為。

“我們給企業留出了一個月的時間自查自糾。下一步，我們將開展轄區物業服務企業收費行為專項檢查，進一步規范物業服務收費行為，維護業主合法權益。”市北區市場監管局價格監督管理和反不正當競爭科的工作人員說。

多方聲音：

質價應相符 提高繳費率

物業費是小區物業正常運轉的重要保障，分毫變動都牽動著廣大市民的心。

“文件發布前，我們統籌考慮了我市經濟社會發展情況及社會各界意見建議，并履行了物業服務成本調查監審程序。”趙起超表示，考慮到一些中小規模物業服務企業經營困難、部分物業服務項目無理由選擇最高上浮幅度等情況，市發展和改革委員會出臺文件，調整優化了普通住宅前期物業公共服務費政府指導價標準。

“高價”物業費的小區業主期盼政策盡早落地。“我們小區物業費每月每平方米超過4元，收費高，但是服務質量一般。如果物業費下調，每年能省近3000元。”市民王芬告訴記者，希望小區物業能夠按照政策規定及時降費，為業主“減負”。采訪中，不少業主表示，所在小區物業服務“質價不一”，希望提升服務質量。

物業費下調給物業服務企業帶來的最直觀影響就是收入減少、利潤降低，尤其是對于降費區間大、服務項目多的大規模物業服務企業，有的營收影響可達千萬元，這是部分物業企業拖延降費的原因。

“物業費收取標準的規范化將使物業公司的收費更加標準化，從而提高物業服務質量與服務價格的匹配度，同時在一定程度上緩解業主的經濟壓力。”北京金訴律師事務所律師王玉臣認為，如果物業收費過低，物業公司的收入會減少，為了保障利潤，物業公司可能會采取裁員、降低服務質量等措施，這種情況同樣不可忽視。

一位上市物業公司的高管表示，物業是勞動密集型行業，隨著每年最低工資的上漲和社保基數的上調，人工成本會剛性增加，物業公司的確面臨經營壓力。物業公司可在質價相符的基礎上，通過優化收入結構、成本控制和服務質量，來提高業主滿意度和物業繳費率，從而提升盈利能力。

記者了解到，城陽區新城云樾曉院小區的物業公司執行“新規”下調物業費后，物業繳費率提高了。該小區收費建筑面積為14.54萬平方米，高層物業費原為每月每平方米3.02元。“按照政策規定，物業費應下調至每月每平方米2.72元。”小區物業負責人張先生介紹，公司在充分研判后決定，物業費在按規定下調的基礎上，進一步降低價格，調整為每月每平方米2.52元，并且確保服務質量不下降，該舉措為公司帶來回報，物業費繳費率提升，實現雙贏。