2025年上半年，青島樓市在政策與市場的雙重作用下，經歷著深刻的變革與調整。開發商與樓盤、區域與戶型、板塊與面積段等均出現分化局面，產品力強與性價比高的項目，在樓市洗牌中脫穎而出。

今年上半年青島新房共成交36747套，較去年同期上漲4.82%，其中6月新房成交11531套，環比上漲73.32%，形成“翹尾”行情。

行業普遍認為，目前青島樓市處于一個關鍵的轉型時期，接下來“分化”特征會更加明顯，各開發商應準確把握市場脈搏，順應市場趨勢，在不斷變化的市場中找到自己的位置。

根據青島卓易數據統計，今年上半年青島新房共成交36747套，較去年同期上漲4.82%，新房成交面積約459.55萬平方米，成交總價約653.52億元，成交均價為14221元/平方米。

其中，新建商品住宅成交28094套，新建商品住宅成交362.15萬平方米，成交總價525.58億元，成交均價14513元/平方米。

在月度成交數據中，6月新房市場迎來“翹尾”行情。6月島城新房成交11531套，環比上漲73.32%，新房成交面積約141.72萬平方米，環比上漲61.66%，新房成交總價約207億元，成交均價為14606元/平方米。

其中，新建商品住宅成交8516套，環比上漲46.52%，成交面積約111.47萬平方米，成交總價約168.63億元。

青島卓易數據分析師王玟琳分析認為，五、六月出現局部性翹尾行情，與上半年樓市政策，疊加房企的市場產品定位、區域結構性供應變化有關。直接表現，就是近期在城陽與市新開的兩個項目，出現了久違的首開熱潮。

從成交區域分布來看，上半年，西海岸新區新建商品住宅成交6048套，為區域成交量之冠；城陽、即墨緊隨其后，位列二、三名。往下依次是膠州、萊西、市北、平度、嶗山、李滄、市南。

從購房者對住房面積的需求看，100平方米以下的占比17%，100-120平方米面積段成交最多占比37%，與120-150平方米兩個面積段加起來約70%。

順行房屋（青島）咨詢總經理劉興說：“目前青島房地產市場以改善為主流，而且幾乎所有開發商也都向這方面側重，這應該是近年來青島房地產市場發生的最大的變化。”

另外，由于購房者對價格越來越敏感，產品以降低價格門檻為主，主城區小戶型產品增多，毛坯也成為一個趨勢。

同樣是在六月，青島多個地理位置和區位條件良好的優質地塊，相繼成功出讓。

6月17日，市北區新都心片區果品市場地塊拍賣，最終被保利發展（山東）有限公司、青島青鐵智能科技有限公司聯合體以總價7.2億元摘得，樓面地價11000元/平方米。

次日，市北新都心福州北路地塊成功出讓，由青島市北城發產業發展有限公司以樓面地價9600元/平方米，總價5.91億競得。

銳理數據山東區域總經理劉元婧分析認為，缺乏新地供應，導致市北區去化周期（指現有待售商品住宅存量，按照當前銷售速度全部售罄所需的時間）成為全市最短的關鍵因素。

隨著這兩宗優質地塊成交，不僅打破了新都心區域長期無新增用地的沉寂局面，更為整個市北區帶來新項目的選擇。

此外，作為近年來青島改善區域的熱點板塊，東李片區吸引了不少購房者的目光和關注。

隨著區域內森林公園、招商璀璨璟園等項目的穩步去化，存量房源逐漸減少，去化周期也明顯縮短，市場對于新鮮血液的注入愈發渴望。

劉元婧介紹，目前，該板塊的存量房源，主要集中在青鐵芳華地和世園金茂府、青山湖岸二期等項目。由遠洋代建的萬竹云峰項目、海創地塊、去年億聯拿下的地塊，目前均未啟動。

6月青特斬獲東李新地塊，無疑為板塊帶來新的項目選擇。該地塊占地面積18448.7平方米，容積率1.7，建筑密度30%，綠地率30%。如此低密的規劃指標，為打造高品質住宅產品提供了得天獨厚的條件。

6月的最后一天，西海岸唐島灣地塊（原恒大二期地塊）成功出讓。該地塊最終被城發集團（青島）啟盛投資開發有限公司收入囊中，成交樓面地價13028元/平方米，創西海岸地價新高，成交總價4.46億元，成為新地王。

此次出讓的唐島灣地塊區位優勢顯著，坐擁黃島區主城核心地段，周邊商業、教育、醫療等配套成熟，毗鄰唐島灣海景資源豐富。地塊容積率僅1.1，結合建筑密度40%、綠地率30%的規劃指標，未來有望打造純洋房、疊墅等低密高品質住宅產品。

業內普遍分析認為，樓市下半場，青島樓市政策有望繼續保持寬松態勢，以促進市場的持續穩定發展。在供給端，保障房的建設和供應將進一步加大，城市更新項目也將穩步推進，這將有助于優化住房供應結構，滿足不同層次購房者的需求。

同時，隨著“預申請+優質地塊+好房承諾”土地出讓機制的深入實施，土地市場將更加規范和理性，優質地塊的供應將吸引更多實力房企參與，推動房地產市場的健康發展。

青島新榮房地產咨詢負責人高程表示，隨著市場逐漸成熟和購房者觀念轉變，未來青島樓市將進入品質競爭時代，產品力將成為房企在市場中脫穎而出的核心競爭力。

“房企將更加注重產品的品質提升，從建筑質量、戶型設計、景觀打造到物業服務，都將進行全方位的升級。”高程說。

青島某新建商品住宅小區車庫一角。

例如，在戶型設計上，更加注重空間的合理性和實用性，滿足購房者對于多功能空間的需求；

在景觀打造上，引入更多生態、環保的理念，打造舒適宜人的居住環境；

在物業服務上，提供更加精細化、個性化的服務，提升業主的居住體驗。

對于樓市下半場發展趨勢，卓易數據的王玟琳分析認為，一方面市場優質供給仍偏弱，疊加二手房對新房的沖擊，下半年市場仍處于筑底中。但隨著供應縮量以及政策拉動預期，個別“好房子”樓盤會受到市場青睞。

另一方面，全國性的宏觀政策或進一步寬松，在繼續降低利率、降低交易稅費后，房地產政策或將聚焦在“穩市場”“去庫存”等方面。

順行房屋的劉興認為，樓市進入新周期后，供需結構的優化和品質競爭時代已經來臨，全新的理念將引領樓市朝著更高品質的方向發展——“好房子”會脫穎而出，最終贏得市場。