2021樓市猜想

即將開啟新一年，樓市是漲是跌？買還是不買？樓市有哪些積極信號？5個關鍵詞決定樓市走勢

“2021年到底該不該買房？”站在2020年最后一天，針對這個問題，無論是剛需族還是投資客，這個問題大家都想知道答案。回頭來看，2020年開年的疫情，曾讓房價跌入“寒冬”，但僅過了兩個月，樓市便迅速回溫。其實，真正對房價形成阻擊的，還是市場規律本身，盡管年底促銷成為主旋律，但島城樓市整體依然呈現“價量雙漲”的局面。

值得注意的是，今年年末全國樓市也是暗流涌動：一方面，深圳、成都、西安等多個城市因樓市過熱紛紛出手調控，打擊“打新炒房”；另一方面，哈爾濱、湛江等三四線城市樓市萎靡，爭先出臺降價、調整公積金等“救市”措施。那么，這一切對2021年的樓市有何寓意？除了漲與跌的猜想，2021年青島樓市又有哪些積極信號？5個關鍵詞決定著明年樓市走勢。

關鍵詞·漲跌

漲跌的話題在每年樓市預測中，都是重頭戲，今年也不例外。相比之前業內人士的左右不定，今年似乎一邊倒的支持明年將維持“橫盤”的局面。記者采訪了十位房地產從業者中，有8位支持地產市場將在未來很長一段時間內維持現在的局面，僅有兩人持上漲觀點。

支持價格上漲的業內人士提出了這樣一個觀點：按照正常市場規律來講，一般城市遇到嚴格的調控政策，需要經過三年左右的擠壓泡沫時間，房價才會進入底部區間。青島從2018年開始進入樓市嚴格調控，到2021年正好滿三年。在今年，市場價格探底和局部上漲的趨勢都已經出現。其中探底現象集中在老四方區域，主城區房價已經跌破20000元/平方米。對剛需族來說，抄底的時機似乎已經在眼前。而價格上漲的區域中，以浮山后為例，新房價格已經從2019年的30000元/平方米漲至目前36000元/平方米。配套成熟以及稀缺的教育資源，讓打算在該區域換房的“剛改族”充滿著誘惑。

與此同時，在2020年類似于“共有產權”這樣的激勵政策也已經出臺，樓市的上升通道已經在逐步開啟。不過即使看好明年樓市的業內人同樣也承認，樓市上漲僅僅局限于市區，周邊區域的高庫存量，如果沒有進一步政策調整來引進外來人口，價格可能會進一步的下跌。

關鍵詞·橫盤

和樂觀的“上漲派”不同，在采訪中絕大多數業內人士都認為明年房價最大可能將維持現在的“橫盤”局面。有業內人士提供了這樣一組數據：12月18日，貝殼研究院發布《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點：二手房市場城市榜單》，盤點了2020不同城市二手房市場表現。其中青島以3.8%的價格跌幅位列全國降幅第二。事實上，二手房的表現將對市場產生重要的影響。首先對改善型購房者來說，無法以合適的價格快速賣出舊房，勢必影響新房的購入。對于首次購房者來說，不斷下跌的二手房市場，也會讓他們產生“買漲不買跌”的心理。

當然，支持房價維持現狀的業內人士，除了看數據，還更加關注中央有關房地產的政策。在不久前召開的中央經濟工作會議上再次強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。本月初，中央住房城鄉建設部召開座談會，會上再次強調“時刻繃緊房地產市場調控這根弦。”所有這些都意味著2021年中央還會延續今年對房地產的態度，不得輕松。

除了政策層面，從市場規律來看，土地市場供應充足，即使較為緊缺的嶗山板塊，今年也有多宗土地成功拍出，2021年市場供應量還將維持較為充足的局面，單從這方面來看，樓市大幅上漲同樣不可能。不過，大多數業內人士也同意前面“上漲派”所陳述的樓市利好，2021年樓市將在各種有利和不利因素中不斷博弈，讓利促銷的情況還將繼續，整體樓市不會發生大變化，也就是所謂的“橫盤”局面。

關鍵詞·租房

除了價格因素，2020年租房市場也算一個關注點。特別是租房“爆雷”現象，不僅是青島，在全國多個城市均出現了因房屋租賃問題引發的群體糾紛，部分房屋租賃企業采取了“高進低出”（支付房屋權利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期）等經營模式，如果企業不具備持續經營能力或擴張規模過快，將存在很大的經營風險和隱患。今年下半年，全國各地陸續出現住房租賃企業失聯“跑路”現象，直接造成出租人和承租人的利益受損。

無獨有偶，在今年的中央經濟工作會議上，房屋租賃作為保障性住房的重要舉措，其中就提到要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

結合今年長租公寓的爆雷事件，可以預測的是在未來，有保障性質的房屋租賃正規軍將出現在市場。中央經濟工作會議還提到，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。對于今年長租公寓暴露出的問題整治，以及作為社會保障性住房的解決方案，未來租房必定更容易。對年輕剛需族來說，先租房來解決居住問題，也許是個不錯的方案。

關鍵詞·質量

買房前為房價左右思量，可買房之后開發商的施工質量也難以讓人放心。今年，早報房產維權熱線82933529接到了大量有關建筑、裝修質量的投訴。而在2021年，這一問題也可以做到“有法可依”。日前，《青島市新建商品住宅交付流程指導意見》正式印發。該文件中最大的亮點為明確了先驗房后交費再收房的商品房交房順序，并且要求建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產首次登記，保證交房即具備辦證條件。《意見》中，對新建物業交付條件及流程、新建商品房交付條件及流程分別作了明確規定。

其中在新建物業交付方面，明確了建設單位向物業服務企業交付流程為：移交資料——承接查驗——辦理交接手續，要求物業交付必須承接查驗，為后續的物業管理服務奠定了良好的管理基礎。在新建商品房交付方面，明確建設單位向買受人交付流程，明確了建設單位在新建商品房交付前必須完成不動產首次登記，保證交房即具備辦證條件。所交付新建商品房的供水、供電、供暖、燃氣、通信、寬帶網絡和有線電視等基礎設施設備均需要達到正常使用條件；同時還明確了先驗房后交費再收房的交房順序，避免了因先收后驗還是先驗后收規定不明而引發的各類糾紛。按照《意見》要求，房屋查驗的具體內容至少包括對房屋門窗、陽臺、墻體、地面，衛生間等方面的質量檢查，以及房屋水、電、氣能否正常使用等，通過查驗內容的細化，減少了房屋查驗環節行為的隨意性，對購房人的利益實現了最大化保護。

關鍵詞·保障房

不僅將房屋租賃作為保障性住房的重要措施，經濟適用房作為保障房在2021年也將有更新的舉措出臺。日前，青島市人民政府辦公廳就發布了《關于規范經濟適用住房取得完全產權有關事宜的通知》，這一政策對備受關注的經濟適用房上市問題做出明確規定。其中提到，經濟適用住房購房人按照自愿原則，可通過補繳土地收益價款取得完全產權，住房性質由經濟適用住房變更為商品住房。按照通安徽要求，要想把經濟適用房變更為商品房，首先要簽訂房屋買賣合同滿5年后才可申請。同時申請人須繳納50%土地增值收益，才能完成變更手續。

《通知》中還明確了經濟適用住房取得完全產權的辦理程序，申請人向住房城鄉建設部門提出申請，填報取得經濟適用住房完全產權申請表。而經濟適用住房變為完全產權房后需上市交易的，按照普通商品住房相關規定執行，不再繳納土地收益價款。新規將從2021年3月1日起施行，有效期至2026年2月28日。

●置業提醒

當心開發商資金風險

依據大多數業內人士的觀點，2021年房地產市場“橫盤”概率較大，按照市場慣例，橫盤現象對于開發商來說并不是什么利好。房地產屬于資金密集型產業，相對穩定的價格會拉長樓盤的銷售周期，給開發商帶來巨大的資金壓力。所以橫盤時間越久，開發商就會拿出更大的力度來促銷。時間拉得越長，開發商讓利空間越大。

前不久，中央經濟工作會議上指出，未來要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，看似在貸款方面對開發商的壓力并不大。但早在8月份，住建部、央行就制定了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，也就業內所謂的“三道紅線”，這將造成房地產整體融資能力縮水。對于很多小開發商來說，自身資金實力不足，前幾年拿地價格又高，在漫長的橫盤期，難免會出現資金鏈緊張的問題，購房者在挑選開發商時一定要謹慎。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

責任編輯：劉聰聰