青島日報社/觀海新聞訊 在青島一間20平方米的地下室賣到130萬元，你信嗎？如果你熟悉青島樓市那一定會猜得到，這間房應該是位于市南老城區的學區房。今天上半年一套萊蕪一路學區12平方米小破屋，以84萬元成交之后，又有人發現了這間130萬元的地下室。“位于黃縣路的地下室，19平方米，賣129萬元，大學路學區的低價落戶房，初中排位7中、26中、39中”這樣一則售房信息在很多幼兒園的家長群里轉發。而記者探訪發現，在市南老城區附近，雖然129萬元和地下室具有強烈的反差，但這還并不是最夸張的房價。“江蘇路的落戶房價格更高，十幾平方米的老房子可能要賣到170萬元以上。”附近的中介工作人員告訴記者。
“最低價”也得90萬起步
在那間地下室的售房信息中，記者看到了“低價”的字樣。那么，在市南老城區買間學區房到底要多少錢？記者電話聯系上了掛出代理這間地下室的中介，“想買大學路學區房，這真的是最低價了。”市南區大學路周邊，聚集了目前青島最好的小學和初中教育資源，按照目前就近入學的原則，這里的房子是名副其實的學區房。
記者在大學路附近走訪了多家中介，按照學校的不同，學區房的價格也分四個檔。最好的是青島市實驗小學的學區房，眼下最低的房源報價是170萬元；其次是大學路小學的學區房，基本都要超過130萬元，這樣看來129萬元的地下室真的算是低價；再次是萊蕪一路小學的學區房，最低報價在90萬元左右。
另外，還有湛山片區的文登路小學，報價也超過130萬元。如此看來，想要在市南老城區周邊買套學區房，最少也要90萬元。
“落戶房”大多只能落戶
花90萬元能買什么樣的房子呢？在記者提出看房要求時，中介的回答很直接：“看不看都一樣，反正都不能住。”中介人員介紹說，這樣的房子大多是老房子，沒有廚房甚至沒有衛生間，幾乎不具備入住條件。今年5月在網上成交的一套84萬元的茅草房，屋頂覆蓋的是石棉瓦，有網友形容“風一吹，屋頂都能刮飛了”。而這個20平方米的地下室，從照片上能看到，殘破的門窗和凹凸不平的地面，同樣沒有衛生間和廚房。中介坦言，這樣的房子有個特殊的名字叫“落戶房”，顧名思義就是專門用來落戶的，辦好房產證之后就可以落戶，然后獲得附近小學的學位資格。“用完學位賣掉即可，說不定還能賺一筆。”中介介紹這樣的房子還是比較搶手，“只是資金被占用一段時間，頂多損失點利息，但卻能讓孩子上個好學校，還是比較劃算的。”
“學區房”價格與樓市同步
房子幾乎不能住人，但落戶房的升值空間卻超出我們的想象。市民劉女士2015年在觀海一路購入一套21平方米的“落戶房”，當時為了孩子能去青島市實驗小學，總房款是75萬元，一年之后孩子入學后就賣掉了，“當時賺了大約四五萬元，但前幾天又看到了那套房子在出售，價格已經超過190萬了。”業內人士告訴記者，市南老城區附近，幾乎沒有新的開發空間，這里的學區房屬于稀缺資源，價格上漲的幅度自然要超過普通住宅。
不過，市南老城區的學區房并不是只漲不跌。中介告訴記者，學區房的價格和整個房地產市場也是同步的，和2018年最高點相比，目前學區房也回調了10%左右，“近一兩年的價格還是比較穩定，大漲的可能性也不大。”另外，市南老城區的學區房建成年代大多是在1949年前，按照政策也不能辦理貸款，需要一次性付清上百萬元的房款，購買門檻還是比較高。
房產中介將在售房源信息張貼在宣傳板上。資料圖片
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學區房也有“競爭者”
“這里的房子大約多少錢一平方米？”記者隨機走進一家中介，工作人員聽到這樣的問題之后，露出了為難的表情。“這里的房子大多不按照面積來銷售，都是一口價。”在得知記者是來看學區房的之后，工作人員從電腦上調出了一份價目表，“你看這個，25平方米的大約要160萬元，是大學路學區；還有這個是江蘇路學區，15平方米左右已經超過190萬元了，折算一平方米已經超過10萬元。”在這份價目表中，還有大學路學區的70多平方米的房源，價格在360萬元，每平方米價格在5萬元左右。“這樣的房子都是七八十年代建成的樓房，自己住沒問題，但面積大，每平方米的單價也就較低。”不過這樣的房子由于建成年代久遠，大多存在沒有電梯、不是封閉小區、房型老舊等問題。如果是為了解決居住的問題，同樣的價格可以在嶗山區買一套精裝新房。
就在上周，中考成績公布，今年的中考狀元，又一次花落實驗二中，65中的中考成績同樣優異。于是，周邊的很多樓盤開始躋身學區房行列。家住浮山后的郭女士告訴記者，當初她也考慮過去市南老城區買套“落戶房”，但落戶房不能居住，孩子在老城區上學需要來回奔波。后來了解到實驗二中的教學質量也不錯，她就把房子換到了浮山后。教育資源日益均衡，讓鐘情老城區教育資源的購房者開始分流。但從整體來看，老城區在教育資源方面依然占據最有利的地位，學區房在未來一段時間還會繼續火下去。
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買上學區房未必都能上名校
買了學區房就一定能去心儀的學校嗎？那可未必。今年5月30日，市南區教體局官方微信公眾號“市南教育體育”發布該區義務教育階段入學政策問答，在對學位預警政策的解答中明確表示，2020年市南區學位預警的學校是青島萊蕪一路小學和青島市市南區實驗小學。這也就意味著2021年對以上兩所學校學區登記入學的市南區戶籍適齡兒童，2020年7月1日前落戶，符合入學政策的，由學區學校安置；2020年7月1日后落戶，符合入學政策，進行區域統籌安置。想要通過買學區房上學的家長，最好提前兩年就開始做準備，否則也只能被調劑到其他學校。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）
責任編輯：陳海芹
