青島日?qǐng)?bào)社/觀海新聞5月20日訊 青島市中級(jí)人民法院今天舉行新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)青島法院三年來(lái)案外人執(zhí)行異議審查工作情況，發(fā)布《青島中院2018至2020年案外人執(zhí)行異議審查白皮書(shū)》和青島法院案外人執(zhí)行異議典型案例。
據(jù)了解，2020年，青島中院受理案外人異議案件393件，與2019年同比增幅僅為4.24%， 較2019年案件數(shù)量與2018年同比增幅19.68%，減少15個(gè)百分點(diǎn)，在執(zhí)行實(shí)施案件大幅增長(zhǎng)的情況下，案外人異議案件數(shù)量雖略有增加，但案件增幅顯著降低，完成了穩(wěn)控案件數(shù)量、規(guī)范執(zhí)行異議審查機(jī)制的工作目標(biāo)。
近年來(lái)，青島中院緊密?chē)@最高人民法院執(zhí)行工作五年綱要總體目標(biāo)，以規(guī)范執(zhí)行異議審查機(jī)制、穩(wěn)控執(zhí)行異議案件數(shù)量作為總體工作方向，多舉措、多途徑完善和規(guī)范執(zhí)行異議審查工作。在執(zhí)行裁決工作中，推行要素化審查機(jī)制，編撰《執(zhí)行異議、復(fù)議類(lèi)案件要素化審查手冊(cè)》，通過(guò)提煉庭審要素制定案件審查要素表、要素式文書(shū)樣式等，提高辦案效率、優(yōu)化聽(tīng)證程序、縮短審查周期。
建立類(lèi)案檢索制度，制定《關(guān)于執(zhí)行異議、復(fù)議案件實(shí)行類(lèi)案檢索的規(guī)定》，明確類(lèi)案的判斷標(biāo)準(zhǔn)，要求法官在審查案件時(shí)通過(guò)中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)等平臺(tái)進(jìn)行類(lèi)案檢索，根據(jù)檢索到文書(shū)的層級(jí)、效力等綜合評(píng)議并參照適用，建立類(lèi)案定期推送制度，拓寬辦案法官視野，實(shí)現(xiàn)類(lèi)案裁判的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化與統(tǒng)一化，統(tǒng)一裁判尺度，提高辦案質(zhì)量。建立預(yù)防與規(guī)制濫用異議權(quán)機(jī)制，明確案外人在實(shí)體性與程序性方面濫用異議權(quán)的情形，從民事賠償、刑事制裁、執(zhí)行懲戒等方面對(duì)濫用異議權(quán)的法律后果進(jìn)行細(xì)化，制定《執(zhí)行異議風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)》《執(zhí)行異議風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承諾書(shū)》，在異議案件立案階段向異議人送達(dá)，告知其濫用執(zhí)行異議權(quán)、提出虛假異議等應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任，從源頭上預(yù)防濫用異議權(quán)。通過(guò)與執(zhí)行立案、執(zhí)行實(shí)施等部門(mén)溝通銜接，共同防范、規(guī)制與打擊濫用執(zhí)行異議權(quán)行為，提高執(zhí)行工作整體質(zhì)效，助力全面解決執(zhí)行難。
通過(guò)建立各類(lèi)規(guī)范制度，青島中院不斷優(yōu)化執(zhí)行局內(nèi)部立案、裁決、實(shí)施各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)配合，規(guī)范各部門(mén)的職責(zé)，強(qiáng)化案外人異議類(lèi)案件的訴源治理，推動(dòng)執(zhí)行異議化解關(guān)口前移，多環(huán)節(jié)把控案件數(shù)量，減少執(zhí)行中“案生案”。青島中院執(zhí)行局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“下一步，青島中院將進(jìn)一步落實(shí)最高人民法院執(zhí)行工作五年綱要，提升執(zhí)行異議審查的規(guī)范化水平，推進(jìn)執(zhí)行裁決工作體系化與協(xié)同性，充分發(fā)揮執(zhí)行工作職能，切實(shí)保障人民群眾的合法利益。”
青島中院從三年來(lái)青島法院審理的案外人異議案件中選取具有典型意義的案例發(fā)布，涉及不動(dòng)產(chǎn)、租賃權(quán)、賬戶資金、共有財(cái)產(chǎn)等多種類(lèi)型執(zhí)行標(biāo)的，包括案外人異議程序?qū)彶榕c實(shí)體審查各種案件類(lèi)型，其中一個(gè)案例是關(guān)于群體性案件審查中的調(diào)解結(jié)案，體現(xiàn)了執(zhí)行工作中通過(guò)類(lèi)案分工、深入調(diào)解等方式，實(shí)現(xiàn)公平與效率的統(tǒng)一，維護(hù)人民群眾合法利益的工作理念。青島中院希望通過(guò)發(fā)布典型案例，為尋求權(quán)利救濟(jì)的當(dāng)事人答疑解惑，引導(dǎo)社會(huì)公眾了解案外人異議審查涉及的相關(guān)法律法規(guī)，共同營(yíng)造誠(chéng)實(shí)守信、公平正義的社會(huì)環(huán)境。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?戴謙 通訊員 何文婕 呂佼）
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青島法院2018-2020年案外人異議典型案例
一、案外人某置業(yè)公司對(duì)查封房產(chǎn)提出執(zhí)行異議案
——案涉房產(chǎn)在查封前，經(jīng)另案生效判決認(rèn)定歸屬于案外人的，其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，案外人的異議請(qǐng)求應(yīng)予支持。
【案情簡(jiǎn)介】案外人某置業(yè)公司與田某某商品房預(yù)售合同糾紛一案，青島市城陽(yáng)區(qū)人民法院2018年11月13日作出判決：解除某置業(yè)公司與田某某就案涉房產(chǎn)簽訂的《商品房預(yù)售合同》，田某某于判決生效后10日內(nèi)配合某置業(yè)公司辦理撤銷(xiāo)案涉房產(chǎn)的網(wǎng)簽備案手續(xù)，該案已進(jìn)入執(zhí)行程序。
申請(qǐng)執(zhí)行人某貿(mào)易公司與被執(zhí)行人田某某擔(dān)保合同糾紛一案的訴訟過(guò)程中，2018年12月29日查封田某某名下案涉房產(chǎn)，該案判決后已進(jìn)入執(zhí)行程序。執(zhí)行過(guò)程中，某置業(yè)公司提出執(zhí)行異議，要求中止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
【審查結(jié)果】法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案外人某置業(yè)公司的主張能否排除強(qiáng)制執(zhí)行。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十六條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：（一）該法律文書(shū)系就案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)予支持……”本案對(duì)案涉房產(chǎn)的查封時(shí)間為2018年12月29日，城陽(yáng)法院于2018年11月13日作出民事判決，解除案外人與被執(zhí)行人田某某簽訂的《商品房預(yù)售合同》，該生效法律文書(shū)作出時(shí)間早于案涉房產(chǎn)的查封時(shí)間，故案外人某置業(yè)公司的異議請(qǐng)求符合上述司法解釋的規(guī)定，其異議理由成立，對(duì)其異議請(qǐng)求依法予以支持。
【法官點(diǎn)評(píng)】城陽(yáng)法院2018年11月13日作出民事判決，解除某置業(yè)公司與田某某簽訂的《商品房預(yù)售合同》。因此案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛在案涉房產(chǎn)查封之前已經(jīng)有生效判決作出認(rèn)定。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，案外人依據(jù)執(zhí)行標(biāo)的被查封、扣押、凍結(jié)前作出的另案生效法律文書(shū)提出排除執(zhí)行異議，若另案糾紛涉及案外人與被執(zhí)行人之間的權(quán)屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)屬為目的的合同糾紛，生效法律文書(shū)認(rèn)定執(zhí)行標(biāo)的歸屬于案外人或者向其返還執(zhí)行標(biāo)的，且案外人的權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)予以支持。本案中，案涉房產(chǎn)在查封前，經(jīng)生效判決認(rèn)定歸屬于案外人的，其權(quán)利能夠排除執(zhí)行，案外人的異議請(qǐng)求應(yīng)予支持。
二、案外人路某某對(duì)執(zhí)行款項(xiàng)執(zhí)行異議案
——特定化且用于支付農(nóng)民工工資的款項(xiàng)可以排除執(zhí)行
【案情簡(jiǎn)介】法院在執(zhí)行華夏銀行股份有限公司青島某支行與某集團(tuán)股份有限公司等被執(zhí)行人金融借款合同糾紛一案過(guò)程中，長(zhǎng)島縣會(huì)計(jì)結(jié)算中心向被執(zhí)行人某集團(tuán)股份有限公司名下已被法院凍結(jié)的賬戶轉(zhuǎn)賬2424505元，備注用途為“財(cái)政直接支付”。案外人路某某提出異議稱(chēng)該筆款項(xiàng)系支付給其的勞務(wù)費(fèi)，用于專(zhuān)項(xiàng)支付工人工資，請(qǐng)求法院解除對(duì)該筆款項(xiàng)的凍結(jié)，并提供《工程施工合同》《合作施工協(xié)議書(shū)》、轉(zhuǎn)賬支票及進(jìn)賬單、單位轉(zhuǎn)賬記賬憑證、Y005南隍城新南線道路大修工人名單、中國(guó)建設(shè)銀行網(wǎng)上銀行電子回執(zhí)、工程發(fā)包單位長(zhǎng)島海洋生態(tài)文明綜合試驗(yàn)區(qū)交通和住房建設(shè)管理局出具的證明、被執(zhí)行人某集團(tuán)股份有限公司開(kāi)具的情況說(shuō)明等證據(jù)加以證明。
【審查結(jié)果】經(jīng)審查，本案中，長(zhǎng)島海洋生態(tài)文明綜合試驗(yàn)區(qū)交通和住房建設(shè)管理局具有相應(yīng)的社會(huì)管理職能，其出具證明確認(rèn)轉(zhuǎn)入案涉賬戶內(nèi)2424505元款項(xiàng)系支付工人工資的特定款項(xiàng)，再結(jié)合某集團(tuán)股份有限公司出具的證明、路某某提交的工人名單等證據(jù)，可以證明該筆款項(xiàng)屬于應(yīng)支付農(nóng)民工工資的專(zhuān)用款，且數(shù)額已特定化，故法院支持路某某的異議申請(qǐng)，裁定中止對(duì)該筆款項(xiàng)的執(zhí)行。
【法官點(diǎn)評(píng)】農(nóng)民工工資具備特殊性，若建設(shè)工程施工中出現(xiàn)拖欠農(nóng)民工工資的情形，則影響其基本生存權(quán)益。金錢(qián)屬于種類(lèi)物，一般依照“占有即所有”的原則判斷其權(quán)屬，但人民法院執(zhí)行程序中所凍結(jié)的款項(xiàng)，如能特定化并認(rèn)定為用于支付農(nóng)民工工資的款項(xiàng)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)農(nóng)民工利益，體現(xiàn)善意、文明執(zhí)行的理念。
三、孫某等49名案外人執(zhí)行異議案
——執(zhí)行異議中的調(diào)解，助力“切實(shí)解決執(zhí)行難”
【案情簡(jiǎn)介】法院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人某資產(chǎn)管理公司與被執(zhí)行人某置業(yè)公司等金融借款合同糾紛一案中，裁定查封了被執(zhí)行人某置業(yè)公司名下84套房產(chǎn)，后案外人孫某等49人對(duì)此提出異議，認(rèn)為上述房產(chǎn)已經(jīng)被其購(gòu)買(mǎi)，請(qǐng)求解除對(duì)房產(chǎn)的查封。申請(qǐng)執(zhí)行人答辯稱(chēng)其對(duì)案涉房產(chǎn)享有抵押權(quán)，請(qǐng)求駁回案外人的異議請(qǐng)求。
【審查結(jié)果】經(jīng)審查，孫某等人主張權(quán)利的房產(chǎn)查封關(guān)系復(fù)雜，經(jīng)三次到房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)核實(shí)，初步確認(rèn)各法院查封順序；而且孫某等人支付房款情況各不相同，有的全款，有的交納首付，對(duì)每名案外人異議仔細(xì)甄別后分別作出裁定；協(xié)調(diào)其中15個(gè)案外人交納房屋余款720余萬(wàn)元，申請(qǐng)執(zhí)行人同意對(duì)該15套房產(chǎn)解除抵押與查封，有力推動(dòng)執(zhí)行案件的順利進(jìn)行。
【法官點(diǎn)評(píng)】案外人執(zhí)行異議上承執(zhí)行實(shí)施案件，下啟案外人執(zhí)行異議之訴，具有顯著特點(diǎn)。1、按照法律規(guī)定，執(zhí)行異議審查的對(duì)象是已經(jīng)發(fā)生法律效力的執(zhí)行行為，本案中有多套房產(chǎn)為執(zhí)行法院輪候查封，盡管申請(qǐng)執(zhí)行人享有抵押權(quán)，但因本案查封行為尚未生效，這部分案件執(zhí)行法院不能進(jìn)行審查。2、案外人異議案件審限僅為15天，面對(duì)審限短、案件復(fù)雜、爭(zhēng)議較大、人力有限的現(xiàn)狀，從聽(tīng)證調(diào)查、組織調(diào)解、案件評(píng)議到文書(shū)制作，發(fā)揮團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展類(lèi)案分工，尤其在審限內(nèi)對(duì)執(zhí)行法院首封的未交齊全款的15個(gè)案外人成功調(diào)解，兼顧效率與公平， 維護(hù)了各方合法權(quán)益。
四、案外人某銀行股份有限公司某分行對(duì)凍結(jié)賬戶提出執(zhí)行異議案
——案外人異議應(yīng)針對(duì)已發(fā)生法律效力的執(zhí)行行為
【案情簡(jiǎn)介】法院在執(zhí)行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司某支行與青島某能源集團(tuán)股份有限公司、武漢某燃?xì)庥邢薰镜冉鹑诮杩詈贤m紛一案過(guò)程中，某銀行股份有限公司某分行提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求解除對(duì)武漢某燃?xì)庥邢薰驹谠撔虚_(kāi)立的銀行賬戶的凍結(jié)措施。
【審查結(jié)果】法院雖凍結(jié)武漢某燃?xì)庥邢薰驹谀炽y行股份有限公司某分行處開(kāi)立的案涉帳戶，但系輪侯凍結(jié)，該凍結(jié)行為尚未發(fā)生法律效力，某銀行股份有限公司某分行應(yīng)向凍結(jié)已發(fā)生法律效力的人民法院提出異議，故裁定駁回某銀行股份有限公司某分行的異議申請(qǐng)。
【法官點(diǎn)評(píng)】案外人針對(duì)凍結(jié)賬戶執(zhí)行措施所提的異議一般屬于實(shí)體執(zhí)行異議的審查范圍，本應(yīng)依照民事訴訟法第227條進(jìn)行審查并賦予執(zhí)行異議之訴的救濟(jì)權(quán)。但執(zhí)行異議的實(shí)體審查應(yīng)當(dāng)以發(fā)生效力的執(zhí)行行為作為前提條件。首輪查封法院或法定享有處置權(quán)的法院所采取的執(zhí)行措施，是發(fā)生效力的執(zhí)行行為，故案外人異議受理法院應(yīng)當(dāng)是首輪查封法院或者法定享有處置權(quán)的法院。案外人若針對(duì)輪候查封、凍結(jié)措施提出異議，因缺乏訴的利益和意義而缺乏獲得支持的條件，亦無(wú)法進(jìn)行實(shí)體審查。故執(zhí)行實(shí)施部門(mén)在移送案外人異議案件時(shí)應(yīng)審查執(zhí)行行為是否生效，如系輪候查封、凍結(jié)行為，應(yīng)釋明并告知案外人向首輪查封法院或者法定享有處置權(quán)的法院提出異議。
五、案外人王某某對(duì)執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行異議案
——被撤銷(xiāo)的離婚協(xié)議不能作為排除執(zhí)行的依據(jù)
【案情簡(jiǎn)介】申請(qǐng)執(zhí)行人劉某與被執(zhí)行人董某某等人的民間借貸糾紛一案，生效法律文書(shū)2019年6月19日判決董某某等人償還劉某借款本金555096元及利息，并于2019年8月22日查封案涉房產(chǎn)。該案進(jìn)入執(zhí)行程序后，案外人王某某向法院提出執(zhí)行標(biāo)的異議。王某某主張其與董某某原系夫妻關(guān)系，案涉房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)于王某某與董某某婚姻存續(xù)期間并登記于王某某名下，雙方于2019年6月17日在民政局協(xié)議離婚。離婚協(xié)議約定，案涉房產(chǎn)歸王某某所有，剩余按揭貸款由王某某繼續(xù)支付，另有銀行借款300000元及對(duì)外債務(wù)110000元由董某某負(fù)責(zé)償還。王某某據(jù)此要求按照離婚協(xié)議的約定，確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸王某某所有，要求法院中止執(zhí)行并解除對(duì)案涉房產(chǎn)的查封。本案申請(qǐng)執(zhí)行人劉某為保護(hù)自身權(quán)益，在其他法院另案提起對(duì)王某某與董某某離婚協(xié)議的債權(quán)人撤銷(xiāo)權(quán)之訴，該另案訴訟生效判決認(rèn)定王某某與董某某離婚協(xié)議的約定對(duì)債權(quán)人劉某的債權(quán)實(shí)現(xiàn)造成損害，并判決撤銷(xiāo)了離婚協(xié)議中的約定。
【審查結(jié)果】根據(jù)《婚姻法》關(guān)于夫妻關(guān)系存續(xù)期間夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定，案涉房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)于王某某與董某某婚姻存續(xù)期間，雖登記在王某某一人名下，但應(yīng)系兩人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。被執(zhí)行人董某某與案外人王某某在明知有債務(wù)的情況下，仍在離婚協(xié)議中約定案涉房產(chǎn)歸王某某個(gè)人所有，且該約定是在本案?jìng)鶛?quán)形成并進(jìn)入訴訟之后作出，故該協(xié)議只能在離婚當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律效力，不能以此對(duì)抗人民法院的執(zhí)行行為。據(jù)此，法院依法駁回案外人王某某的異議請(qǐng)求。
【法官點(diǎn)評(píng)】當(dāng)前，在執(zhí)行中有時(shí)會(huì)碰到案外人以離婚協(xié)議約定財(cái)產(chǎn)歸其所有來(lái)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行的情形。一般而言，夫妻雙方離婚時(shí)，達(dá)成財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議，在不涉及第三人或債權(quán)人利益時(shí)，如何分割屬于當(dāng)事人意思自治范疇，應(yīng)當(dāng)予以尊重。但若該離婚協(xié)議涉及到第三人或債權(quán)人利益時(shí)，該協(xié)議是否生效，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況分析。
本案中，王某某與董某某在法院受理董某某欠款糾紛一案后，在法院宣判前，通過(guò)自行協(xié)商的方式將房屋所有權(quán)約定歸王某某所有，且并無(wú)對(duì)價(jià)，該行為主觀具有惡意，這一約定對(duì)債權(quán)人劉某的債權(quán)實(shí)現(xiàn)造成損害，且被另案訴訟的生效判決予以撤銷(xiāo)。此種情況下，該離婚協(xié)議不能夠排除人民法院的強(qiáng)制執(zhí)行，涉案財(cái)產(chǎn)中屬于董某某的份額，法院依法可以強(qiáng)制執(zhí)行。
六、案外人劉某某等人對(duì)房屋提出執(zhí)行異議案
——商品房消費(fèi)者符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條審查要件的，可以排除法院執(zhí)行
【案情簡(jiǎn)介】申請(qǐng)執(zhí)行人某資產(chǎn)管理公司與被執(zhí)行人某置業(yè)公司金融借款合同糾紛一案中，法院依法查封某置業(yè)公司名下案涉房產(chǎn)共40余套。在執(zhí)行過(guò)程中，案外人劉某某、丁某等多人先后提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求法院中止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。案外人稱(chēng)自2009年左右，案外人與某置業(yè)公司簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，將案涉40余套住宅房屋出售給不同的案外人，該批案件的案外人均已繳納房款，并在收房后即進(jìn)行裝修入住。某置業(yè)公司未給案外人開(kāi)具發(fā)票導(dǎo)致未及時(shí)辦理房產(chǎn)登記。
【審查結(jié)果】法院經(jīng)審查認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！北景钢?，在法院首次查封案涉房產(chǎn)之前，案外人就已與某置業(yè)公司簽訂書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、交納了全部房款，并合法占有案涉房產(chǎn)，現(xiàn)無(wú)證據(jù)證明案涉房產(chǎn)未辦理過(guò)戶登記系異議人過(guò)錯(cuò)。根據(jù)上述法律規(guī)定，異議人對(duì)案涉房產(chǎn)享有的權(quán)利足以排除執(zhí)行，其異議理由成立，應(yīng)予以支持。據(jù)此，裁定中止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
【法官點(diǎn)評(píng)】執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)排除執(zhí)行的情形，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條均做了相應(yīng)規(guī)定，其中第二十八條針對(duì)一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，第二十九條針對(duì)商品房消費(fèi)者買(mǎi)受人，兩個(gè)條款保護(hù)側(cè)重點(diǎn)各有不同。本案的案外人雖然屬于商品房消費(fèi)者，但案外人作為房屋買(mǎi)受人，可以選擇適用第二十八條或第二十九條作為排除執(zhí)行的依據(jù)。本案中，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋被法院查封前，部分房屋已經(jīng)出售并交付給買(mǎi)受人，因此，本案在審查時(shí)，適用上述司法解釋第二十八條，對(duì)符合該條款排除執(zhí)行情形的多處房屋，裁定中止執(zhí)行。裁定送達(dá)后，申請(qǐng)執(zhí)行人未提起執(zhí)行異議之訴，案涉房產(chǎn)得以解除查封。買(mǎi)受人因房屋被查封，多年無(wú)法辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)，其排除執(zhí)行的訴求得到支持后，買(mǎi)受人可持相關(guān)手續(xù)辦理房產(chǎn)登記，合法權(quán)益得以保護(hù)，取得良好社會(huì)效果。
七、案外人青島某置業(yè)有限公司對(duì)預(yù)查封不動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行異議案
——商品房預(yù)售合同解除后對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)查封的執(zhí)行異議審查
【案情簡(jiǎn)介】申請(qǐng)執(zhí)行人某銀行青島分行與被執(zhí)行人謝某、曾某等金融借款合同糾紛一案中，法院依法查封被執(zhí)行人曾某于2014年3月26日預(yù)告登記的房屋一處。案外人青島某置業(yè)有限公司提起另案訴訟，主張解除與曾某之間的商品房預(yù)售合同，該案于2018年12月10日做出生效判決，解除曾某與青島某置業(yè)有限公司簽訂的《青島市商品房預(yù)售合同》，并撤銷(xiāo)案涉房產(chǎn)預(yù)告登記和網(wǎng)簽手續(xù)。案外人青島某置業(yè)有限公司據(jù)此提出執(zhí)行異議，請(qǐng)求法院排除執(zhí)行，中止對(duì)房屋的執(zhí)行。
【審查結(jié)果】被執(zhí)行人曾某依據(jù)《青島市商品房預(yù)售合同》享有要求案外人青島某置業(yè)有限公司辦理過(guò)戶的請(qǐng)求權(quán)，因該合同已經(jīng)生效的法律文書(shū)判決解除，被執(zhí)行人曾某不再享有要求案外人青島某置業(yè)有限公司辦理過(guò)戶的請(qǐng)求權(quán)。根據(jù)物權(quán)法公示原則，案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)為案外人青島某置業(yè)有限公司，案涉房產(chǎn)并未過(guò)戶至被執(zhí)行人曾某名下，且案外人青島某置業(yè)有限公司已經(jīng)返還價(jià)款。據(jù)此，法院依法裁定中止對(duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
【法官點(diǎn)評(píng)】人民法院查封的效力是禁止被執(zhí)行人處分財(cái)產(chǎn)。法律并無(wú)明確規(guī)定與被執(zhí)行人發(fā)生交易關(guān)系的合同相對(duì)人的合同權(quán)利，會(huì)因交易標(biāo)的物被查封而不得行使，故本案查封效力所限制的是被執(zhí)行人處分訴爭(zhēng)房屋的行為，并不當(dāng)然等同于限制作為出售人的開(kāi)發(fā)商針對(duì)訴爭(zhēng)房屋買(mǎi)賣(mài)的合同解除權(quán)。因此，在案涉房產(chǎn)被預(yù)查封的情況下，案外人青島某置業(yè)有限公司仍可依法行使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除權(quán)，且該請(qǐng)求已經(jīng)得到生效判決支持。案涉房產(chǎn)雖然被預(yù)查封，但在預(yù)告登記未變更為本登記的情況下，預(yù)告登記人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所享有的權(quán)利屬性為物權(quán)期待權(quán)，預(yù)查封所針對(duì)的權(quán)利亦為物權(quán)期待權(quán)，而非所有權(quán)。案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人仍然是案外人青島某置業(yè)有限公司。曾某的商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除后，一方面，其喪失了對(duì)預(yù)查封房屋的物權(quán)期待權(quán)，另一方面，所有權(quán)人青島某置業(yè)有限公司滌除了案涉房產(chǎn)上預(yù)告登記的權(quán)利負(fù)擔(dān)。且合同解除后，曾某獲得對(duì)案涉房產(chǎn)返還購(gòu)房款的債權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人在執(zhí)行中有適當(dāng)?shù)氖軆斕娲?，可以排除?duì)案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
八、承租人王某某、郭某對(duì)責(zé)令限期遷出通知書(shū)執(zhí)行異議案
——在案涉房地產(chǎn)設(shè)立抵押后建立承租關(guān)系的執(zhí)行異議審查
【案情簡(jiǎn)介】法院在執(zhí)行申請(qǐng)執(zhí)行人中國(guó)某資產(chǎn)管理股份有限公司與被執(zhí)行人青島某紡織有限公司金融借款合同糾紛一案中，作出拍賣(mài)案涉房地產(chǎn)的裁定及拍賣(mài)公告，通知與案涉房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利人在十五日內(nèi)提出書(shū)面異議或申請(qǐng)。后案涉房地產(chǎn)由青島某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司競(jìng)得，法院作出解封及過(guò)戶裁定，并作出責(zé)令限期遷出通知書(shū)，通知占有案涉房地產(chǎn)的單位及個(gè)人限期遷出。后承租人王某某、郭某提出異議，認(rèn)為其仍處于合法租賃狀態(tài)，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則，房屋所有權(quán)的變動(dòng)不影響租賃合同的效力，仍有權(quán)繼續(xù)占有案涉房地產(chǎn)。根據(jù)執(zhí)行依據(jù)已查明的事實(shí)，被執(zhí)行人青島某紡織有限公司在案涉土地及房產(chǎn)設(shè)立抵押權(quán)的時(shí)間為2013年6月24日，而承租人所主張的承租關(guān)系建立時(shí)間為2014年1月1日。
【審查結(jié)果】首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定，對(duì)抵押權(quán)申請(qǐng)執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)，抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。本案中，案涉不動(dòng)產(chǎn)抵押登記時(shí)間早于承租人租賃合同簽訂時(shí)間，依據(jù)上述法律的規(guī)定，被執(zhí)行人在抵押權(quán)設(shè)立后出租抵押財(cái)產(chǎn)，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。其次，本案在處置案涉不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，已經(jīng)通過(guò)拍賣(mài)公告，通知與案涉房產(chǎn)及土地有關(guān)的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人或其他相關(guān)權(quán)益人，在法定期限內(nèi)提出異議或申請(qǐng)，但本案的承租人并未及時(shí)主張權(quán)利。被處置不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)經(jīng)司法拍賣(mài)執(zhí)行裁定確定由買(mǎi)受人青島某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司取得。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。因此，青島某資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，依據(jù)司法拍賣(mài)取得的權(quán)利繼受關(guān)系，當(dāng)然可以對(duì)抗承租關(guān)系。綜合上述分析，法院依法駁回承租人的異議請(qǐng)求。
【法官點(diǎn)評(píng)】對(duì)于承租人以租賃權(quán)申請(qǐng)排除執(zhí)行的執(zhí)行異議，如果案涉不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)審查，存在抵押在先承租在后的情況，承租人所主張的租賃權(quán)在權(quán)利屬性上，不能對(duì)抗登記在先的抵押權(quán)。而抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人也不具有約束力。因此，在抵押權(quán)成立之后的承租關(guān)系不能對(duì)抗法院責(zé)令其限期遷出的執(zhí)行行為。
責(zé)任編輯：管佳宇
