青島日報6月16日第10版

6月12日，浮山后勁松五路某項目在海天中心搖號開盤，現場座無虛席，具備資格者緊張與興奮情緒交織，幾小時后水落石出。據開發商宣傳稱，此次搖號共售出380套房源，收獲15.18億元。如此數據，讓人恍惚回到三年前島城樓市巔峰，也將“浮山后”再次拉近到觀者面前。

二十多年蛻變 從安置區到高端居住區華麗轉身

本次該項目開盤房源，高層售價33000元左右/平方米，小高層單價要再高2000多元。按照開發商宣傳的總套數與營銷總額計算，平均每套房源總價在399萬元左右。如果按照30%首付，貸款30年來看，在該項目買一套房，首付需要付近120萬元，月供14000多元。“如此房價，多少人能負擔得起？為什么價格如此之高，還有人趨之如騖去爭去搶？”這就不得不說浮山后樓市的“前世今生”。

據業內介紹，浮山后和辛家莊、靈山衛一樣，是古村落名，據村史記載，浮山后村民以王姓為主，大約在明末清初年間遷徙至此，迄今已經有幾百年的歷史。置業者以及房地產圈所指的“浮山后”，則是因為這片區域位于青島浮山的后面，所以得名“浮山后”，泛指一個樓市片區。

浮山后在青島樓市版圖中占據獨特的位置，也一直是購房者關注度較高的板塊之一。回顧浮山后板塊的發展歷程，從1997年浮山新區的規劃開始拉開序幕，歷經搬遷、重建、拓寬等一系列的重新規劃，浮山后成為了交通升級、消費升級、人氣大漲的新興居住區。

據當地居民介紹，2000年，老臺東片區拆遷，老臺東人大概有一萬余戶，都安置在了浮山后一、二、四、六小區，現在這些小區都是開放式，其余的五小區是以前浮山后村民拆遷安置的，還有個七小區是商品房小區，以上這七個小區就是當年浮山后興起之初，最早興建起來的。“當時，這里的商品房只要2000多元每平方米，轉眼這些年過去，房價早已經翻了好幾番，浮山后也已高樓林立，周邊三萬元左右每平方米的住宅小區比比皆是，甚至定價更高、定位更高端的豪宅小區也有不少。”“2010年區域開始升溫，浮山后逐漸完成華麗變身，目前已經成為青島市高端居住區的代表區域之一。”

品牌房企進駐加持 浮山后樓市水漲船高

如果說臺東地區居民的移入給浮山后帶來人氣，那么，中片和東片則在海爾、魯信等大牌開發商進駐后才慢慢興起的。“2004年之后，一批大牌房企看準了浮山后的商機，興建了一大批新型現代社區，魯信長春花園、海爾東城國際等小區陸續入駐浮山后，吸引了一批有經濟實力的購房者來此定居。”此外，遠洋萬和城、明翠雅居、保利大國璟、桃李芳菲等樓盤也讓浮山后向多元化發展，群雄并立。

業內人士指出，2010年以前，與市南老城區相比，浮山后的低房價特別親民，堪稱價格洼地，2010年新房價格僅為12000元/平方米左右，吸引了大批剛剛畢業來青就業大學生。

2010年以后，浮山后大批基礎設施、學校醫院以及商業配套興建：2010年，青島第二實驗中學招生，2013年，青島齊魯醫院開診，2014年，合肥路永旺開業……浮山后終于開始“逆襲”，從青島樓市的洼地，晉級為樓市高地。

截至2021年6月，據記者統計，浮山后片區房價3萬元/平方米已是常態，金地宸悅房價突破3.5萬元/平方米、紫樾尚府3.8萬元/平方米、華新園東宸府已近4萬元/平方米。從價格洼地到高地，直至“高不可攀”。

浮山后還值得出手嗎

毋容置疑，浮山后是青島樓市的一個傳奇，只是這傳奇能否延續？

有業內人士表示，浮山后樓市不可復制，其迅速發展，得益于“剛需”洼地的吸引力，十年的時間，高房價已經將區位優勢徹底填平，目前的房價可能已觸頂，三四百萬元左右的總價、一百多萬元的首付對剛需來說已經無緣了。“浮山后從最初的只有外地人買到現在的只有本地人和外地土豪一族在買，確實有些接盤的意思了。對于浮山后片區，不建議剛需以及投資者進場。”專家同時分析指出，浮山后的高房價在一定程度上透支未來市場，“將來不是不存在下跌的可能。”

也有業內人士指出，浮山后項目很多，目前匯聚了遠洋、金地、華新園、保利等開發企業，各家情況都不一樣，以勁松五路這次大賣的盤為例，33000/平方米的這個價格相對不高，除了開發商快速回款的資金因素外，也與這期樓盤的先天不足有著直接的關系。“整個小區四周都有不利因素，確實沒有一棟樓是最完美的選擇，都有這樣或那樣的缺陷。因此，只要選擇這個盤，本身就是一種退而求其次的折中選擇。”定位的客戶群體也只能是剛改客戶群，而絕不是對居住品質要求高的高端客戶。“如果追求完美或對居住品質要求比較高，那建議還是買隔壁的高端盤或另作選擇。”

還有一種觀點則認為，目前來看，青島樓市正在加速分化，各區各板塊特色差異日益突出，以嶗山區為代表的樓盤正在趨向或已完成豪宅化；遠郊區盤市場乏力、加速洗牌；城陽區共有產權“藥力”漸退；李滄因地王加持房價正起。以浮山后為代表的樓市區域，也有其鮮明的標簽：位于主城，價值與價格介于豪宅與中端住宅之間，不乏入手者，“畢竟，在樓市復蘇上揚、國際貨幣增發、主城土拍量少、嶗山高攀不起等因素的刺激下，對有一定經濟實力的剛改一族來說，浮山后是主城區為數不多的可出手的板塊。”同時，專家也表示，盡管該區域受關注度高，但是投資者一定要謹慎考察，“要選擇口碑好、質量與服務高的品牌開發商。”（青島日報/觀海新聞記者 李鵬飛）

作者簡介：李鵬飛，青島日報運營中心策劃總監、青島日報地產全媒體主編、觀海新聞APP時尚頻道負責人。媒體從業13年，作品曾獲省級新聞一等獎。近年來專注并深耕房地產領域，在青島日報設有專欄“飛閱樓市”。

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