青島日報6月16日第10版

6月12日，浮山后勁松五路某項目在海天中心搖號開盤，現(xiàn)場座無虛席，具備資格者緊張與興奮情緒交織，幾小時后水落石出。據(jù)開發(fā)商宣傳稱，此次搖號共售出380套房源，收獲15.18億元。如此數(shù)據(jù)，讓人恍惚回到三年前島城樓市巔峰，也將“浮山后”再次拉近到觀者面前。

二十多年蛻變 從安置區(qū)到高端居住區(qū)華麗轉(zhuǎn)身

本次該項目開盤房源，高層售價33000元左右/平方米，小高層單價要再高2000多元。按照開發(fā)商宣傳的總套數(shù)與營銷總額計算，平均每套房源總價在399萬元左右。如果按照30%首付，貸款30年來看，在該項目買一套房，首付需要付近120萬元，月供14000多元。“如此房價，多少人能負(fù)擔(dān)得起？為什么價格如此之高，還有人趨之如騖去爭去搶？”這就不得不說浮山后樓市的“前世今生”。

據(jù)業(yè)內(nèi)介紹，浮山后和辛家莊、靈山衛(wèi)一樣，是古村落名，據(jù)村史記載，浮山后村民以王姓為主，大約在明末清初年間遷徙至此，迄今已經(jīng)有幾百年的歷史。置業(yè)者以及房地產(chǎn)圈所指的“浮山后”，則是因為這片區(qū)域位于青島浮山的后面，所以得名“浮山后”，泛指一個樓市片區(qū)。

浮山后在青島樓市版圖中占據(jù)獨特的位置，也一直是購房者關(guān)注度較高的板塊之一。回顧浮山后板塊的發(fā)展歷程，從1997年浮山新區(qū)的規(guī)劃開始拉開序幕，歷經(jīng)搬遷、重建、拓寬等一系列的重新規(guī)劃，浮山后成為了交通升級、消費升級、人氣大漲的新興居住區(qū)。

據(jù)當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，2000年，老臺東片區(qū)拆遷，老臺東人大概有一萬余戶，都安置在了浮山后一、二、四、六小區(qū)，現(xiàn)在這些小區(qū)都是開放式，其余的五小區(qū)是以前浮山后村民拆遷安置的，還有個七小區(qū)是商品房小區(qū)，以上這七個小區(qū)就是當(dāng)年浮山后興起之初，最早興建起來的。“當(dāng)時，這里的商品房只要2000多元每平方米，轉(zhuǎn)眼這些年過去，房價早已經(jīng)翻了好幾番，浮山后也已高樓林立，周邊三萬元左右每平方米的住宅小區(qū)比比皆是，甚至定價更高、定位更高端的豪宅小區(qū)也有不少。”“2010年區(qū)域開始升溫，浮山后逐漸完成華麗變身，目前已經(jīng)成為青島市高端居住區(qū)的代表區(qū)域之一。”

品牌房企進駐加持 浮山后樓市水漲船高

如果說臺東地區(qū)居民的移入給浮山后帶來人氣，那么，中片和東片則在海爾、魯信等大牌開發(fā)商進駐后才慢慢興起的。“2004年之后，一批大牌房企看準(zhǔn)了浮山后的商機，興建了一大批新型現(xiàn)代社區(qū)，魯信長春花園、海爾東城國際等小區(qū)陸續(xù)入駐浮山后，吸引了一批有經(jīng)濟實力的購房者來此定居。”此外，遠洋萬和城、明翠雅居、保利大國璟、桃李芳菲等樓盤也讓浮山后向多元化發(fā)展，群雄并立。

業(yè)內(nèi)人士指出，2010年以前，與市南老城區(qū)相比，浮山后的低房價特別親民，堪稱價格洼地，2010年新房價格僅為12000元/平方米左右，吸引了大批剛剛畢業(yè)來青就業(yè)大學(xué)生。

2010年以后，浮山后大批基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校醫(yī)院以及商業(yè)配套興建：2010年，青島第二實驗中學(xué)招生，2013年，青島齊魯醫(yī)院開診，2014年，合肥路永旺開業(yè)……浮山后終于開始“逆襲”，從青島樓市的洼地，晉級為樓市高地。

截至2021年6月，據(jù)記者統(tǒng)計，浮山后片區(qū)房價3萬元/平方米已是常態(tài)，金地宸悅房價突破3.5萬元/平方米、紫樾尚府3.8萬元/平方米、華新園東宸府已近4萬元/平方米。從價格洼地到高地，直至“高不可攀”。

浮山后還值得出手嗎

毋容置疑，浮山后是青島樓市的一個傳奇，只是這傳奇能否延續(xù)？

有業(yè)內(nèi)人士表示，浮山后樓市不可復(fù)制，其迅速發(fā)展，得益于“剛需”洼地的吸引力，十年的時間，高房價已經(jīng)將區(qū)位優(yōu)勢徹底填平，目前的房價可能已觸頂，三四百萬元左右的總價、一百多萬元的首付對剛需來說已經(jīng)無緣了。“浮山后從最初的只有外地人買到現(xiàn)在的只有本地人和外地土豪一族在買，確實有些接盤的意思了。對于浮山后片區(qū)，不建議剛需以及投資者進場。”專家同時分析指出，浮山后的高房價在一定程度上透支未來市場，“將來不是不存在下跌的可能。”

也有業(yè)內(nèi)人士指出，浮山后項目很多，目前匯聚了遠洋、金地、華新園、保利等開發(fā)企業(yè)，各家情況都不一樣，以勁松五路這次大賣的盤為例，33000/平方米的這個價格相對不高，除了開發(fā)商快速回款的資金因素外，也與這期樓盤的先天不足有著直接的關(guān)系。“整個小區(qū)四周都有不利因素，確實沒有一棟樓是最完美的選擇，都有這樣或那樣的缺陷。因此，只要選擇這個盤，本身就是一種退而求其次的折中選擇。”定位的客戶群體也只能是剛改客戶群，而絕不是對居住品質(zhì)要求高的高端客戶。“如果追求完美或?qū)幼∑焚|(zhì)要求比較高，那建議還是買隔壁的高端盤或另作選擇。”

還有一種觀點則認(rèn)為，目前來看，青島樓市正在加速分化，各區(qū)各板塊特色差異日益突出，以嶗山區(qū)為代表的樓盤正在趨向或已完成豪宅化；遠郊區(qū)盤市場乏力、加速洗牌；城陽區(qū)共有產(chǎn)權(quán)“藥力”漸退；李滄因地王加持房價正起。以浮山后為代表的樓市區(qū)域，也有其鮮明的標(biāo)簽：位于主城，價值與價格介于豪宅與中端住宅之間，不乏入手者，“畢竟，在樓市復(fù)蘇上揚、國際貨幣增發(fā)、主城土拍量少、嶗山高攀不起等因素的刺激下，對有一定經(jīng)濟實力的剛改一族來說，浮山后是主城區(qū)為數(shù)不多的可出手的板塊。”同時，專家也表示，盡管該區(qū)域受關(guān)注度高，但是投資者一定要謹(jǐn)慎考察，“要選擇口碑好、質(zhì)量與服務(wù)高的品牌開發(fā)商。”（青島日報/觀海新聞記者 李鵬飛）

作者簡介：李鵬飛，青島日報運營中心策劃總監(jiān)、青島日報地產(chǎn)全媒體主編、觀海新聞APP時尚頻道負(fù)責(zé)人。媒體從業(yè)13年，作品曾獲省級新聞一等獎。近年來專注并深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，在青島日報設(shè)有專欄“飛閱樓市”。

責(zé)任編輯：李鵬飛