青島日報社/觀海新聞8月18日訊 買房是一種消費，資金支出的比例較大。在整個購房過程中，需要走哪些流程？需要規避哪些“坑”？近日，青島市房地產事業發展中心相關負責人對涉及新建商品房住房購房流程進行了詳細解讀。通過案例警示及官方解析的形式，來指導購房者避免踏入購房誤區。此外，還發布了各區市咨詢投訴電話。
問：我想購買一套新建商品住房，要有購房資格嗎？
答：為了保持和促進我市房地產市場平穩健康發展，堅持“房住不炒”，目前我市實施住房限購政策。因此，購房前首先應明確您是否可以購房，如不符合購房條件，請不要違反政策規定，違規購房，將給自己帶來不能網簽合同備案和辦證等后續法律風險。
問：目前青島市的限購的區域都有哪些？
答：限購區域為：市南區、市北區、李滄區、嶗山區、黃島區、城陽區（含高新區）。
問：應具備什么資格才能購買商品住房？有哪些條件？
答：購房條件為：青島市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女）在限購區域內可擁有兩套住房；
非本市戶籍居民家庭（家庭成員均不擁有本市戶籍）：能夠提供從購房申請之日起前2年內在本市連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的，在限購區域內可擁有一套住房。
補交、補辦個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明的不予認可。偽造社會保險繳納證明、納稅證明以及婚姻、戶籍證明的行為涉嫌違反《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定，情節嚴重的，將被依法追究法律責任。
相關案例：2017年，外地人叢先生想在青購買一套住房，因不具備購房資格，無法購買。通過偽造社會保險繳納證明騙取了購房資格，購買了我市市北區某項目商品住房一套，并辦理了銀行按揭貸款。經工作核查發現，叢先生提供的社保繳納證明存在虛假，隨即通知開發企業和購房人，要求其協商解除《商品房買賣合同》。叢先生認識了其行為存在違規，意識到問題的嚴重性，與開發商協商辦理退房。叢先生為此付出近一年的銀行貸款利息，因自身違規只能接受經濟懲罰。
問：符合購房資格的，我在購房的時候應該注意什么問題？
答：購房人應建立理性的住房消費觀念，符合購房條件的，可從改善居住條件的實際住房需求出發，適時購房。購房前應查看擬購房屋是否已取得《商品房預售許可證》。在商品房銷售場所，房地產開發企業應將取得的《商品房預售許可證》公示，您應明確所購房屋是否在銷售范圍，請不要購買未取得預售許可證的房屋。房地產開發企業在取得《商品房預售許可證》前向您收取預付款、定金、排號費等任何名義的購房費用，均屬違規行為。
相關案例：位于濱海歡樂城里的“第一城”項目，系青島城投房地產開發有限公司取得國有建設用地使用權，未辦理商品房預售許可證，不具備對外銷售資格。2017年部分購房者在未落實該項目產權人主體、是否取得商品房預售許可證等情況下，與青島開創奧萊資產管理有限公司簽署認購協議，購買該項目房屋，導致自身權益無法受到保障，目前通過司法訴訟程序挽回損失。
問：目前，是否有公開的互聯網途徑可以查詢到新建商品房的信息？
答：購房者可直接登陸青島網上房地產在線查詢項目預售許可信息。點擊進入一手房查詢，輸入《商品房預售許可證》上記載的項目名稱，選取要購買的樓棟，查看房屋相關信息，包括面積、用途等。辦公房屋宣傳成LOFT公寓的其水、電、氣、暖、落戶政策等與住房不同，請在購買時審慎考慮。
相關案例：張先生購買李滄區中南世紀城小區辦公房屋一處，當時購房人未充分了解房屋的規劃批準用途，在合同簽訂時又疏忽未仔細查看合同條款就簽字（在購房合同中開發企業已明確告知房屋的水、電費按商業標準收取），在房屋交付后，因水電費與住宅收費標準不同導致其相當困擾和苦惱。
問：對于銷售現場的置業顧問，我們普通購房者應該如何選擇？
答：房地產開發企業可自行銷售商品房也可受托房地產中介服務機構銷售商品房，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的機構。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向您出示房地產開發企業的商品房預售許可證明文件和商品房銷售委托書，委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的名稱。您應當選取房地產開發企業或房地產中介服務機構在銷售現場公示的工作人員（即置業顧問）進行購房洽談。
相關案例：青島尚房機構網絡咨詢服務有限公司在未取得青島鑄成置業有限公司正式委托的情況下，即以“銷售代理”名義銷售鑄成置業公司開發建設的大都會?璽元項目房屋并收取房款，涉嫌違法犯罪，鑄成置業公司已向公安機關報案。該行為嚴重影響房地產市場秩序和社會穩定，損害開發企業和購房人合法權益。
在此，提醒廣大購房者，購房時如果是受托機構銷售商品房，那么應當查看其工商營業執照，并應當查看房地產開發企業的商品房預售許可證明文件和商品房銷售委托書，委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的名稱。應當選取房地產開發企業或受托機構在銷售現場公示的置業顧問進行購房洽談，保障自身合法權益。如銷售現場未公示置業顧問證件，可向項目所在地住建部門投訴舉報。
問：我確定了想要購買的房源后，想知道該房源是否已銷售或抵押、查封等信息，應該怎樣了解？
答：您可直接登陸青島網上房地產在線查詢項目樓盤表信息。點擊進入一手房查詢，輸入《商品房預售許可證》上記載的項目名稱，選取要購買的樓棟，依據樓盤表顯示的顏色判斷房屋狀態：綠色為可售、黃色為已簽約、紅色為已登記。如查詢到綠色房源標注抵押，表示該項目已辦理土地使用權或在建工程抵押，您應查驗房地產開發企業是否取得抵押權人書面同意的銷售證明，如已取得，待相關抵押注銷后，方可與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》；如查詢到房屋顯示綠色限制，則表示該房源已被查封，暫時不要購買，待相關查封解除后方可與房地產開發企業簽訂《商品房買賣合同》。不要購買顯示為紫色、黃色和紅色的房源。
相關案例：2018年，劉先生看好市北區一套在售商品房，因事先沒有對所購房屋進行詳細的權屬狀況調查，在沒充分了解房屋上存有限制權利（即司法查封）時，就簽訂協議交付定金，后續在簽訂《商品房買賣合同》備案時，才發現購買的房屋有查封限制，導致《商品房買賣合同》無法備案，承擔相當的法律風險。
對在售房屋的權屬狀況，購房者可直接登錄“青島網上房地產”網（網址：www.qdfd.com.cn），點選“一手房”頻道，在“一手房查詢”項下輸入準確的項目名稱（商品房預售許可證上記載的），通過點選“項目列表”里對應的項目，然后再打開“開盤單元”對應的商品房預售許可證號，點擊“銷售表”下的樓號，進入樓盤表界面，在線查看項目樓盤表信息，了解房屋的權屬情況和網簽備案情況。避免因不知道房屋有查封限制的情況而盲目購房，給自己帶來麻煩和風險。
問：簽訂合同應該注意什么？
答：簽訂認購協議交付定金前，您還應當先查看房地產開發企業現場公示的《商品房預售合同》樣本，對將來要簽訂的合同條款進行認真閱讀，確保您的權益。因為商品房買賣合同是維護房屋交易雙方權益及責任義務的重要憑據，合同一經簽訂，除合同條款存在違反法律、行政法規強制性規定等情形外，均具有法律效力。您應認真閱讀購房合同，特別是合同中關鍵條款，如房屋面積、價格、面積差異處理方式、交房時間及注意事項、房屋辦證時間等，雙方協商并確認所有內容。
對于房地產開發企業發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項、商品房買賣過程中雙方承諾的事項，對購買行為有影響的，應當要求房地產開發企業在合同中明確約定，避免產生糾紛。
如您需要貸款購房，您還應當向銀行或公積金管理機構咨詢貸款政策，確定您可貸款的額度和銀行放貸的時間等具體問題。
相關案例：日常工作中，存在大量的此類問題。如簽訂合同對房屋面積（含公攤）未進行詳盡了解，對面積差異處理方式未達成一致意見，交房時點標志的認定不統一，房屋辦證時間約定不詳細，可貸款額度和貸款機構未確定等，即草率的簽訂《認購協議》和《商品房買賣合同》。發現問題后，又反悔，不想購房，想通過與開發商協商解除協議或合同達到退房的目的，損失購房定金。因為相關契約一經簽訂，在不存在違反法律、行政法規強制性規定的情況下，即具有法律效力，應承擔相應法律責任。
問：如何確定合同簽訂成功？怎樣查詢？
答：目前我市實行商品房買賣合同網簽備案制度。房地產開發企業通過商品房網上備案系統與您簽訂商品房買賣合同，您憑已備案的網簽合同辦理后續手續，維護自身合法權益。
網簽合同一經備案，該套房屋在青島網上房地產的樓盤表信息內將顯示為“黃色”，表示“已簽約”。
您還可以通過青島網上房地產的“網上辦事”頻道，輸入相關信息進行簽約商品房合同查詢。
問：怎樣交錢，保證將錢交到商品房資金監管賬戶里？
答：商品房預售資金監管是維護購房人權益的重要手段。確定購房后，您應將購房款項繳入房地產開發企業的預售資金監管賬戶，納入預售資金監管。您在支付定金、預付款、保證金等各種款項時，應核對付款的銀行、賬戶是否與銷售現場公示的預售資金監管銀行、賬戶一致。將購房款準確存入監管賬戶后，應要求房地產開發企業出具商品房預售資金繳款憑證，并妥善保存。
問：還有什么應注意事項？
答：請廣大購房者注意加強購房風險意識和維權意識，購買未取得《商品房預售許可證》的房屋所簽訂的購房合同沒有法律效力，不受法律保護。執意不將購房款繳存入商品房預售資金監管賬戶的，您應對所產生的經濟損失承擔相應的責任。
對經濟適用住房、限價商品住房、人才住房等針對特殊群體銷售的政策性房屋，購房者要充分了解房屋性質及相關購買政策。切勿在未了解政策或不符條件的情況下草率簽訂購房合同，給您帶來房屋交易風險。
對房地產開發企業采取返本銷售、售后包租的方式銷售商品房均屬于違法行為，切勿輕信購買。（青島日報社/觀海新聞記者 王冰潔）
責任編輯：程雪涵
