上月底，市南、市北、李滄、嶗山四區多所熱點小學同時發布學位預警，在島城家長群里引發熱議。近年來，持續攀高的學區房房價、穩定的交易量背后，是家長為了孩子“上好學”不惜豪擲數百萬的決心。隨之帶來的生源暴增，則讓這些熱點小學面臨安置難題，在此大背景下，學位預警制度開始實施。學位預警到底能否給學區房降溫？對周邊學區又產生哪些影響？北京、上海等地出臺的“去學區房”政策對島城家長購房有無影響？帶著這些疑問，記者探訪了島城最熱的市南區中片學區房，尤其是此次實施學位預警的萊蕪一路小學和德縣路小學周邊學區房銷售情況。

探訪　

房源較多，兩校學區房成熱門

按照青島市現有的政策，各區小升初主要采用學區內整體劃撥（對口直升）或多校電腦派位的方式進行，既保證了就近入學和公平公正，又避免了選拔性考試。在這樣的政策背景下，家長購置學區房雖然對應的是小學，但最終的指向卻是初中。以市南中片為例，局屬初中青島三十九中（海大附中初中部）和區屬初中青島七中、青島二十六中，憑借多年來穩定的升學質量受追捧，周邊房價一直居高不下。

市南中片房產中介處隨處可見各類學區房銷售信息。

市南中片學區有市實驗小學、大學路小學、太平路小學、文登路小學、萊蕪一路小學、德縣路小學和櫸園學校7所小學，除櫸園學校為民辦學校外，其他均為公辦小學，且多為老牌名校。“這6所小學對應的學區房，萊蕪一路小學的房源最為充足，價格也相對最低，德縣路小學相對高一點。太平路小學和文登路小學房源相對少一些，大學路小學和市實驗小學則因為價格高，交易量一直不及萊蕪一路和德縣路。”記者采訪中，有資深中介告訴記者，因房源充足、價格相對較低、有部分上世紀八九十年代的套房，萊蕪一路小學的學區房憑借較高性價比，一直是很多家長在此區域購置學區房的首選。

生源的猛增也讓學校安置壓力倍增，從原來的一個年級三四個班，到后來的6個班，再到現在的連續幾年一年級9個班，萊蕪一路小學近年來一直面臨“盛不下”的難題。為了解決適齡兒童入學問題，學校也采取了一二三年級本校區就讀、四五六年級三十九中（海大附中初中部）就讀的兩校區辦校格局。其實早在去年，萊蕪一路小學就已經發布了學位預警，要求新入學新生落戶時間必須滿一年。與萊蕪一路小學情況類似，德縣路小學同樣面臨生源增加的安置難題。

現狀

市南中片“純落戶”房百萬起步

記者以家長身份，跟隨三位房產中介去看了多處萊蕪一路小學和德縣路小學的學區房。據中介介紹，在學區房市場上受歡迎的是總價比較低的“純落戶房”和兼具居住屬性的小戶型。記者去看的“純落戶房”面積多在十幾平方米到三十平方米左右，多為搭在多層老樓外的小平房，一般被房主當做儲藏室使用，因為面積小、沒有水氣等無法居住。但即使是這樣的“儲藏室”，價格也多在百萬以上。同樣的面積和新舊情況，屬于市實驗小學的“純落戶房”價格則達到了190萬到200萬元左右。

萊蕪一路小學學區房備受家長青睞。

對比這些只能落戶不能住的“純落戶房”，價格高出幾十萬但能住人的小戶型則交易量更大。記者注意到，無論是萊蕪一路小學學區還是德縣路小學學區，均有部分面積三四十平方米、廁所或廚房公用的“老破小”，價格在130萬到180萬元之間，據了解，這部分房源是學區內最好出手的學區房。

“我們是四五年前買的這套房子，因為是半地下買了一直沒住，在旁邊租房子住，現在用不上了就想賣了，我們算了算漲的那部分價格基本跟租金差不多。”記者看房時正好遇上一位打算出手學區房的家長，據他介紹，四五年前為讓兒子轉入萊蕪一路小學，他花100多萬元購置了這處40多平方米的半地下二手房，現在因為兒子已經順利升入初中，他決定將該處房產出售，在中介處掛出的價格為120萬元。在他看來，購置學區房讓孩子順利進入二十六中就讀，當初這筆100萬元的投資相當明智。

影響

有家長“毀約”也有的繼續交易

7月29日晚間，市南區教體局官微發布了學位預警，宣布萊蕪一路小學、德縣路小學、市南區實驗小學、鎮江路小學實施學位預警。2022年、2023年將在這四所學校報名的戶籍適齡入學兒童，落戶時間限定在2021年8月1日前。記者注意到，從政策公布到執行，留給家長的時間只有7月30日和31日兩天，其中31日又是周末，過戶等交易無法進行。這一政策讓部分正在考慮學區房或正在交易中的購房者有些措手不及。“我們從去年下半年到現在一直在看學區房，剛剛定下德縣路小學的學區房就出了這么一個政策。”家長李女士告訴記者，在預警出臺的前幾天，她剛剛給房主交了定金，約定幾天后去辦理后續交易，預警信息的發布打亂了她和丈夫的計劃。

“原來每個月萊蕪一路小學和德縣路小學的學區房能賣不少，出了學位預警后確實有些影響。預警一下子把落戶時間拉長到了兩年，再往后入學的家長也開始觀望。”一位資深中介告訴記者，因為預警發布時間較短，無論是價格還是銷量，對兩所學校對應學區在售房產真正的影響還未全部顯現。

“新的落戶要求相當于將未來兩年的學位全部鎖定，影響最大的應該是已經簽約但沒辦完落戶的家長。”另一位房產經紀人表示，學位預警出來后，首當其沖的是2022年、2023年孩子入學但尚未落戶的家長群體。過去幾天不少中介機構都在忙著辦理解約等手續，但與此同時，仍有一部分購房者繼續交易，寄望于學位預警中提到的“區域統籌安置就讀”。

分析　

學位預警影響顯現尚需時間

“買學區房的家長基本都是提前一兩年出手，提前三年購房的比較少。加上夏天本來就是看房購房淡季，所以學位預警產生的影響現在還無法顯現，起碼要等到十一十二月份，一個調整周期后，才會看出影響。”采訪中，有房產中介告訴記者，按照往年慣例，在學位預警實施前，大部分家長會選擇在孩子入學前一兩年購房落戶。“一般年底或轉過來的年初，是學區房交易最旺的時候，按照慣例小學一般是在5月份網上報名，當年入學的學生家長年后再買房，甚至臨報名現買現落戶完全來得及。”她透露，考慮到政策的不可控，很多家長都是孩子報名當年才會購房，加上夏季正是房產交易淡季，所以學位預警能否像預期一樣，給對應學區的房產降溫，還是一個未知數。

“但可以預測的是，選擇這兩個學區購房的多是因為資金實力受限，一旦學位兩年鎖死后，明后年入學的這部分家長可能會轉而選擇浮山后等學區或民辦學校。”她還介紹，除了需求量的變化尚無定論外，學位預警對房價的影響同樣需要時間來檢驗。“最起碼得到10月份，有些房東可能覺得這么長時間房子沒人問，才會開始調整價格。據了解，在該區域的學區房持有者中，有一部分是之前購置學區房給孩子上學后再次倒手的，這部分房主大部分因為并不急需要資金，所以在出售學區房時會更加“待價而沽”。這意味著，學區預警對房價的影響顯現的周期會更長。

德縣路小學學區范圍內的學區房部分已經被征收，一定程度上影響了能交易的房源總量。

記者還從周邊居民處了解到，從去年開始，黃島路、芝罘路、平度路、博山路圍合區域被征收進行片區改造，而這其中部分屬于德縣路學區房區域。受此影響，市面上流通的德縣路小學學區房房源也有所縮減，因此，德縣路小學學區房熱度有望因此適度降溫。（青島日報社/觀海新聞記者 王曉雨 攝影 孫立）

責任編輯：孫源熙