青島日報社/觀海新聞8月12日訊 就在今天，膠東機(jī)場正式啟用，這個致力于打造成為東北亞國際樞紐的4F機(jī)場吸引了各方關(guān)注，未來膠州將作為青島城市流量的入口，將成為青島人流、客流、物流最為集中的區(qū)域。今年年初，青島公布《青島市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》，其中關(guān)于膠州部分，綱要中提到：高質(zhì)量建設(shè)上合示范區(qū)、膠東臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)，建設(shè)商貿(mào)服務(wù)型、空港型國家物流樞紐，打造開放門戶、活力城區(qū)，建設(shè)青濰協(xié)同發(fā)展的環(huán)灣都市區(qū)重要組團(tuán)。在既西海岸新區(qū)和紅島高新區(qū)之后，膠州作為膠州灣畔最后一塊熱土，終于也迎來了產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇。
而對于眼下的膠州房地產(chǎn)市場來說，在市場回歸理性與去化周期的雙重壓力下，價格洼地的局面再次呈現(xiàn)。但隨著地鐵8號線、跨海大橋連接線等逐步投入使用，當(dāng)年承諾的政策紅利正在逐步兌現(xiàn)。加上膠東機(jī)場正式啟用，南有上合，北有機(jī)場，對于城市發(fā)展和膠州房價來說，一南一北都是未來的重要增長極。如今，大產(chǎn)業(yè)全面進(jìn)入實施階段，膠州樓市似乎也面臨著新的發(fā)展。
■上合示范區(qū)
主城輻射 產(chǎn)業(yè)新城的新未來
2018年，青島召開上合峰會，并確定建立上合示范區(qū)。從地理位置上來說，上合示范區(qū)位于臨近膠州灣，是膠州市唯一靠海的一塊區(qū)域，更是膠州灣版圖上最后一塊待開發(fā)的熱土。從未來規(guī)劃來看，上合示范區(qū)未來將依托青島口岸多式聯(lián)運功能優(yōu)勢，以歐亞經(jīng)貿(mào)合作產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主體，打造上合組織內(nèi)陸國家面向亞太市場的“出海口”，進(jìn)一步拓展提升青島與上合組織國家地方經(jīng)貿(mào)合作。未來上合示范區(qū)內(nèi)將規(guī)劃高端制造業(yè)區(qū)、貿(mào)易物流服務(wù)園區(qū)、跨境電子商務(wù)園區(qū)、創(chuàng)新孵化園區(qū)等產(chǎn)業(yè)集群。那么，住在上合示范區(qū)將是一種什么樣的體驗？下面和記者一同來體驗吧。
記者探訪
上周五，記者從嶗山區(qū)的株洲路出發(fā)，驅(qū)車前往上合示范區(qū)。沿著膠州灣大橋一路向西，出“上合”收費站就進(jìn)入了“上合示范區(qū)”，整個行程耗時32分鐘。進(jìn)入上合示范區(qū)之后，交大大道、尚德大道、生態(tài)大道、創(chuàng)新大道等幾條主干路多是雙向六車道，可以說交通主干網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)初步建成。沿著交大大道一路向北，眾多在建樓盤工地逐漸進(jìn)入視線。因為是新區(qū)的緣故，土地供應(yīng)量充足，花樣年碧云灣、錦繡外灘、悅海大觀等多是體量巨大的大盤，其中不少新樓盤已經(jīng)進(jìn)入外立面施工階段。但是從目前的周圍配套設(shè)施來看，絕大多數(shù)的新建小區(qū)周邊還處于較為荒涼的待開發(fā)狀態(tài)，成為成熟社區(qū)還需要業(yè)主付出時間成本。
前景展望
雖然目前還有些‘荒涼’，但也有人對此寄予厚望。“從地域優(yōu)勢上來看，上合示范區(qū)應(yīng)該是膠州最能享受主城區(qū)紅利輻射的區(qū)域。”有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，而“主城紅利輻射”主要來自于跨海大橋連接線的通車。通過這兩條連接線，走膠州灣大橋到達(dá)青島北站，車程不超過20分鐘，對于自駕車的市民來說，這樣的距離在理論上已經(jīng)可以滿足上班通勤的需求。而在未來交通設(shè)計上，上合示范區(qū)地處青島市“海、陸、空、鐵”交通樞紐15分鐘經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，擁有“一橋兩站三港三高四鐵”的立體化交通樞紐優(yōu)勢，青島市規(guī)劃建設(shè)的地鐵M12線和軌道快線R2線、R9線均經(jīng)過上合示范區(qū)，推動進(jìn)一步融入大青島核心圈層。遠(yuǎn)期的規(guī)劃中，地鐵作為最重要的公共交通，也已列入規(guī)劃。去年年底，上合示范區(qū)管委會規(guī)劃建設(shè)部部長劉長岐曾透露，規(guī)劃中的地鐵12號將涉及上合示范區(qū)的珠江路、香江路、長江路、松花江路等四個站點。
其實從配套上來說，交通不是唯一的優(yōu)勢，這里豐富集中的教育資源也成為很多人看好這一片區(qū)的另一大原因。上合示范區(qū)初中已經(jīng)建設(shè)完成，8層帶電梯宿舍樓和有25米泳道泳池的體育館，是全市義務(wù)教育學(xué)校的首例。另外，中加國際學(xué)校、青島幼兒師范高等專科學(xué)校等都已經(jīng)建設(shè)完成。稀缺的醫(yī)療資源方面三級甲等綜合醫(yī)院——同濟(jì)大學(xué)附屬東方醫(yī)院，目前也已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。
當(dāng)然，除了這些日漸完善的配套，這里最大的發(fā)展前景還是來自于產(chǎn)業(yè)方面的優(yōu)勢。作為國家定調(diào)發(fā)展的上合組織國家地方經(jīng)貿(mào)合作交流的示范樣板，未來將吸引眾多高新企業(yè)和研究院校的入住。這些因素又會進(jìn)一步推進(jìn)配套設(shè)施的完善，從而帶來整個區(qū)域居住條件日漸成熟。
置業(yè)建議
上周五，記者走訪上合示范區(qū)多家售樓處發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過2020年一年的調(diào)整，當(dāng)年的1.4萬元/平方米的高價已經(jīng)有所回歸，大部分樓盤的售價在“萬元線”以下。戶型跨度大，可滿足剛需和改善不同群體的購房需求。和很多新區(qū)市場一樣，這里同樣得到了很多投資者的關(guān)注，對于這部分購買群體，業(yè)內(nèi)專家看來，上合示范區(qū)房子在未來還是存在一定的升值空間。但在國家“房住不炒”的大背景下，短期內(nèi)房價不會有大的波動，未來升值可能要付出巨大的時間成本。
對于自住購房群體來說，出行和商業(yè)配套的完善也需要時間成本。所以比較推薦那些未來打算在周邊發(fā)展的購房群體在此置業(yè)，另外如果你想兼顧品質(zhì)和性價比，那么，上合示范區(qū)還是值得考慮的。
■空港片區(qū)
客流集中 交通門戶的新機(jī)遇
今天，青島膠東機(jī)場完成轉(zhuǎn)場，機(jī)場正式進(jìn)入膠州時間。有人關(guān)心機(jī)場能給膠州帶來什么？據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測，膠東國際機(jī)場啟用后，預(yù)計2025年可實現(xiàn)年旅客吞吐量3500萬人次，貨郵吞吐量50萬噸，飛機(jī)起降29.8萬架次的保障需求。機(jī)場不僅是出行服務(wù)站，看重巨大的人流量、物流以及產(chǎn)業(yè)前景，青島膠東臨空經(jīng)濟(jì)示范區(qū)應(yīng)運而生。總規(guī)劃面積149平方公里的示范區(qū)全力引進(jìn)投資規(guī)模大、產(chǎn)業(yè)層次高、創(chuàng)新能力強(qiáng)、帶動能力足的大項目，打造匯集航空科研、航空制造、航空運營、航空維修和航空偏好型產(chǎn)業(yè)為主的千億級臨空產(chǎn)業(yè)鏈。已經(jīng)有人把膠州與當(dāng)年上海浦東、北京大興作比較，特別是航空產(chǎn)業(yè)帶來的人氣，將直接帶動該區(qū)域的經(jīng)濟(jì)與活力。未來，伴隨更多企業(yè)落戶與項目投產(chǎn)，膠州將開啟人口虹吸效應(yīng)，而這也成為區(qū)域樓市發(fā)展的重要保證。
記者探訪
前往空港片區(qū)，記者乘坐的是公共交通。從青島北站乘坐地鐵8號線出發(fā)，大約四十分鐘之后，達(dá)到了膠東機(jī)場附近的“膠東站”，從這里記者換乘了膠州公交16路，十分鐘后，到達(dá)了距離膠州機(jī)場最近的樓盤項目——三木空港小鎮(zhèn)。從交通便利性來說，這里已經(jīng)具備了非常成熟的公共交通體系，不到一小時就能完成從市區(qū)到空港的通勤。而且相比上合片區(qū)，這里的開發(fā)更早，更成熟，不僅僅是交通，商業(yè)設(shè)施也相對完善。雖然也是新片區(qū)，很多樓盤甚至還與村莊和耕地相鄰，而且缺少大型的商業(yè)綜合體，但不少樓盤已經(jīng)建成入住，周邊相應(yīng)的商業(yè)配套也在完善中。從餐飲到買菜，再到出行。記者甚至嘗試在這里點了一份炒面外賣，結(jié)果20多分鐘就能送到。
前景展望
機(jī)場到底能給膠州帶來什么？從直接利益來看，交通配套應(yīng)該是最大的利好，特別是地鐵的到來給膠州整個區(qū)域的發(fā)展帶來強(qiáng)大的助力。地鐵8號線將大幅度拉近膠州到青島主城的距離，空港片區(qū)已經(jīng)正式進(jìn)入青島半小時經(jīng)濟(jì)圈。從某種角度來說，這里的樓盤項目，已經(jīng)稱得上真正意義上的“地鐵房”。而且在膠東國際機(jī)場的引領(lǐng)下，將形成以航空、鐵路、公路、城市軌道等多種方式于一體的“零換乘、全通型”交通路網(wǎng)。
從長遠(yuǎn)規(guī)劃來說，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局正式印發(fā)《青島市“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃》，其中膠州市作為青島市城鎮(zhèn)發(fā)展空間重點拓展區(qū)之一，是青島市著力建設(shè)的科技型、生態(tài)型、人文型的新城區(qū)，也是承載人口和空間拓展的主要板塊。此外，重點拓展區(qū)也是青島市未來新增住房供應(yīng)的主要區(qū)域，除滿足本地居民的首次購房和改善性需求外，還需滿足優(yōu)化提升區(qū)外溢的購房需求，滿足產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型、承接功能疏解帶來較多就業(yè)崗位和人口，落實人本、綠色、智慧等新發(fā)展理念，全面提升新建住房與存量住房品質(zhì)。
置業(yè)建議
“對于購房群體，我們最初是考慮經(jīng)常坐飛機(jī)的人群，后來我們的思維也做出了調(diào)整，把主要客群定位于從事航空產(chǎn)業(yè)的人群。”在空港片區(qū)一售樓處，工作人員這樣告訴記者。從目前來看，空港產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者還是極具吸引力的群體。另外，地鐵8號線將機(jī)場和空港片區(qū)進(jìn)行了完美的鏈接，通勤時間大約1小時。而且空港片區(qū)目前有著7000元/平方米的最低售價，這樣的價格優(yōu)勢可是主城區(qū)不能相比的。對于想扎根青島的年輕剛需購房者，膠州的空港片區(qū)也是“上車”門檻最低的區(qū)域。
■膠州主城
滿足剛需 本地購房者的新選擇
一個機(jī)場不僅僅帶火了一個片區(qū)，航空產(chǎn)業(yè)和上合試驗區(qū)讓整個膠州都站在了發(fā)展的風(fēng)口。大產(chǎn)業(yè)布局將是人口的重要保障，而人口更是地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展重要基礎(chǔ)。早在2018年，上合和空港概念的提出，已經(jīng)讓膠州樓市“聞風(fēng)而動”，價格一度突破兩萬大關(guān)。接下來兩年樓市進(jìn)入調(diào)整期，膠州也受到影響，房價進(jìn)入“擠水分”的時間，不少樓盤的價格甚至腰斬。但正是這樣的變化，為膠州市民爭取到了更實惠的居住生活成本，讓當(dāng)?shù)氐臉鞘谢貧w居住本質(zhì)，包括老城區(qū)以及市政府搬遷后的東部CBD也成了膠州目前本地居住最為集中的區(qū)域。
記者探訪
從空港新區(qū)往西開車20多公里，可以到達(dá)膠州老城區(qū)，雖不及主城區(qū)的繁華，但無論是商業(yè)還是交通，都已經(jīng)發(fā)展得相對完善。通過地圖搜索，你會發(fā)現(xiàn)膠州目前老城區(qū)的發(fā)展明顯地分成兩個方向——一個是從老城區(qū)向西，開車幾分鐘就能到達(dá)這里的寺門首路。沿著這條路你會發(fā)現(xiàn)，龍湖、華潤等眾多重量級的開發(fā)商都在此扎堆，樓盤密度甚至超過了主城區(qū)熱門的浮山后區(qū)域。而進(jìn)入其中一家售樓處，通過區(qū)域沙盤可以看到，周圍的萬象城等商業(yè)設(shè)施都已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃或施工階段。另一個方向是沿老城區(qū)向東，這里有膠州市政府，不遠(yuǎn)處便是海爾路，世貿(mào)、龍湖也完成了布局。在樓盤沙盤上可以看到規(guī)劃的商業(yè)體和寫字樓，這里也是膠州推出的CBD新城所在地。不過無論是向東還是向西，都夾雜著工廠和部分的耕地，從整體布局來說雖比空港與上合更完善，但也看得出，真正要想住得舒服，估計還要等兩到三年的建設(shè)周期。
前景展望
在海爾大道附近的海絲國際城，工作人員告訴記者一組數(shù)字：2019年膠州常住人口為90萬左右，而2021年人口普查得到的數(shù)字膠州市常住人口為已經(jīng)接近99萬，10%的增長的背后離不開近年來產(chǎn)業(yè)發(fā)展在膠州人口凈流入方面的貢獻(xiàn)。當(dāng)然，這只是開始，隨著機(jī)場開通，航空產(chǎn)業(yè)和圍繞機(jī)場的服務(wù)產(chǎn)業(yè)業(yè)績獎進(jìn)入落地期，勢必吸引更多的人口入住，給整個膠州帶來一次發(fā)展機(jī)遇。
相比空港和上合，依托膠州火車站發(fā)展起來的膠州老城區(qū)，屬于膠州城市發(fā)展較早的板塊，也是整個膠州配套最為完備的片區(qū)，商圈和教育配套都相對成熟；而膠州新城區(qū)則位于膠州老城區(qū)的正東方向，它主要范圍大致是膠州市政府所在的三里河街道，依托市府優(yōu)越的發(fā)展前景，生活、交通、教育等設(shè)施正在逐步完善中。作為膠州城市未來發(fā)展的重要組成部分，東部中央商務(wù)區(qū)在功能定位上以發(fā)展居住、商貿(mào)金融和休閑娛樂為主，借助其強(qiáng)大的聚集服務(wù)效應(yīng)，將集中吸納大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，成為大型企業(yè)、科研單位等單位區(qū)域總部的聚集地，將通過打造完善的交通、通信等現(xiàn)代化的基礎(chǔ)設(shè)施和良好環(huán)境，帶動膠州乃至整個青島灣區(qū)中心社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
置業(yè)建議
目前，膠州主城區(qū)的房價大多維持在單價8000元—10000元的區(qū)間，對于想要落戶膠州的剛需購買者來說，這樣的價格非常友好。而且附近配套已經(jīng)基本成型，可以放心購買。只是針對很多考慮投資的購房者來說，膠州主城與空港和上合距離較遠(yuǎn)，即使有規(guī)劃中的8號線支線這一利好，主城區(qū)也缺少價格快速上漲的依托。而且據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截止6月底膠州新房住宅去化周期在21.61個月，為當(dāng)前庫存壓力較大的區(qū)域，膠州老城區(qū)的價格很難在短期內(nèi)形成突破。想要趁著價格低谷抄底的投資者，還是要慎之又慎。
■少海片區(qū)
圍湖造房 帶來生態(tài)宜居新局面
少海新城位于膠州市區(qū)東南側(cè)，大沽河旅游度假區(qū)核心位置，片區(qū)規(guī)劃總面積16平方公里。這里本是一片荒涼沼澤，但在多年開發(fā)改在之下蓄水成景，經(jīng)過人工挖掘，獲得6.28平方公里的湖泊。目前少海已是國家4A級景區(qū)，自然環(huán)境優(yōu)美。膠州少海片區(qū)緊鄰紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)，有地鐵8號線、12號線及跨海大橋膠州連接線。少海板塊未來要打造成集城市綜合、休閑娛樂、旅游健身、商務(wù)研發(fā)、現(xiàn)代辦公于一體的宜游、宜業(yè)、宜居的旅游新城。
記者探訪
沿青蘭高速向膠州方向，用時50分鐘左右，就能到達(dá)少海附近，而這里已經(jīng)成為膠州當(dāng)?shù)刂苣┬蓍e的好去處。就人流量來說，這里已經(jīng)擔(dān)得起“繁華”這樣的形容詞。當(dāng)然和人流量相匹配的還有迷人的景色和生態(tài)環(huán)境，寬闊的水面不時有大型水鳥飛過。而且和單調(diào)的海景不同，這里的綠樹以及湖邊建筑，造就了獨特的景觀。與沿海而建的樓盤格局類似，這里也是圍湖造房。沿著少海周邊道路行駛，不時會有已經(jīng)建好的樓盤。樓盤類型也多以小高層、多層，甚至還有不少別墅項目夾雜其中。但這些樓盤與少海景區(qū)的人流相比形成巨大反差，在一處已經(jīng)交付的樓盤入口，記者觀察40分鐘時間，幾乎沒有業(yè)主進(jìn)出。
前景展望
早在十年前，少海就已經(jīng)開啟了開發(fā)熱潮，目前這里經(jīng)過十多年的打造，基礎(chǔ)設(shè)施齊全，濕地風(fēng)光迷人，地產(chǎn)大鱷頻頻出手搶灘少海。今年上半年，青島大沽河省級生態(tài)旅游度假區(qū)管理委員會膠州市少海片區(qū)及周邊綜合提升規(guī)劃公開招標(biāo)公告發(fā)布，在新的發(fā)展背景和城市機(jī)遇下，少海和周邊片區(qū)需開展控制性的布局盤整和戰(zhàn)略性的空間預(yù)控。這可能意味著未來在環(huán)境和生態(tài)方面，少海會得到進(jìn)一步的發(fā)展。但就房地產(chǎn)行業(yè)來說，未來在少海區(qū)域可能會得到一定的限制。一方面開發(fā)限制，可能導(dǎo)致資源的稀缺性，但另一方面著重旅游配套和形象提升，對居住體驗來說卻未必是件好事。
置業(yè)建議
雖然市區(qū)有海景房的存在，但相比之下，湖景房也有不潮濕且景色更豐富的特點，所以宜居的環(huán)境應(yīng)該是少海片區(qū)最大的優(yōu)勢。對于居住人群來說，崇尚自然景觀的老年群體應(yīng)該更合適。考慮到周邊缺少交通配套和商業(yè)設(shè)施，年輕人特別是主城區(qū)的年輕購房者并不適合這一區(qū)域。不過這里有不少別墅項目，對于別墅用地日漸枯竭的主城區(qū)來說，湖景別墅也可能成為稀缺資源。總之，有度假休閑的居住需求，或者喜歡親近自然，這里是難得的置業(yè)區(qū)域。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）
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