有人要賣房，卻因限售政策不能出售；有人想買房，也因限購政策不能如愿。

于是，“精明”的房產中介為雙方策劃導演了一出“假離婚”“假結婚”再“真離婚”的荒誕劇。

然而，就在近日，隨著湖南省長沙市望城區人民法院的一紙判決，這起看似完美的房屋買賣交易被宣布無效，真可謂竹籃打水一場空，聰明反被聰明誤。

9月6日至7日，《中國消費者報》記者走訪長沙市望城區人民法院、長沙市望城區不動產登記中心，了解了這出荒誕劇的來龍去脈。

01

中介賣房出損招

假離婚+假結婚

“月落湘江，墜地成島。”近年來，地處湖南長沙望城區的月亮島風景區成為當地房產板塊的新寵。張玉保和周芳夫妻幾年前就在這里購置了一套97平方米的房屋，因資金周轉需要，2020年10月，夫妻倆準備將這套房屋賣掉，但由于取得不動產證未滿4年，根據長沙市住宅商品房限售政策，該房屋尚不能出售，兩人為此犯了難。

“沒問題，只要按我的方法去做，保證能幫你們把房子賣出去。”正當張玉保夫妻因限售政策無法賣房一籌莫展時，房產中介唐煒的一席話讓夫妻倆喜出望外。面對夫妻倆期待的眼神，唐煒一臉老道地說出了自己的“錦囊妙計”：

“你們夫妻先辦個‘假離婚’，房屋過戶到其中一人頭上，然后，得到房屋的這個人與購房者‘假結婚’，再以夫妻財產過戶的名義將房屋過戶到購房者名下，接下來再與購房者離婚。如此一來，你們的房屋就順利地賣出去了。”

張玉保和周芳頻頻點頭，欣然接受了唐煒的售房“妙計”，并當即與唐煒簽訂了一份《房屋獨家銷售合作協議》。雙方約定：該房屋委托唐煒以85萬元出售，實際成交價高于85萬元的部分全部歸唐煒所有。

幾天之后，21歲的江西姑娘彭暢經人介紹，找到唐煒咨詢購房事宜。原來，彭暢急于購買婚房與男友結婚，但因自己和男友都是外地人，在長沙繳納社保均未滿兩年，根據長沙限購政策沒有取得購房資格。唐煒遂將張玉保和周芳的房子以及自己的“錦囊妙計”推薦給了彭暢。彭暢和男友看房后表示很滿意，并接受了唐煒的購房“妙計”。

經過一番討價還價，唐煒與彭暢談好房價為106萬元，該房價包括中介費、貸款費、個稅、契稅等。2020年11月24日，唐煒代張玉保與彭暢簽訂了《購房合同》，合同簽訂后，彭暢當即支付了5萬元定金。

02

收106萬元付85萬元

中價凈賺差價21萬元

“這下可好了，我倆還沒結婚，你先成了別人的新娘。”簽完合同回到家，男友向彭暢開了一句玩笑。說者無意，聽者有心。彭暢頓時神情凝重，心里越想越不是滋味。“要跟別人結婚再離婚，到時跟男友結婚，戶口本上就有了離異的記錄，如果對方不肯離婚呢……”想到這，彭暢不免有些后怕。

次日，彭暢找到唐煒，明確表達了自己的擔憂，想等到自己有購房資格后再買房，要唐煒退還定金。

一聽說彭暢要反悔，唐煒急得瞪圓了眼，“合同是你自己簽的，毀約可以，但定金不能退。”

聽說定金不能退，彭暢聲稱自己的首付款籌不夠，無法履行合同。看到唐煒不退定金的態度堅決，彭暢揚言要報警。

“我干這行很多年了，你盡管放心，辦理結婚過戶不是什么難事，頂多也就是打了政策的擦邊球而已，沒有什么風險。如果你首付款不夠，我可以先借給你一筆錢，等房屋辦完過戶再還我都行。”見彭暢要報警，害怕自己的“錦囊妙計”敗露，唐煒好言相勸，信誓旦旦地保證可以過戶的同時，還表達了愿意借錢的誠意。

就這樣，在唐煒的反復勸說下，彭暢打消了解除合同的念頭。

2020年12月28日，在唐煒的提議下，彭暢向唐妻楊愛蓉出具一張19萬元的借條，約定還款期限為2021年1月31日之前。當日，楊愛蓉向彭暢銀行賬戶轉賬19萬元。

此后，包括上述19萬元借款在內，彭暢向唐煒或唐煒指定的賬戶支付了106萬元房款。唐煒將其中的85萬元支付給了張玉保和周芳，唐煒獲得購房差價21萬元。其間，唐煒支付了房屋過戶費用。

至此，整個操作過程在短時間內完成，張玉保和周芳賣掉了房屋，彭暢如愿買到了房屋，而唐煒也心滿意得地賺了一筆可觀的傭金。

03

賺差價伎倆暴露引官司

法院判決相關合同無效

辦理不動產變更登記后，彭暢無意間得知，張玉保和周芳的實際出售價格只有85萬元。

“一下子從中賺這么多，我實在接受不了。”于是，彭暢向楊愛蓉提出少還借款。楊愛蓉不同意，認為賺取房屋差價是唐煒跟張玉保、周芳夫妻當初協商約定的，跟彭暢無關；而且，彭暢是白紙黑字寫了借條的。幾經催討未果，今年2月初，楊愛蓉一紙訴狀將彭暢告上長沙市望城區人民法院，要求彭暢歸還19萬元借款。

今年5月底，長沙市望城區人民法院公開開庭審理此案。彭暢在庭審中辯稱，19萬元不是借款，而是臨時周轉款，且楊愛蓉已實際收回。

法院審理認為，彭暢為實現購房的目的，向楊愛蓉出具借條借款19萬元用于支付房款，雙方已形成民間借貸關系。本案民間借貸關系發生的原因，與房屋買賣相關聯，故應當將民間借貸行為和房屋買賣行為結合起來進行綜合評判。

望城區人民法院最終認定，此前各方簽訂的《房屋獨家銷售合作協議》《房屋買賣合同》，均違反公序良俗，屬無效合同；同理，楊愛蓉向彭暢出借資金用于支付購房首付款的行為，也因違背公序良俗，同樣無效。近日，法院判決，駁回楊愛蓉的訴訟請求。

目前，判決已經生效。

法院發司法建議書 有關部門積極響應

9月6日，審理本案的主審法官胡慧在接受《中國消費者報》記者的采訪時表示，本案中，相關人員通過規避國家政策紅線獲取不當利益，與社會主義核心價值觀相違背。司法如果對此類行為不加限制而任其泛濫，勢必導致國家房地產宏觀調控政策落空，同時還可能影響婚姻家庭關系穩定，增加交易風險，損害社會公共利益。

主審法官胡慧

日前，望城區人民法院向長沙市望城區住房和城鄉建設局、長沙市自然資源和規劃局望城分局發出司法建議書，提出建議：

一是加強對房地產中介機構的管理，要求中介機構加強中介人員的教育培訓，增強從業人員遵紀守法的意識，對房地產中介從業人員的違法行為依法予以打擊。

二是加強以夫妻更名方式辦理不動產變更登記的管理。

9月7日，記者來到長沙市望城區不動產登記中心，中心主任吳曙告訴記者，該中心在接到法院的司法建議書后，立即向社會發布了風險提示，“我們將聯合有關部門對此種行為依法予以打擊，并加強以夫妻更名方式辦理不動產轉移登記的管理，經查實屬于規避限售、限購政策的，作出不予受理的決定。”吳曙說。

（注:文中所列人名除“胡慧”“吳曙”外，其余均為化名）

責任編輯：程雪涵