不僅有國(guó)有投資平臺(tái)，各類社會(huì)資本也紛紛參與到“老城復(fù)興”項(xiàng)目中來，廣興里、濰縣路19號(hào)等一批歷史建筑迎來新生——

多元資本布局青島城市更新

在實(shí)施城市更新行動(dòng)列入國(guó)家“十四五”規(guī)劃的背景下，青島老城區(qū)終于迎來歷史機(jī)緣的呼喚——在最新一輪青島歷史城區(qū)保護(hù)更新行動(dòng)中，不僅有政府主導(dǎo)的國(guó)有投資平臺(tái)引領(lǐng)，一些央企、民企等多元市場(chǎng)主體也開始在城市更新領(lǐng)域試水，廣興里、濰縣路19號(hào)、寧陽路等一批歷史建筑迎來新生，維多利亞廣場(chǎng)、發(fā)達(dá)大廈等空置率較高的老舊樓宇空間也展露出集約利用的新跡象。各類企業(yè)在為自身拓展新發(fā)展空間的同時(shí)，也讓青島老城復(fù)興步伐更加鏗鏘。

廣興里變身為工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)新中心。青島日?qǐng)?bào)社/觀海新聞?dòng)浾?李寧 閆曉陽/攝

區(qū)屬國(guó)有平臺(tái)公司打頭陣

2020年5月，青島最大的里院——廣興里以工業(yè)設(shè)計(jì)中心的形象重新啟用，打響了歷史城區(qū)保護(hù)更新的“第一槍”。

青島里院航拍

城市更新包含老舊小區(qū)更新、老舊廠區(qū)更新、老舊街區(qū)更新、城中村更新、老舊樓宇更新等多個(gè)維度，而歷史城區(qū)的保護(hù)更新因其投入巨大、回報(bào)周期長(zhǎng)、尚無清晰的盈利模式等問題，是城市更新領(lǐng)域難度最大的一個(gè)板塊。在彼時(shí)市場(chǎng)之手不太愿意觸及老舊里院保護(hù)改造之時(shí)，市北區(qū)通過區(qū)屬國(guó)有投資平臺(tái)強(qiáng)勢(shì)介入，以“改造+招商”并進(jìn)思路，賦予老舊街區(qū)新生命。

具體而言，市北區(qū)通過平臺(tái)公司，一方面承擔(dān)起前期資金量需求較大的建筑修繕工作，另一方面結(jié)合各街區(qū)現(xiàn)狀條件、歷史文脈、港城產(chǎn)協(xié)同融合等因素，瞄準(zhǔn)新航運(yùn)、新貿(mào)易、新金融等多個(gè)產(chǎn)業(yè)方向，點(diǎn)穴式引入重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

比如，規(guī)劃四方路南片為RCEP工程設(shè)計(jì)綜合區(qū)、四方路北片為RCEP商貿(mào)文化交流區(qū)，館陶路街區(qū)為RCEP金融區(qū)，劉子山別墅群及貽清里為RCEP國(guó)際商務(wù)商事中心，三江路街區(qū)為RCEP文旅文創(chuàng)展示區(qū)，黃臺(tái)路—無棣路街區(qū)為RCEP特色教育及產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)，即墨路小商品市場(chǎng)周邊為RCEP生活體驗(yàn)區(qū)。

依托“政府+平臺(tái)公司+頭部企業(yè)+社會(huì)資本”的運(yùn)營(yíng)模式，市北區(qū)館陶路街區(qū)已吸引了春光里、洪泰山海會(huì)和新金融產(chǎn)業(yè)園等企業(yè)，正在加快推進(jìn)休閑商務(wù)配套，打造特色鮮明的“青島新金融中心”。上海路—武定路街區(qū)正加快推進(jìn)RCEP商務(wù)商事中心項(xiàng)目，并以產(chǎn)業(yè)招商為基礎(chǔ)規(guī)劃展示及接待中心，打造RCEP國(guó)際商務(wù)街區(qū)。

市南區(qū)國(guó)有平臺(tái)公司同樣承擔(dān)著濟(jì)南路拓寬，街區(qū)道路和水、電、網(wǎng)絡(luò)等公共基礎(chǔ)配套的建設(shè)。同時(shí)，在今年該區(qū)啟動(dòng)的濰縣路19號(hào)和青島商會(huì)舊址更新改造項(xiàng)目中，也嘗試了EPC+O模式，與中建八局形成合作。EPC+O模式即設(shè)計(jì)、采購、施工及運(yùn)營(yíng)一體化的總承包模式。

具體而言，前期歷史建筑的保護(hù)修繕工作由市南區(qū)屬國(guó)有企業(yè)青島市建設(shè)投資有限公司出資，中建八局作為乙方承擔(dān)設(shè)計(jì)、修繕施工，同時(shí)，中建八局亦取得項(xiàng)目未來的運(yùn)營(yíng)權(quán)，運(yùn)營(yíng)收益由中建八局與建投公司按約定比例分成。這種模式的優(yōu)勢(shì)是，在前期建筑修繕時(shí)，就可以根據(jù)未來意向業(yè)態(tài)進(jìn)行功能設(shè)計(jì)，最大限度地避免二次施工，提高項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率，降低全生命周期內(nèi)的成本。

青島市老舊小區(qū)改造更新后煥然一新。

社會(huì)資本瞄準(zhǔn)“老城”機(jī)遇

老舊樓宇的更新改造利用也是城市更新中的重要部分。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在青島的商務(wù)樓宇市場(chǎng)中，市南西部片區(qū)因停車場(chǎng)配套不足、樓宇設(shè)施老舊、產(chǎn)權(quán)分散等因素，空置率在全市范圍內(nèi)最高。而近期西部?jī)蓚€(gè)新項(xiàng)目，也讓人看到老舊樓宇再“發(fā)芽”的曙光。

經(jīng)過近兩年的籌備，位于青島火車站附近的廣德里1898項(xiàng)目將于近期投入運(yùn)營(yíng)。廣德里項(xiàng)目是利用維多利亞廣場(chǎng)地下一處閑置10年的4000平方米空間打造而成，意在打造一個(gè)與“文和友”商業(yè)模式相似的，集美食、娛樂、文化等概念于一體的新型文化餐飲綜合體。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、上海工信集團(tuán)董事長(zhǎng)賴爐強(qiáng)介紹，包含固定資產(chǎn)和裝修在內(nèi)，他們已經(jīng)在該項(xiàng)目上投入了近億元。為了導(dǎo)入火車站、地鐵站的人流量，企業(yè)斥資開通了地鐵引流通道?！艾F(xiàn)在很多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型做商業(yè)運(yùn)營(yíng)，我們也建立了自己的‘新新里吃貨街’商業(yè)品牌，廣德里是第一個(gè)項(xiàng)目，我們希望廣德里成功后，再復(fù)制應(yīng)用到全國(guó)其他項(xiàng)目當(dāng)中?！?/p>

賴爐強(qiáng)介紹，除了地下商業(yè)空間，維多利亞廣場(chǎng)的二樓、三樓及頂樓等，也一直處于閑置狀態(tài)，待廣德里項(xiàng)目走入正軌后，他們將繼續(xù)開發(fā)這些閑置空間。

距離維多利亞廣場(chǎng)數(shù)百米，在空置率較高的發(fā)達(dá)大廈里，一個(gè)名為“新街里”的聯(lián)合辦公空間已經(jīng)租賃下4樓整層，將于11月底啟用。“由專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)的聯(lián)合辦公空間，可以彌補(bǔ)老舊樓宇對(duì)企專業(yè)化服務(wù)不足的問題，并且與傳統(tǒng)物業(yè)相比，我們也有豐富的企業(yè)資源和更強(qiáng)大的招商能力，這是我們可以實(shí)現(xiàn)老舊商務(wù)樓宇高效利用的主要原因。”

項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、創(chuàng)聯(lián)工場(chǎng)創(chuàng)始人馮希祥告訴記者，中國(guó)城市空間拓展已由“新區(qū)開發(fā)的增量發(fā)展”轉(zhuǎn)向“城市中心重構(gòu)的存量挖潛”，鑒于此，國(guó)內(nèi)各大城市均開始積極探索片區(qū)更新，綜合文化挖掘再造、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)升級(jí)、空間集約高效、民生服務(wù)提升等手段，對(duì)城市中心區(qū)域存量進(jìn)行系統(tǒng)性更新改造?！盀榱颂岣呃吓f樓宇的利用效率，今年市南區(qū)推出了鼓勵(lì)商務(wù)樓宇集約經(jīng)營(yíng)的新政策，整合零散產(chǎn)權(quán)、分散租賃商務(wù)樓宇1000平方米以上且統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度達(dá)標(biāo)的企業(yè)，可享受政府扶持，這對(duì)于我們這種企業(yè)來說，也是一項(xiàng)重要利好?！?/p>

馮希祥介紹，早在去年，他們已經(jīng)在中山路南端的發(fā)展大廈打造了一處聯(lián)合辦公空間，而正在裝修的發(fā)達(dá)大廈辦公空間也已經(jīng)有簽約企業(yè)，未來這里將主要集聚短視頻、文化廣告等產(chǎn)業(yè)。

保護(hù)更新項(xiàng)目要打“長(zhǎng)期戰(zhàn)”

中建八局獲得了青島濰縣路19號(hào)和青島商會(huì)舊址更新改造項(xiàng)目的15年商業(yè)運(yùn)營(yíng)權(quán)，這是中建八局這家大型央企首個(gè)自行設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營(yíng)的城市更新項(xiàng)目。

“濰縣路19號(hào)和青島商會(huì)舊址項(xiàng)目體量很小，如果它只是一個(gè)普通的項(xiàng)目，我們中建八局不會(huì)參與，但作為央企，我們首先需要在歷史城市的保護(hù)更新中體現(xiàn)出責(zé)任擔(dān)當(dāng)，此外，這也是我們未來要開拓的方向。”中建八局城市建投運(yùn)營(yíng)管理有限公司市場(chǎng)總監(jiān)蘇士淼對(duì)記者說。

不同于新建商業(yè)，歷史城區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目在品牌招商、盈利路徑等方面都存在難度，對(duì)于濰縣路19號(hào)和青島商會(huì)舊址更新改造項(xiàng)目，中建八局也做好了“長(zhǎng)期戰(zhàn)”準(zhǔn)備。

“過去常見的城市商業(yè)、文旅小鎮(zhèn)，前期都是靠房地產(chǎn)開發(fā)反哺，但是歷史城區(qū)項(xiàng)目完全要依靠商業(yè)運(yùn)營(yíng)一點(diǎn)點(diǎn)做起來才行?！碧K士淼表示，歷史城區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目的培育期起碼要三年。“前三年需要企業(yè)不斷地投入，開展活動(dòng)，打造品牌?！?/p>

由于老城區(qū)的建筑體量受限、房屋建筑功能受限，給招商工作帶來難度?！扒鄭u城市更新項(xiàng)目我們已經(jīng)談了100多家商業(yè)品牌，目前意向入駐的有16家，但過去我們做文旅小鎮(zhèn)，談100家品牌，意向品牌可能達(dá)到五六十家?！碧K士淼告訴記者，新建的商業(yè)載體可以根據(jù)品牌方的要求，滿足它所需要的物業(yè)條件，但里院等歷史建筑的房屋格局、燃?xì)獾葪l件都受限，運(yùn)營(yíng)方只能根據(jù)現(xiàn)實(shí)條件精準(zhǔn)招商?！按送?，歷史城區(qū)保護(hù)更新項(xiàng)目選擇的品牌要體現(xiàn)出青島文化，切合老城區(qū)的格調(diào)，這也需要我們舍棄部分品牌。”

對(duì)于這一點(diǎn)，正在經(jīng)歷品牌培育期的寧陽路銀魚巷項(xiàng)目也感同身受。

今年10月，寧陽路銀魚巷舉行“吉祥趴梯”活動(dòng)，吸引了眾多國(guó)內(nèi)外原創(chuàng)品牌參與其中。 邢志峰 攝

2019年12月，北京度工公司通過公開招投標(biāo)，取得了寧陽路8個(gè)里院的投資運(yùn)營(yíng)權(quán)。經(jīng)過一年半的修繕，于今年6月份啟用。據(jù)了解，銀魚巷目前已經(jīng)有4000平方米載體具備商業(yè)運(yùn)營(yíng)條件，其中1000平方米投入運(yùn)營(yíng)或簽訂入駐協(xié)議。

記者了解到，為了打開寧陽路銀魚巷的知名度，促進(jìn)項(xiàng)目招商，北京度工先后在6月份、10月份精心籌辦了兩場(chǎng)大型創(chuàng)意市集。這兩場(chǎng)活動(dòng)除了吸引大量年輕人走進(jìn)寧陽路，還有不少參與活動(dòng)的市場(chǎng)主體被修繕后的里院環(huán)境吸引，確定了入駐意向。“我6月份第一次參加寧陽路市集活動(dòng)，3天活動(dòng)結(jié)束后，我就用掙的錢在這里租下了一個(gè)鋪?zhàn)樱蛩阍谇鄭u長(zhǎng)期發(fā)展?！币晃粊碜员本┑目Х绕放曝?fù)責(zé)人告訴記者。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?王 萌）

青島日?qǐng)?bào)2021年11月1日3版

責(zé)任編輯：岳文燕