深挖細鑿分房驗收新航道  開創百舸爭流新局面 

重塑住建市場生態  青島創新打出先驗房后收房“組合拳”

目前山東正深入學習貫徹習近平總書記在深入推動黃河流域生態保護和高質量發展座談會上的重要講話精神和視察山東重要指示要求，錨定“走在前列、全面開創”“三個走在前”的總遵循、總定位、總航標，在堅定不移抓好“七個走在前列”“八大發展戰略”“九大改革攻堅”“十強現代優勢產業集群”等既有工作部署的基礎上，聚焦“六個一”發展思路、“六個更加注重”策略方法、“十二個著力”重點任務，奮力開創新時代社會主義現代化強省建設新局面。

青島市住房和城鄉建設局深刻領會習近平總書記“多謀民生之利、多解民生之憂”的殷殷囑托，深入貫徹落實中央和省委、市委的決策部署，緊貼“民生福祉”深挖既有工作存量，圍繞“民生訴求”精準把脈，聚焦“民生短板”創新工作方式方法和機制，通過“一戶一檔”、“業主開放活動”、“引入第三方驗收”等組合拳，升級現行新建住宅交付的“分戶驗收”政策和實施機制，探索出一套“先驗房后收房”行之有效的“青島模式”，再塑住房建設市場新生態，蹚出了一條新房交付“趨零訴”的新路徑，在老百姓的心底擦亮了“青島建造”的厚實品牌。

“壓艙石”

讓好政策沉下去并得以原旨實施

為進一步加強住宅工程質量管理，落實住宅工程參建各方主體質量責任，提高住宅工程質量水平，早在2009年，住建部便下發了《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》，“分戶驗收”開始在全國范圍全面實施。

但這一利好政策在執行過程中卻遭遇了粗制濫造，應有之義落實不到位，“一戶一驗”漸漸失去原滋原味，形式主義的簽字讓“分房驗收”變成了“走走過場”，最終導致解決了“交房”這一個問題，卻留下了十個遺憾。交房后因質量差強人意和購買預期嚴重落差而引發的業主投訴起此彼伏，住宅建設的市場生態未能得以改善或修復。

舉網以綱，千目皆張。青島市住房和城鄉建設局瞄準好政策得不到原旨實施的癥結所在，于2020年5月有針對地出臺《青島市住宅工程質量分戶驗收作業指導書（試行）》，為“分戶驗收”厘清了丁卯，讓責任落實有了“壓艙石”。

其中一項帶有護航性質的創新舉措便是“一戶一檔”電子檔案。

“水位線”

創建“一戶一檔”讓驗收看得見查得到

在國家統一要求的“分戶驗收”政策基礎上，青島市住房和城鄉建設局率先要求轄區的建設單位在新房驗收時將分戶驗收的內容、檢查部位、各關鍵環節取留照片，并按戶形成“一戶一檔”，生成二維碼，建成可查可溯的電子檔案。

形象點講，“一戶一檔”就是一部“影集”。在一個住宅項目竣工后、尚未驗收前，由建設單位組織施工、監理等單位的相關項目和技術人員，依據國家和省、市有關工程質量驗收規范標準、設計文件等，對每戶住宅及相關公共部位的觀感質量、主要使用功能和工程建設強制標準的執行情況等進行檢查驗收，并出具合格證明。此間，每驗收通過一個環節，相關參驗人員都要持合格證明拍一張照片，最終合成一個二維碼，一戶一個“影集”。

對于驗收人員而言，這個“影集”既可能是榮譽榜，又可能是恥辱柱，將保存五年。它既能督促參驗人員在驗收時盡職盡責、認真謹慎，又能便于倒查追責，快速定位責任人，并與其本人及所在單位考核、獎懲掛鉤。

二維碼在交房前張貼在每一戶房屋住宅內，對業主開放。業主在簽字收房前通過掃碼便可查看所購房屋的“一戶一檔”電子檔案，還原參建各方對戶內驗收工作的全過程，對實測、實量、驗收數據等進行復核，有效參與到驗收工作中去，全方位了解自己房子的品質，成為自己房子的“專家”。

“劃槳手”

業主進門入戶讓二次驗收更有力

如果說“一戶一檔”是確保“分房驗收”這艘大船劈波斬浪、穩健遠航的“水位線”，那么住宅交付前的業主開放活動則讓業主跳到這艘大船上，擔當起“劃槳手”的角色。

作為青島開創的“先驗房后收房”組合拳之一，與《青島市住宅工程質量分戶驗收作業指導書（試行）》同步實施的還有《青島市新建住宅工程交付前業主開放活動實施辦法（暫行）》。

根據該《辦法》，建設單位根據新要求完成分戶驗收后，在工程交付前，應組織業主按照既定程序、方式和內容開展開放活動，讓準業主提前親自進入購買的房屋驗房，把可能產生矛盾的驗收環節前置。

業主開放活動不是形式上的“下午茶”，也不是浮于表面的“咖啡時光”，而是有一套機制體制和設計約束的搖櫓擊楫。參加活動的業主人數既要保證數量又要保證質量，在一周左右的時間內分批分組完成。

開放活動期間，業主要進入自己所購買的房屋，對標相應技術要求和標準及“一戶一檔”的驗收情況，進行親自體驗和二次驗收，并提出相應的問題及建議。開放活動結束后3個工作日內，建設單位要將到訪情況、業主的問題和建議等根據要求格式匯總至屬地建設行政主管部門，主管部門將對開放活動情況進行抽查。 

為防止開放活動“走過場”，主管部門在抽查時會分級進行，既要有提問較多的業主，又要有提問一般的業主，還要有沒有任何提問的業主，都按10%的比例回訪。

對于業主在開放活動中提到的問題，青島市住房和城鄉建設局劃分成了三個層級，督促建設單位嚴格對待并認真處理，小問題的“馬上修”，確需時間查找原因的“限期修”，需要時間備貨等問題的“承諾修”。建設單位則需根據開放活動中的問題及處理情況組織調整電子檔案內容，交房時將最終的“一戶一檔”二維碼電子檔案交到業主手中。

住宅工程交付使用后仍發生業主因房屋質量而投訴的，主管部門要倒查業主開放記錄及問題整改記錄，并按照相關管理辦法對相關責任單位進行考核扣分處理。

“瞭望臺”

引入第三方讓驗收更前瞻更全面

在探索現有分戶驗收、業主開放活動的基礎上，青島市住房和城鄉建設局又積極倡導建設單位引入第三方機構參與全裝修住宅交付前的監督，充分發揮專業技術的力量，幫助業主對自己的房屋進行磁共振式“挑刺”。

第三方機構必須具備相應的資質，其檢測設備要更精尖更專業，可實現對房屋全方位掃描診斷。這樣一來，就相當于為“分戶驗收”這艘大船的安全行駛加上了一個桅桿“瞭望臺”。

住宅項目交付后，難免100%沒有“暗礁”浮出水面，為了及時有有效地解決購房者的合理訴求，青島市住房和城鄉建設局又配套出臺了“4個3”住宅交付保修細則。

根據《細則》，除了上面提到的3個層級保障維修，還有3個位置明示信息（單元大廳醒目位置，張貼《住宅工程質量保修受理公示牌》；電梯轎廂內張貼《住宅工程質量問題報修“名片”》；戶內張貼《住宅工程質量問題報修“名片”》），各名片上都有項目負責人的聯系方式，避免了“凡事找物業，物業管不了”的無用功；3個渠道暢通報修（向建設單位房修部門報修；向物業管理客服部門報修；向建設單位維修監督管理部門報修或投訴）；3種方式主動反饋（主動通過送達《住宅工程質量維修處理承諾書》向業主反饋；主動通過在戶內張貼《住宅工程質量維修銷項表》向業主反饋；主動通過電話、微信等方式向業主反饋）。

“大福號”

主動領航讓“行路難”變“通途”

以上措施的綜合創新和遞進式實施，效果是顯著的。據統計，截至去年9月底，青島市內三區共策劃組織“先驗房后收房”業主開放活動住宅項目45個，惠及共計15663戶。“先驗房后收房”的住宅項目交付后，與2018年、2019年同類型項目相比，有效質量投訴總量下降了近75%，有效投訴實際戶數占總戶數比從2.4%下降至1%。

“先驗房后收房”，本著從“住有所居”到“住有宜居”的服務理念和“民生”這個最大的政治，經過對工作存量的深挖細鑿，遵循“三個走在前”的總航標，青島市住房和城鄉建設局在全國通行“分房驗收”既有政策的基礎上創新思路和方式，打出一套經試點實踐證實行之有效的“先驗房后收房”的“組合拳”，既有效解決了業主購房的焦慮和因房屋質量與預期不符產生的各種社會矛盾，又督促房屋建設市場趨于良性發展，爭相致力于百年品牌建筑企業的建設，還提升了政府的工作效能與口碑，將以前“誰都應管，誰都不管”的多管分流前置成了蓄水大壩，汩汩洪流張弛有度，讓住房“市場生態”這艘大船穩健遠行。

長風破浪會有時，直掛云帆濟滄海。在本地新建住宅交付市場一片碧波鳴鷗的美好生態出現后，青島市住房和城鄉建設局又積極響應住建部和省住建廳的部署要求，不吝珠玉，及時將“試金石”傳于全省其他區市借鑒學習，主動擔當起鄭和船隊“大福號”的主艦角色，越來越多的“寶船”加入并隨隊出發，互聯南北、串聯東西，一路劈波斬浪，新建住宅交付市場痼疾引發的“行路難”漸漸“變通途”。

去年8月，先驗房后收房“青島模式”獲山東省住建廳發文向全省推廣經驗，得到了充分肯定，作為青島新建商品房交付中摸索出的一套“多方共贏”的新舉措，其各項創舉均走在了全省乃至全國前列。

“青島模式”作為全省樣板推廣后，濟南、濰坊、泰安、日照、煙臺等地區積極響應，以先驗房后收房“青島模式”為樣板，參照借鑒發文并在當地組織現場觀摩會。截至去年11月底，全省百余個住宅項目組織了“先驗房后收房”業主開放活動，優秀試點工作經驗在山東省住宅工程中推廣實施，新建商品住宅小區群眾滿意度明顯提升，因質量問題而產生的投訴明顯減少。

“百舸爭流”

住宅交付“山東流域”現云蒸霞蔚市場生態

刪繁就簡三秋樹，領異標新二月花。在“‘先驗房后收房’青島模式”的探索實踐中，青島市住房和城鄉建設局堅持人民至上，問題導向，按照住建部和山東省住建廳部署，貫徹新發展理念，發揮“嚴真細實快”的工作作風，強化擔當創新，放開思路，撲下身子，對新房住宅項目在交付過程中凸出的冗亂繁雜的矛盾與民聲民愿望、聞、問、切，逐幀梳理，剝絲抽繭，抓住了主要矛盾和矛盾的主要方面，起步就是沖刺，開局就是決戰，僅用一年多的時間便打通了困擾新房住宅市場十余年的“栓點”，切切實實辦好了提升住宅品質一項實事。

如今，放眼新建住宅交付市場的“山東流域”，由青島深挖細鑿“先驗房后收房”的新航道因縮短了民生服務的航行距離、拓寬了百年名企“民心工程”的筑造及升級路徑、挖深了“好品山東 齊魯建造”的服務內涵，而開創了千帆競發、云蒸霞蔚、百舸爭流的全新局面。（青島日報社/觀海新聞記者 楊海濤）

責任編輯：楊海濤