青島日報《飛閱樓市》欄目第29期

6月3日，從凌晨到夜間，從區到市，青島一日內連發5條樓市新政，從調整限購區域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面，全面調整樓市政策，這也意味著，在完成階段性歷史使命后，執行了四年之久的青島“4.18樓市政策”正式謝幕?！?.3樓市新政”對青島房地產市場會產生怎樣的影響？業內普遍認為整體上會利好樓市，近期看，對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用，長遠看，對樓市利好效果有多少，仍需時間以及市場的驗證。

樓市三方面松綁  涉主城區

樓市下行壓力較大  

據記者調查了解，自去年下半年以來，樓市進入新一輪發展周期，市場整體壓力較大，房地產形勢并不樂觀，據銳理數據統計，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調等市場一系刺激之下，市場環比有增幅，但同比去年依然下滑，據青島網上房地產數據統計顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%；成交面積約為114.24萬㎡，同比去年減少16.05%。

本報樓市觀察員分析認為，目前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩定性增加，對意向購房客戶的置業信心產生了較大影響。

第二是政策利好兌現存在滯后性，今年包括青島在內的多個城市，對于樓市調控政策進行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉市場效果不大。

第三是客戶期待更大的優惠力度，當前市場上“特價房”“抵賬房”“團購房”等優惠政策頻出，客戶擔心自己買在高點，也就因此推遲了置業計劃。

6月3日，青島李滄區中巍融海雙子星城項目工地

6月3日，青島李滄區中巍融海雙子星城項目工地

提振市場信心、刺激樓市消費及市民心理預期

本報樓市觀察員分析認為，此次青島“6.3樓市新政”會提振市場，尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內再購買1套住房”，甚至將會帶來一定規模的改善潮。

有業內人士認為，目前青島樓市新政的力度，還有進一步提升的空間，從深層次上說，本次主城區并沒有完全放開，“僅僅放開一個街道遠遠不夠”。若是市北李滄等區域全面放開限購，利好影響將更有力度，甚至可以立竿見影。

本報樓市觀察員認為，此次是有針對性有考量，嚴格遵循“房住不炒”。青島主城區的樓市相對好，去化壓力也小，據不完全統計，主要流速擔當的市北和李滄區的商品住宅去化周期只有13個月。市內主城四區（市南、市北、李滄、嶗山）入手門檻高，房價高，因此，目前市內四區還是要限購，如果全面放松，可能會導致市場升溫，價格會走高，影響市場健康。而西海岸、城陽和高新區的商品住宅去化周期都20個月以上，去化壓力相對較大。

新政存在繼續加碼的可能

據不完全統計，從全國各地區商品房銷售數據來看，雖然大部分城市環比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，目前樓市改善程度有限。而房企目前對銷售額的期待，也均有所回縮。據統計，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業績目標，且不同企業之間的目標設定也表現出分化，除了少數企業目標略有提升之外，大部分企業的業績目標均有不同程度的調降。據統計，青島諸多房地產企業的實際的業績完成情況，仍不及預期，年內銷售去化壓力很大，全年仍會有一定數量的房企出現業績規模負增長。

6月3日，青島李滄區某盤外景

針對目前市場上“迅速回溫”的數據，本報樓市觀察員認為，政策傳導到真實的市場，至少一個月或三個月，到時再看具體的市場反饋。近期看，對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預期都有積極作用，據昨天和今天，記者從多個房地產企業營銷負責人了解的情況來看，目前新政更多的效果體現在提高下單信心，縮短意向客戶成交周期，此外，部分樓盤的到訪量也有顯著增多。

總體上看，行業內對本次“6.3樓市新政”的利好效果充滿期待，長遠看，對青島樓市影響到底幾何，仍需時間以及市場的驗證。同時也不排除政策在后期持續加碼的可能。