青島日報《飛閱樓市》欄目第29期

6月3日，從凌晨到夜間，從區(qū)到市，青島一日內(nèi)連發(fā)5條樓市新政，從調(diào)整限購區(qū)域、購房條件以及支持改善性住房需求三大方面，全面調(diào)整樓市政策，這也意味著，在完成階段性歷史使命后，執(zhí)行了四年之久的青島“4.18樓市政策”正式謝幕?！?.3樓市新政”對青島房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生怎樣的影響？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為整體上會利好樓市，近期看，對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預(yù)期都有積極作用，長遠(yuǎn)看，對樓市利好效果有多少，仍需時間以及市場的驗證。

樓市三方面松綁  涉主城區(qū)

樓市下行壓力較大  

據(jù)記者調(diào)查了解，自去年下半年以來，樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展周期，市場整體壓力較大，房地產(chǎn)形勢并不樂觀，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年1月1日-4月24日，青島新建商品住宅成交24097套，比去年同期下降36.5%，其中，新建商品住宅成交4231套，比去年同期下降56.7%。今年5月份，在公積金新政、房貸利率下調(diào)等市場一系刺激之下，市場環(huán)比有增幅，但同比去年依然下滑，據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，5月份青島新房住宅成交約9252套，同比去年減少21.07%；成交面積約為114.24萬㎡，同比去年減少16.05%。

本報樓市觀察員分析認(rèn)為，目前樓市低迷的主要原因，第一是客戶消費意愿降低，受外部不利因素影響，部分客戶收入的不穩(wěn)定性增加，對意向購房客戶的置業(yè)信心產(chǎn)生了較大影響。

第二是政策利好兌現(xiàn)存在滯后性，今年包括青島在內(nèi)的多個城市，對于樓市調(diào)控政策進(jìn)行了不同力度的寬松，但是力度有限，從根本上逆轉(zhuǎn)市場效果不大。

第三是客戶期待更大的優(yōu)惠力度，當(dāng)前市場上“特價房”“抵賬房”“團(tuán)購房”等優(yōu)惠政策頻出，客戶擔(dān)心自己買在高點，也就因此推遲了置業(yè)計劃。

6月3日，青島李滄區(qū)中巍融海雙子星城項目工地

6月3日，青島李滄區(qū)中巍融海雙子星城項目工地

提振市場信心、刺激樓市消費及市民心理預(yù)期

本報樓市觀察員分析認(rèn)為，此次青島“6.3樓市新政”會提振市場，尤其是第二條新政——“出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年內(nèi)再購買1套住房”，甚至將會帶來一定規(guī)模的改善潮。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前青島樓市新政的力度，還有進(jìn)一步提升的空間，從深層次上說，本次主城區(qū)并沒有完全放開，“僅僅放開一個街道遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠”。若是市北李滄等區(qū)域全面放開限購，利好影響將更有力度，甚至可以立竿見影。

本報樓市觀察員認(rèn)為，此次是有針對性有考量，嚴(yán)格遵循“房住不炒”。青島主城區(qū)的樓市相對好，去化壓力也小，據(jù)不完全統(tǒng)計，主要流速擔(dān)當(dāng)?shù)氖斜焙屠顪鎱^(qū)的商品住宅去化周期只有13個月。市內(nèi)主城四區(qū)（市南、市北、李滄、嶗山）入手門檻高，房價高，因此，目前市內(nèi)四區(qū)還是要限購，如果全面放松，可能會導(dǎo)致市場升溫，價格會走高，影響市場健康。而西海岸、城陽和高新區(qū)的商品住宅去化周期都20個月以上，去化壓力相對較大。

新政存在繼續(xù)加碼的可能

據(jù)不完全統(tǒng)計，從全國各地區(qū)商品房銷售數(shù)據(jù)來看，雖然大部分城市環(huán)比有一定回升，但同比仍有接近30%-40%的下跌，目前樓市改善程度有限。而房企目前對銷售額的期待，也均有所回縮。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，僅有十余家上市房企公開披露了全年業(yè)績目標(biāo)，且不同企業(yè)之間的目標(biāo)設(shè)定也表現(xiàn)出分化，除了少數(shù)企業(yè)目標(biāo)略有提升之外，大部分企業(yè)的業(yè)績目標(biāo)均有不同程度的調(diào)降。據(jù)統(tǒng)計，青島諸多房地產(chǎn)企業(yè)的實際的業(yè)績完成情況，仍不及預(yù)期，年內(nèi)銷售去化壓力很大，全年仍會有一定數(shù)量的房企出現(xiàn)業(yè)績規(guī)模負(fù)增長。

6月3日，青島李滄區(qū)某盤外景

針對目前市場上“迅速回溫”的數(shù)據(jù)，本報樓市觀察員認(rèn)為，政策傳導(dǎo)到真實的市場，至少一個月或三個月，到時再看具體的市場反饋。近期看，對提振市場信心、刺激樓市消費以及市民心理預(yù)期都有積極作用，據(jù)昨天和今天，記者從多個房地產(chǎn)企業(yè)營銷負(fù)責(zé)人了解的情況來看，目前新政更多的效果體現(xiàn)在提高下單信心，縮短意向客戶成交周期，此外，部分樓盤的到訪量也有顯著增多。

總體上看，行業(yè)內(nèi)對本次“6.3樓市新政”的利好效果充滿期待，長遠(yuǎn)看，對青島樓市影響到底幾何，仍需時間以及市場的驗證。同時也不排除政策在后期持續(xù)加碼的可能。