時至年中，樓市又迎來“半年考”。島城房地產市場在今年第一季度出現較為明顯的復蘇跡象，但第二季度，這種態勢并未得到更好延續。
從市場反映看，第二季度的市場活躍度與第一季度相比雖然不高，但業內人士認為，促進房地產市場企穩復蘇的各項政策正在持續產生效果，各界應有一點耐心，政策的落地見效需要一定時間。住房需求正逐漸從“有沒有”向“好不好”轉變，市場也逐步從高杠桿、高負債、高周轉的“三高”模式向新發展模式過渡。
01
新房市場
本土房企表現出色
2023年上半年，市場分化的現狀強化了房企對于青島市場占有率的爭奪。據銳理青島統計，今年上半年新建商品房銷售金額TOP20的開發商，合計總銷售金額約550億元，占青島整個市場的半壁江山，占比49.7%。
海信地產、和達集團、萬科地產三家房企占據前三位置。海信地產上半年以銷售金額56.11億元登頂銷冠，海信君瀾、海信依云小鎮、海信璞悅等項目熱銷，海信君瀾簽約9.89億元；海信依云小鎮簽約172套、8.93億元；海信璞悅簽約5.33億元。
和達集團緊隨其后，上半年銷售43.92億元位居第二。其中，和達智慧生態城、和達和山以及西海岸靈山灣板塊和達云辰、和達云頂等項目均有不俗的表現。和達智慧生態城簽約5.6億元；和達和山簽約3.3億元；和達云辰簽約3.26億元；和達云頂簽約3.01億元。
萬科地產以銷售額39.67億元位居第三，受益于森林公園、順城萬科海潮云起等項目熱銷的帶動。森林公園簽約12.8億元、5.6萬平方米；順城萬科海潮云起簽約10.2億元、7.1萬平方米。
據卓易數據統計，前5個月全市商品住宅銷售中，從需求結構來看，100平方米以下的占比只有21%，100-120平方米面積段成交最多，占比38%，與120-150平方米面積段加起來合計約70%。青島市場進入“大改善”時代。改善型產品為市場提供支撐，而且越來越“卷”品質，產品增配明顯，中高端改善產品成為供應主力。下半年隨著張村河、金家嶺、東李世博園等板塊多個品牌開發商的新樓盤入市，改善產品仍將成為市場熱點。
02
二手房市場
置換鏈條向上打通
隨著樓市進入改善時代，越來越多的人開始賣舊換新，促進二手房交易，成為推動整個地產市場發展的重要一環。值得一提的是，今年上半年，青島二手房掛牌量處于高位運行。二手房掛牌量增多，原因也是多重的，這其中有一定數量的換房需求，一些購房者通過賣舊買新或者賣小換大，實現居住條件升級。且“賣一買一”能夠“帶押過戶”，以及能享受稅費減免等便利和優惠，對二手房交易有一定的促進作用。
成交量方面，據貝殼數據統計,今年1-5月,島城二手房共計成交29963套,超去年上半年6個月總成交量的近2成。業內人士認為,這個成交量還是比較樂觀的,相當于保持了前幾年的正常水平。從月份來看,1月本就是傳統成交淡季,成交量較低。2月起,市場開始回暖,帶看量和成交量激增。3月承接2月的勢頭,成交量繼續上漲沖上“波峰”,環比漲5成左右，但這個上漲的勢頭只持續了2個月,到了4月,成交量開始下滑。5月基本穩定,持續了4月的態勢。總體來看,上半年的二手房市場有點像“過山車”,經歷了一個比較明顯的拋物線過程。
購房者對二手房關注度最高的是位于主城區的延吉路片區、福州北路片區和浮山后片區。這3個片區今年前5個月的掛牌均價分別約為28000元/平方米、29000元/平方米和30000元/平方米。其中，前兩個區域成為熱門與供應量大有關，同時周邊交通、學區、醫院等配套成熟，各類面積段房源比較集中，價格上比新興區域要低一些。而浮山后片區受關注主要與學區有關。
貝殼青島相關負責人陳晶表示，目前島城的二手房和新房市場有一個共同點，就是主城核心地段的房源保值度高、熱搜度也高，因為地段好、品質好,而且各種配套齊全。“改善時代的到來,也讓大戶型變得更吃香,‘老破小’住宅的銷售面臨一定的困難。”
03
土地市場
行業未來誰唱主角
在房地產行業，有一個“面粉”和“面包”的比喻：土地是面粉，住房是面包。上半年青島第一批次預告的14宗土地5月完成全部成交，占地面積約46.7萬平方米，總建筑面積約113.68萬平方米，成交總價106億元。
一批次中的張村河046地塊9家房企觸發熔斷，最后由越秀和青島地鐵聯合獲得；張村河018地塊由海信獲得。5月31日拍賣的市北捷能和鄭州路地塊，其中，捷能地塊被中海獲得；鄭州路地塊由海信電腦搖號獲得。
6月初，青島市發布2023年第二批次擬出讓住宅地塊清單預告。預告中顯示，本批次青島將供應地塊14宗，本批次的供地范圍主要為主城區，重點片區包括嶗山株洲路片區、市北新都心片區、水清溝片區、湖島片區、歡樂濱海城片區、李滄世園會片區、文昌路片區和青島北站片區。
從今年第一次供地開始,青島市的住宅地塊供應節奏就已經發生了調整和優化。每批次供地前,會統一掛出地塊預告,但時間上延長至3個月成交，且地塊的上市拍賣不再集中為一次，而是改為多次。這一調整增加了政府供地和市場主體拿地的自由度,能在一定程度上提高房企的拿地意愿，改善了供求關系，為行業復蘇在供給端打下良好的基礎。
據中指研究院統計,今年5月，全國300城各類用地出讓金達2605.79億元，環比增長21.39%，同比增長5.57%。中指研究院企業研究總監劉水分析認為，今年以來，房地產市場發生積極變化，這些目前在積極拿地的房企，將是房地產行業未來的新勢力。
04
政策調控
積極信號不斷釋放
居民購房意愿往往受到貸款價格、房價調整、稅費和補貼、保交樓等多因素影響。政策層面，上半年房地產政策環境整體延續去年末以來的寬松態勢，包括優化集中供地制度、全面推行不動產“帶押過戶”、降準降息穩經濟、規范房地產經紀服務等。
信貸方面，6月20日，央行公布最新市場報價利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，與上月相比均下降了0.1%。降息后，目前青島執行的信貸政策為首套房商業貸款房貸利率最低為4％，二套房貸利率最低4.8％。
在政策層面不斷釋放積極信號的前提下，市場普遍認為，下半年島城樓市推貨量預計會重新上升，供應充足之下，房企的促銷力度也有望加大。同時，伴隨當下改善型客戶占據市場主流，為爭奪改善型客戶，房企在產品力方面的競爭也將更加激烈，在戶型產品和配套等方面也會進行相應的迭代升級。
本報樓市觀察員李鵬飛表示，房住不炒決定了樓市的總基調就是穩定。房地產行業競爭格局在下半年還會很突出，對于購房者而言，買房仍需要結合自身狀況選擇合適的項目，依然是性價比高者得天下，消費者尤其要多方考慮，選擇那些絕對優質開發商。
