時(shí)至年中，樓市又迎來(lái)“半年考”。島城房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年第一季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象，但第二季度，這種態(tài)勢(shì)并未得到更好延續(xù)。
從市場(chǎng)反映看，第二季度的市場(chǎng)活躍度與第一季度相比雖然不高，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的各項(xiàng)政策正在持續(xù)產(chǎn)生效果，各界應(yīng)有一點(diǎn)耐心，政策的落地見效需要一定時(shí)間。住房需求正逐漸從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)也逐步從高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的“三高”模式向新發(fā)展模式過渡。
01
新房市場(chǎng)
本土房企表現(xiàn)出色
2023年上半年，市場(chǎng)分化的現(xiàn)狀強(qiáng)化了房企對(duì)于青島市場(chǎng)占有率的爭(zhēng)奪。據(jù)銳理青島統(tǒng)計(jì)，今年上半年新建商品房銷售金額TOP20的開發(fā)商，合計(jì)總銷售金額約550億元，占青島整個(gè)市場(chǎng)的半壁江山，占比49.7%。
海信地產(chǎn)、和達(dá)集團(tuán)、萬(wàn)科地產(chǎn)三家房企占據(jù)前三位置。海信地產(chǎn)上半年以銷售金額56.11億元登頂銷冠，海信君瀾、海信依云小鎮(zhèn)、海信璞悅等項(xiàng)目熱銷，海信君瀾簽約9.89億元；海信依云小鎮(zhèn)簽約172套、8.93億元；海信璞悅簽約5.33億元。
和達(dá)集團(tuán)緊隨其后，上半年銷售43.92億元位居第二。其中，和達(dá)智慧生態(tài)城、和達(dá)和山以及西海岸靈山灣板塊和達(dá)云辰、和達(dá)云頂?shù)软?xiàng)目均有不俗的表現(xiàn)。和達(dá)智慧生態(tài)城簽約5.6億元；和達(dá)和山簽約3.3億元；和達(dá)云辰簽約3.26億元；和達(dá)云頂簽約3.01億元。
萬(wàn)科地產(chǎn)以銷售額39.67億元位居第三，受益于森林公園、順城萬(wàn)科海潮云起等項(xiàng)目熱銷的帶動(dòng)。森林公園簽約12.8億元、5.6萬(wàn)平方米；順城萬(wàn)科海潮云起簽約10.2億元、7.1萬(wàn)平方米。
據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前5個(gè)月全市商品住宅銷售中，從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，100平方米以下的占比只有21%，100-120平方米面積段成交最多，占比38%，與120-150平方米面積段加起來(lái)合計(jì)約70%。青島市場(chǎng)進(jìn)入“大改善”時(shí)代。改善型產(chǎn)品為市場(chǎng)提供支撐，而且越來(lái)越“卷”品質(zhì)，產(chǎn)品增配明顯，中高端改善產(chǎn)品成為供應(yīng)主力。下半年隨著張村河、金家?guī)X、東李世博園等板塊多個(gè)品牌開發(fā)商的新樓盤入市，改善產(chǎn)品仍將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。
02
二手房市場(chǎng)
置換鏈條向上打通
隨著樓市進(jìn)入改善時(shí)代，越來(lái)越多的人開始賣舊換新，促進(jìn)二手房交易，成為推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要一環(huán)。值得一提的是，今年上半年，青島二手房掛牌量處于高位運(yùn)行。二手房掛牌量增多，原因也是多重的，這其中有一定數(shù)量的換房需求，一些購(gòu)房者通過賣舊買新或者賣小換大，實(shí)現(xiàn)居住條件升級(jí)。且“賣一買一”能夠“帶押過戶”，以及能享受稅費(fèi)減免等便利和優(yōu)惠，對(duì)二手房交易有一定的促進(jìn)作用。
成交量方面，據(jù)貝殼數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-5月,島城二手房共計(jì)成交29963套,超去年上半年6個(gè)月總成交量的近2成。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這個(gè)成交量還是比較樂觀的,相當(dāng)于保持了前幾年的正常水平。從月份來(lái)看,1月本就是傳統(tǒng)成交淡季,成交量較低。2月起,市場(chǎng)開始回暖,帶看量和成交量激增。3月承接2月的勢(shì)頭,成交量繼續(xù)上漲沖上“波峰”,環(huán)比漲5成左右，但這個(gè)上漲的勢(shì)頭只持續(xù)了2個(gè)月,到了4月,成交量開始下滑。5月基本穩(wěn)定,持續(xù)了4月的態(tài)勢(shì)。總體來(lái)看,上半年的二手房市場(chǎng)有點(diǎn)像“過山車”,經(jīng)歷了一個(gè)比較明顯的拋物線過程。
購(gòu)房者對(duì)二手房關(guān)注度最高的是位于主城區(qū)的延吉路片區(qū)、福州北路片區(qū)和浮山后片區(qū)。這3個(gè)片區(qū)今年前5個(gè)月的掛牌均價(jià)分別約為28000元/平方米、29000元/平方米和30000元/平方米。其中，前兩個(gè)區(qū)域成為熱門與供應(yīng)量大有關(guān)，同時(shí)周邊交通、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等配套成熟，各類面積段房源比較集中，價(jià)格上比新興區(qū)域要低一些。而浮山后片區(qū)受關(guān)注主要與學(xué)區(qū)有關(guān)。
貝殼青島相關(guān)負(fù)責(zé)人陳晶表示，目前島城的二手房和新房市場(chǎng)有一個(gè)共同點(diǎn)，就是主城核心地段的房源保值度高、熱搜度也高，因?yàn)榈囟魏谩⑵焚|(zhì)好,而且各種配套齊全。“改善時(shí)代的到來(lái),也讓大戶型變得更吃香,‘老破小’住宅的銷售面臨一定的困難。”
03
土地市場(chǎng)
行業(yè)未來(lái)誰(shuí)唱主角
在房地產(chǎn)行業(yè)，有一個(gè)“面粉”和“面包”的比喻：土地是面粉，住房是面包。上半年青島第一批次預(yù)告的14宗土地5月完成全部成交，占地面積約46.7萬(wàn)平方米，總建筑面積約113.68萬(wàn)平方米，成交總價(jià)106億元。
一批次中的張村河046地塊9家房企觸發(fā)熔斷，最后由越秀和青島地鐵聯(lián)合獲得；張村河018地塊由海信獲得。5月31日拍賣的市北捷能和鄭州路地塊，其中，捷能地塊被中海獲得；鄭州路地塊由海信電腦搖號(hào)獲得。
6月初，青島市發(fā)布2023年第二批次擬出讓住宅地塊清單預(yù)告。預(yù)告中顯示，本批次青島將供應(yīng)地塊14宗，本批次的供地范圍主要為主城區(qū)，重點(diǎn)片區(qū)包括嶗山株洲路片區(qū)、市北新都心片區(qū)、水清溝片區(qū)、湖島片區(qū)、歡樂濱海城片區(qū)、李滄世園會(huì)片區(qū)、文昌路片區(qū)和青島北站片區(qū)。
從今年第一次供地開始,青島市的住宅地塊供應(yīng)節(jié)奏就已經(jīng)發(fā)生了調(diào)整和優(yōu)化。每批次供地前,會(huì)統(tǒng)一掛出地塊預(yù)告,但時(shí)間上延長(zhǎng)至3個(gè)月成交，且地塊的上市拍賣不再集中為一次，而是改為多次。這一調(diào)整增加了政府供地和市場(chǎng)主體拿地的自由度,能在一定程度上提高房企的拿地意愿，改善了供求關(guān)系，為行業(yè)復(fù)蘇在供給端打下良好的基礎(chǔ)。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì),今年5月，全國(guó)300城各類用地出讓金達(dá)2605.79億元，環(huán)比增長(zhǎng)21.39%，同比增長(zhǎng)5.57%。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析認(rèn)為，今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生積極變化，這些目前在積極拿地的房企，將是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的新勢(shì)力。
04
政策調(diào)控
積極信號(hào)不斷釋放
居民購(gòu)房意愿往往受到貸款價(jià)格、房?jī)r(jià)調(diào)整、稅費(fèi)和補(bǔ)貼、保交樓等多因素影響。政策層面，上半年房地產(chǎn)政策環(huán)境整體延續(xù)去年末以來(lái)的寬松態(tài)勢(shì)，包括優(yōu)化集中供地制度、全面推行不動(dòng)產(chǎn)“帶押過戶”、降準(zhǔn)降息穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。
信貸方面，6月20日，央行公布最新市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）。公告顯示，1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%，與上月相比均下降了0.1%。降息后，目前青島執(zhí)行的信貸政策為首套房商業(yè)貸款房貸利率最低為4％，二套房貸利率最低4.8％。
在政策層面不斷釋放積極信號(hào)的前提下，市場(chǎng)普遍認(rèn)為，下半年島城樓市推貨量預(yù)計(jì)會(huì)重新上升，供應(yīng)充足之下，房企的促銷力度也有望加大。同時(shí)，伴隨當(dāng)下改善型客戶占據(jù)市場(chǎng)主流，為爭(zhēng)奪改善型客戶，房企在產(chǎn)品力方面的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈，在戶型產(chǎn)品和配套等方面也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的迭代升級(jí)。
本報(bào)樓市觀察員李鵬飛表示，房住不炒決定了樓市的總基調(diào)就是穩(wěn)定。房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局在下半年還會(huì)很突出，對(duì)于購(gòu)房者而言，買房仍需要結(jié)合自身狀況選擇合適的項(xiàng)目，依然是性價(jià)比高者得天下，消費(fèi)者尤其要多方考慮，選擇那些絕對(duì)優(yōu)質(zhì)開發(fā)商。
