青島日報8月3日報道

近日，青島市市南區再次發布學位預警，此次預警新增3所市南中片小學。購買學區房被不少家長視為子女教育的剛需。過去幾年，青島的學區房市場曾經出現過供不應求的火熱場面，被視為房地產的“常青樹”，在我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢下，學區房市場能否“獨善其身”？學位預警又將對學區房市場帶來怎樣的影響？

• 學位預警降溫學區房

在青島，一說起學區房，市南中片無疑是佼佼者。7月30日，市南區教體局發布最新學位預警，新增3所熱點學校，分別為青島市實驗小學、青島文登路小學、青島大學路小學。新增的3所學位預警學校全部位于市南中片，2024年、2025年在這3所學校報名的戶籍適齡入學兒童，落戶時間都限定在2023年8月1日前。同時，此前已預警的萊蕪一路小學、市南區實驗小學、鎮江路小學、德縣路小學2026年入學依然需要提前3年落戶。

此次市南區學區預警，將對學區房帶來怎樣的影響？青島鏈家商圈經理紀威特分析認為，一是將對青島市實驗小學、青島文登路小學、青島大學路小學這3所學校對應的學區房是利空。起碼近兩年孩子入學的家長，不會再考慮入手這3個片區的學區房。二是對市南中片唯一未發布學區預警的太平路學區房是利好。市南中片4所小學，除太平路小學外，已全部發布學區預警。因此，在政策對其他學區的擠壓形勢下，太平路學區的學區房下一步將會有所升溫。

“擴大到全市范圍來看，學區預警會產生通過落戶年限等條件來確定入學優先級的現實效果，改變了部分家長原來鐘意學區的置業計劃。”紀威特說，部分沒有提前買房落戶的家庭就會轉向沒有學位預警的片區或者私立學校，浮山后小區是成交的熱門。

實際上，市南并非唯一發布學區預警的城區。近幾年來，市北、李滄、嶗山等城區因為適齡入學生源持續激增，部分熱點學校招生安置壓力不斷加大。據了解，目前，市內四區發布學位預警信息的小學共有24所。

據了解，2023年青島市小學入學人數將迎來近年來最高峰，約有16.8萬名兒童進入小學一年級，比2022年增加約4.3萬人。分析認為，之所以今年多所學校發布預警最直接的原因在于2016年全面二胎政策實施，2017年二胎生育達到高峰，這兩年出生的人口陸續在2022年和2023年進入小學就讀。

• 老城學區房受到沖擊

過去學區房熱賣，除了優質的教育資源，還有其強大的增值保值功能。尤其是市南老城區的學區房，因為資源稀缺，價格增速一直超過普通住宅。只漲不跌，給了購房者買學區房的底氣。

記者了解到，以青島市南中片大學路學區為例，2019-2021年初，成交單價基本都在5萬元以上，尤其是2019-2020年，有的房子成交單價甚至都超過6萬元。單套房子不論房子狀況好壞，基本沒有低于170萬元的，這也是最低門檻。屬于大學路小學學區的恒山路散盤，今年3月份成交了兩套落戶房，成交價格分別是135萬元、136.8萬元。而在此之前，2021年3月份類似房源的成交價格為215萬元。

“根據我們的日常接待和調研，目前客戶的改善需求還是不少。人都是向往改善的，目前國家也出臺政策鼓勵改善性需求。”鏈家地產商圈經理趙加強分析，改善需求的釋放和市場整體的情緒價值有很大關系，“比如今年2月份迎來小陽春，因為大家都覺得市場會好起來，比較有信心，學區房市場也跟著回暖。而到了3月份以后，市場觀望氣氛又濃重起來，學區房也跟著降溫。”

還有就是“好學校越來越多了，相關部門在不斷地均衡教育資源”。當前，島城不斷優化均衡的教育資源，的確正在打破人們的擇校觀念。

2022年出臺的《青島市基礎教育優質資源倍增三年行動計劃》明確提出，推進學位充足供給、新校高位發展、初中強校提質、特色高中創建、優質資源擴容等十大行動，計劃用3年的時間，實現基礎教育優質資源倍增。在新校建設方面，實行優質學校“一長多校”辦學模式，僅今年秋季學期就將新啟用小學25所、初中（含九年一貫制學校）12所，更多孩子有機會在家門口接受優質教育。

在優質學校帶動下，高新區、李滄東片、浮山后片等一批新的教育高地正在迅速崛起，給老城區學區房市場帶來沖擊已是不爭的事實。浮山后的崛起、新學校的建立、年輕人教育理念的改變，都讓老城區學區房的人氣沒有以往那么高了，但是老城區學區房的根基并沒有動搖，仍然是部分家長的“心頭好”。市南片區的學區房因供不應求，仍是目前二手房市場的“最強陣地”。

• 購買學區房需綜合考量

如今老城區學區房價格體系的松動讓購房者不得不重新審視學區房這一話題。未來，學區房市場還會是房產界的“常青樹”嗎？

青島日報樓市觀察員李鵬飛認為，學區政策的調整、教師跨區域輪崗、新興學區的涌現、私立學校的競爭，以及入學高峰過后新生兒斷崖式下跌導致生源縮減，再加上疫情過后人們消費觀念變得保守，這些無不對老城區學區房形成一輪又一輪的沖擊。目前老城區學區房的價格已出現松動下行。

他認為，雖然學區房當前面臨著許多不利因素，但它的增值價值還是不可替代的。“如果看好哪所學校，那購買學區房是一塊敲門磚，該買還得買，畢竟學區房的數量是有限的，每一年發布的學位也是有限的，屬于稀缺資源，與一般的房子還是有著很大的區別。尤其在經歷過這一輪價格下滑之后，目前的價格經過前期的‘擠水’，已回歸到一個比較低的水平，價格也比較穩定，有需求的家長可以擇優入手。”

李鵬飛進一步表示，以這次市南發布的學區預警為例，市南中片除太平路學區外，均發布學區預警，另一方面也說明市南中片依然是大家眼中的熱門學區和追捧之地，說明學區名額資源仍然緊張和稀缺。因此，也不能就此認為預警政策發布后，中片學區熱度從此就下滑，學區房價格體系就此徹底“洗牌”。因為畢竟還有兩三年以后入學的生源在支撐，與此同時也有家長為了穩妥入學，會提前下手買房。但是總體來說，學區房的風險和不穩定性因素在增加。隨著教育資源越來越均衡，學區屬性在全部的居住屬性中所占的比重日益降低。若想購買學區房，使用的迫切性仍是第一考量因素。