（青島日報地產全媒體 李鵬飛）
連日來，房地產利好新政不斷涌現，如青島的公積金首付降低比例、全國多地陸續執行“認房不認貸”、存量房房貸利率將下調等等。房地產行業一系列調控“組合拳”打出，對“金九銀十”及四季度青島樓市將產生怎樣的影響？置業者是否迎來“春天”？
9月5日，青島日報地產全媒體記者采訪了青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝，針對樓市，劉明輝從專業視角給出了解讀與判斷。
NO1
青島日報地產全媒體：系列新政對青島樓市有何影響？
青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝：
個人認為，第一，對青島來說，政策試水，影響仍不會太大。因為青島已提前進行過相關調整，比如商業貸款和公積金首套房首付20%，市場沒有太大反應，因為每年剛需客群數量變化不大，投資客群也無法出手。如果青島城市能因城施策再增加四點利好政策，預測可有望振興房地產市場。
第二，因為之前房地產“因城施政”，城市間本身發展也存在差異，新政能夠在短時間內，產生影響的首先是一線城市。房地產市場的基本面已經發生變化，不會再出現樓市大起大落的情況，但一線城市回暖，能夠帶給真正有購房需求的消費者以信心，長期來看，會帶動房地產市場平穩走出低谷。
NO2
青島日報地產全媒體：新政策對開發商來說意味著什么？
青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝：
（1）新政策仍在一點點試探，開發商目前的沒有什么反饋，還看不到有影響，但是對于客戶購買的預期提前了，信心增加了。雖然改變存量房利率問題可以幫助客戶攢錢，但短時間內不會有太大反應，需要有一定的延展期。預計后期會好。
（2）換購者會有明顯增多。希望更多開發商可以配合渠道公司多開展“益買賣”方式銷售，以鎖定意向客戶，增加銷量預期。
NO3
青島日報地產全媒體：今年前8個月青島樓市的特色是什么？
青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝：
（1）青島樓市前8個月的成交量，用一個詞形容就是“跌宕起伏”，從房產經紀公司的感受上看，2、3月是天堂、4、5月回到人間、6、7、8月又接著經受“烤”驗；
（2）今年的二手房市場，還有一個顯著現象，就是掛牌量明顯增多，整個青島已經超過10萬套，這也是房地產“供求關系發生改變”的最直接的特征；
（3）與去年同期相比，前八個月青島二手房的交易量提高超過20%，而新房交易量則降低超過20%；
（4）前八個月，青島二手房的價格一直在走低，降幅明顯；
（5）從已經成交的客戶需求看，目前購房的客戶，80%以上都是“必需”客戶，不得不出手的時候，客戶才掏錢，可買可不買的這部分客戶，往往是只看不買，或者連看都不愿意出來看了；外地旅游客戶購房比例減少。
（6）客戶對三居室的房子需求量提升較快。
NO4
青島日報地產全媒體：系列新政對青島金九銀十的影響？金九銀十將呈現什么特色？
青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝：
我認為，系列新政會有一定積極促進作用，相比7、8月份來看，掛牌量、看房量和成交量會有一定提升，但幅度不大。預計在年底11、12月左右，各大開發商應回款要求，會想辦法降價到客戶心理預期的，市場成交量才會有明顯的提升。
NO5
青島日報地產全媒體： 對青島下半年市場有怎樣的預測？
青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝：
個人認為，如果青島市可以因城施策，增加以下四點政策，市場狀態會有大幅度提升：
（1）放開貸款年限，降低月供壓力。僅限制年齡，不限制年限，比如30歲的購房人，距離70歲有四十年，就可以讓他貸款40年，有效降低月供壓力。（2）公積金貸款額度增加。例：個人最高可以貸款100萬，家庭最高可以貸款200萬。（3）逐漸恢復房地產商品屬性。140平米以上房源解除限售。例：只要140平以上房源取得房產證當天即可上市交易（4）開發商限價比例范圍加大，增加企業現金流。例：上下浮動40%.
NO6
青島日報地產全媒體：對意向置業者有哪些建議？
青島中馳房產經紀有限公司總經理劉明輝：
我相信，今年是置業最佳時機。從政府各項扶持政策可看出對房地產的支持力度，信號已經不能再明顯了。房地產也一定會逐漸回歸其商品屬性。所以，只要有購房計劃的，盡早先看房，盡早出手。
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8月28日，青島“下調公積金首付比例”政策正式發布。新政明確了在青島市非限購區域內，降低住房公積金貸款首付比例。對于購買家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，購買家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。
8月30日，廣州發布通知，優化個人住房貸款中住房套數認定標準，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。隨后幾日，深圳、北京、上海等城市也發布“認房不認貸”新政。
8月31日，央行發布消息，將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施限購城市和不實施限購城市。這意味著，在實施限購的城市，調整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30％和40％降至20％和30％，居民家庭可以更好滿足自身住房需求。
8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。
9月4日，中國人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合下發通知，要求各商業銀行迅速抓好落實關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知，加快制定具體操作細則，做好組織實施。通知明確，青島市各階段首套商業性個人住房貸款利率政策下限均和國家政策下限保持一致。
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