（文/青島日報地產(chǎn)全媒體記者 李鵬飛）

連日來，房地產(chǎn)利好新政不斷涌現(xiàn)，如青島的公積金首付降低比例、全國多地陸續(xù)執(zhí)行“認房不認貸”、存量房房貸利率將下調(diào)等等。房地產(chǎn)行業(yè)一系列調(diào)控“組合拳”打出，對“金九銀十”及四季度青島樓市將產(chǎn)生怎樣的影響？置業(yè)者是否迎來“春天”？

9月5日，青島日報地產(chǎn)全媒體記者采訪了銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧，針對樓市未來，她以專業(yè)視角給出了解讀與判斷。

青島日報地產(chǎn)全媒體：系列新政對青島樓市有何影響？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧：

個人認為，近日中央和地方樓市政策加力提效，體現(xiàn)出政府對穩(wěn)樓市的決心。銳理數(shù)據(jù)認為，對青島而言，主要有三大影響：其一，降門檻與降成本相結(jié)合，促進需求釋放；其二，一線城市即將率先回暖，促進信心重塑；其三，存量房貸下調(diào)以促消費，促進宏觀向好。

具體來看，首先是直接影響：目前青島全域，商貸、公積金貸款的首付比例均降低至首套20%、二套30%，商貸利率首套4.0%、二套4.4%，剛需及改善客戶的上車門檻和房貸壓力均有降低，刺激“觀望型”客戶出手。其次是間接影響：一線城市“認房不認貸”疊加首付及利率調(diào)整，此前被政策限制下的購房需求得以釋放，熱度自上而下傳導，有利于新一線城市的購房信心重塑，而信心比黃金更重要。最后，存量房貸下調(diào)：減輕提前還貸對樓市信心的沖擊，同時降低居民支出，有利于恢復和擴大消費，充分發(fā)揮消費對經(jīng)濟發(fā)展的基礎性作用。

青島日報地產(chǎn)全媒體：新政策對開發(fā)商來說意味著什么？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧：

新政策對于開發(fā)商而言，既是機遇，也是挑戰(zhàn)。一方面，此前戰(zhàn)略布局直接影響能否享受到本輪政策紅利，對于重倉一線城市的房企利好最為明顯，原政策限制下被壓抑的需求得到集中釋放，銷售業(yè)績回暖苗頭已現(xiàn)，現(xiàn)金流和資金狀況得到優(yōu)化，新一線城市的核心區(qū)位項目緊隨其后，享受政策利好輻射；另一方面，想要迅速將“觀望型”客戶從競爭對手中搶過來，實現(xiàn)流速與利潤的雙贏，競爭壓力仍然不小。

青島日報地產(chǎn)全媒體：今年前8個月青島樓市的特色是什么？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧：

從銳理數(shù)據(jù)庫的官方網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析來看，2023年1-8月份，青島新房住宅市場容量與去年同期基本持平，并取得一定去庫存成果，整體市場健康度有所提升。具體來看，成交價格回調(diào)2%后，房價仍堅持在1.5萬元以上水位線；供應量同比下滑3%的情況下，銷售量實現(xiàn)持平，整體供銷比低于0.7，庫存減少了11%。

從月度走勢來看，三四月份需求集中釋放、六月份年中沖刺業(yè)績突出、七八月回落。銳理數(shù)據(jù)認為，七八月作為傳統(tǒng)銷售淡季，天氣炎熱、客戶自然到訪量下滑，加之觀望情緒下，成交周期拉長，導致購房需求釋放并不充足。

青島日報地產(chǎn)全媒體：系列新政對青島金九銀十的影響？金九銀十將呈現(xiàn)什么特色？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧：

本輪新政組合拳，旨在促進一線城市剛需及改善需求釋放，從而拉升整體樓市信心，進而促進樓市健康發(fā)展。回暖信號傳導到青島仍需一定時日，在看待新政對市場的影響的時效和力度方面，建議保持一定的理性樂觀態(tài)度。

金九銀十作為傳統(tǒng)銷售旺季，疊加新政組合拳刺激，開發(fā)商營銷頻次和客戶到訪率相較于七八月將得到顯著提升，綜合分析來看，主城核心區(qū)項目熱銷有望帶動整體市場熱度回升，但市場分化的底層邏輯和客戶競爭依舊存在。樓市盤整周期，客戶在觀望中變得更理性也更專業(yè)，對于企業(yè)的財務風險與交付口碑、產(chǎn)品設計品質(zhì)、價格策略等方面綜合考量，兼?zhèn)洹昂诵牡囟?房企實力+產(chǎn)品力升級”的項目依舊受改善客群青睞，此外現(xiàn)房/準現(xiàn)房對剛需剛改的吸引力更強。

青島日報地產(chǎn)全媒體： 對青島下半年市場有怎樣的預測？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧：

下半年僅余四個月，其中三個月為傳統(tǒng)營銷旺季——金九銀十、年終沖刺，此輪政策包的落地后，一線城市、部分新一線城市及省會城市市場相繼迎來回暖，青島自然也不例外。個人預測，青島下半年成交量有望回暖，其中核心區(qū)域熱點板塊表現(xiàn)亮眼，外圍區(qū)域則把握政策紅利期加快出貨。考慮到青島近年來房價持續(xù)高位橫盤，預計房價不會出現(xiàn)大幅上漲，市場持續(xù)分化態(tài)勢下，結(jié)構(gòu)性小幅上調(diào)可能性較高。

青島日報地產(chǎn)全媒體：對意向置業(yè)者有哪些建議？

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧：

我們建議，意向置業(yè)者首先要明確核心購房需求，須知沒有樓盤是十全十美的，要做好舍棄非核心需求的心理準備，聚焦核心訴求；其次是多看房，對地段地勢、各項配套、戶型產(chǎn)品力等多維度橫向比較，對項目的優(yōu)劣勢全面了解；最后是把握好入手時機，新政組合拳已經(jīng)打出，金九銀十期間，為沖業(yè)績，各項目促銷活動、促銷力度值得期待，若年底壓力小了反而不一定有更大力度，而且需警惕心儀的房源在金九銀十被別人搶走，建議提前衡量是否有可替代項目，其他樓座是否有符合需求的備選房源，避免錯失良機。

8月28日，青島“下調(diào)公積金首付比例”政策正式發(fā)布。新政明確了在青島市非限購區(qū)域內(nèi)，降低住房公積金貸款首付比例。對于購買家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，購買家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。

8月30日，廣州發(fā)布通知，優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。隨后幾日，深圳、北京、上海等城市也發(fā)布“認房不認貸”新政。

8月31日，央行發(fā)布消息，將統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區(qū)分實施限購城市和不實施限購城市。這意味著，在實施限購的城市，調(diào)整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30％和40％降至20％和30％，居民家庭可以更好滿足自身住房需求。

8月31日，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

9月4日，中國人民銀行青島市分行、國家金融監(jiān)督管理總局青島監(jiān)管局聯(lián)合下發(fā)通知，要求各商業(yè)銀行迅速抓好落實關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知，加快制定具體操作細則，做好組織實施。通知明確，青島市各階段首套商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限均和國家政策下限保持一致。

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