■逸景公館小區(qū)用公共收益更換了兒童游樂設(shè)施。
收入多少？怎么花的？業(yè)主關(guān)心小區(qū)“錢袋子”——
讓小區(qū)公共收益看得見
■訴求來源
12345·青訴即辦
觀海新聞客戶端“直通12345”
黨報(bào)熱線82863300
■話題熱度 ★★★★
“小區(qū)公共收益有多少？具體花在哪兒了？我們業(yè)主完全不知情啊?！苯?，市北區(qū)某小區(qū)的業(yè)主蓋先生撥打黨報(bào)熱線反映，自2017年年底小區(qū)交付以來，小區(qū)里新增了電梯廣告屏、快遞柜和自動(dòng)售水機(jī)，能給小區(qū)帶來一些公共收益。蓋先生和鄰居們多次要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開公共收益的收支明細(xì)，但始終未看到具體賬目。
每到年終歲尾，如何讓小區(qū)公共收益公開、透明，變成一本明白賬、幸福賬，是業(yè)主們普遍關(guān)心的話題，記者近日走訪多個(gè)小區(qū)展開調(diào)查。
公示不透明 業(yè)主有疑問
根據(jù)《民法典》第二百八十二條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共同部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有?，F(xiàn)實(shí)中，部分小區(qū)將公共設(shè)施委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主基本不參與其中，對(duì)公共收益情況了解甚少。
城陽(yáng)區(qū)某小區(qū)業(yè)主曹先生告訴記者，他曾多次找到物業(yè)公司，希望公示小區(qū)承接廣告的收入，也曾要求物業(yè)在洽談廣告投放事宜前征得業(yè)主同意，但都未果?！昂髞?，我將這個(gè)問題反映至12345·青訴即辦，物業(yè)工作人員答復(fù)稱每個(gè)季度已在公示欄公示了公共收益。可是，我們業(yè)主沒見到過相關(guān)公示?！辈芟壬f。
除了是否公開公示的問題，公共收益的賬目、流向也備受業(yè)主關(guān)注。
某小區(qū)業(yè)主李女士告訴記者，交房5年來，物業(yè)公司公示的公共收益一直為虧損狀態(tài)，且不提供詳細(xì)臺(tái)賬?！拔覀儤I(yè)主想了解錢用在了哪些地方，為何出現(xiàn)虧損，但物業(yè)公司稱業(yè)主無(wú)權(quán)查看?！崩钆繉?duì)此十分不解。
李滄區(qū)一小區(qū)的業(yè)主王先生反映，他們小區(qū)2024年第一季度、第三季度公示的公共收益收入各有4000多元，第二季度只有79元，業(yè)主們覺得這與小區(qū)內(nèi)投放廣告和設(shè)立自動(dòng)售水機(jī)的收益有出入。
記者在該小區(qū)4號(hào)樓的一部電梯內(nèi)看到，轎廂內(nèi)有3塊廣告牌和1塊循環(huán)播放廣告的LED顯示屏。王先生告訴記者，他曾打聽過周邊相似規(guī)模小區(qū)的電梯廣告收益，安裝一臺(tái)LED顯示屏的廣告費(fèi)為每年1500元，3塊框架廣告的費(fèi)用為每年500元，一般3個(gè)月或半年結(jié)算一次?！拔覀冃^(qū)有7棟樓，26部電梯，每部電梯內(nèi)都投放了廣告。物業(yè)在引入電梯廣告前沒有向業(yè)主公示過投放價(jià)格，如今公示的廣告收入遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，我們想知道原因?！蓖跸壬Q，業(yè)主要求物業(yè)公司公開電梯廣告投放合同，但物業(yè)公司不提供。
規(guī)定待細(xì)化 維權(quán)難度大
根據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入以及車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金歸全體業(yè)主共有，由業(yè)主大會(huì)決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)或者折抵物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和車位場(chǎng)地使用費(fèi)等收益資金，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，按季度將收支明細(xì)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置予以公示。公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。
此外，《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿；管理規(guī)約約定或者業(yè)主大會(huì)決定對(duì)收支情況進(jìn)行審計(jì)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。
記者采訪多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員了解到，有的小區(qū)公共收益的賬務(wù)管理、使用程序、信息公示等環(huán)節(jié)沒有嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行。例如，未將公共收益單獨(dú)列賬，將物業(yè)收入與公共收益混合核算；雖然單獨(dú)列賬，但選擇性進(jìn)賬，將大項(xiàng)、固定收入入賬，小項(xiàng)、零散收入則另行處理。此外，在公共收益的使用環(huán)節(jié)，部分管理主體擅自使用公共收益，以協(xié)商、通知代替決策，以公告、公示代替監(jiān)督，導(dǎo)致公共收益的使用缺乏透明度，公示的內(nèi)容簡(jiǎn)略、模糊，業(yè)主難以從中獲取準(zhǔn)確信息。
青島市政協(xié)常委、青島康合偉業(yè)商貿(mào)有限公司總經(jīng)理王玉靜長(zhǎng)期關(guān)注小區(qū)治理問題。她認(rèn)為，現(xiàn)有規(guī)定缺少關(guān)于公共收益如何公示和使用的指導(dǎo)細(xì)則，不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在統(tǒng)計(jì)賬目和公示時(shí)，詳盡程度不一，有的公示內(nèi)容非?；\統(tǒng)。
青島市物業(yè)服務(wù)保障中心的工作人員表示：“小區(qū)物業(yè)公司不公開公共收益時(shí)，業(yè)主可以向物業(yè)主管部門反映。對(duì)公開賬目有疑問的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門核查?！?/p>
“除了向相關(guān)部門反映外，業(yè)主還可以通過訴訟渠道維護(hù)權(quán)益。但由于公共收益的賬目審計(jì)較為復(fù)雜，部分管理主體配合度不高，業(yè)主維權(quán)難度大、維權(quán)成本高，需要花費(fèi)大量精力收集證據(jù)?！鄙綎|德衡（西海岸）律師事務(wù)所律師鄒文成介紹。
推廣共有賬戶 用好合同“武器”
隨著青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)上線，業(yè)主委員會(huì)從成立、備案、印章刻制，到賬戶開立、收益公開、收支監(jiān)管等業(yè)主自治與基層治理中的諸多難點(diǎn)得以解決，越來越多的小區(qū)開始電子化、系統(tǒng)化地管理公共收益。我市一些小區(qū)在公共收益管理方面做出了有益探索，取得了成功經(jīng)驗(yàn)。
近年來，逸景公館小區(qū)、福林苑小區(qū)、海信慧園二期、四季景園等多個(gè)小區(qū)都曾將公共收益以現(xiàn)金紅包形式回饋業(yè)主。以逸景公館小區(qū)為例，其制定了《逸景公館小區(qū)共有資金管理規(guī)定》來規(guī)范資金運(yùn)用。2023年9月，該小區(qū)業(yè)委會(huì)還在多個(gè)部門的支持下開通了全市首個(gè)業(yè)主共有資金銀行賬戶，并且與青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。
記者從青島市物業(yè)服務(wù)保障中心獲悉，目前，全市物業(yè)管理項(xiàng)目有4418個(gè)，智慧物業(yè)平臺(tái)已綁定1177家物業(yè)企業(yè)、4355個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，全市開立業(yè)主共有資金賬戶654個(gè)。
“我們小區(qū)作為試點(diǎn)，率先啟用了青島市智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)，通過網(wǎng)上公開投票的方式成功召開業(yè)主大會(huì)，選聘了新物業(yè)?！币菥肮^小區(qū)業(yè)委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，小區(qū)業(yè)委會(huì)順利設(shè)立共有資金銀行賬戶，成為山東首個(gè)借助共有資金賬戶實(shí)現(xiàn)公共收益存儲(chǔ)、管理、公開的小區(qū)，并且公共收益記錄詳盡，連產(chǎn)生的利息都無(wú)一遺漏。
“為更好保障業(yè)主在小區(qū)公共收益方面的權(quán)益，應(yīng)著重在前期物業(yè)服務(wù)合同的規(guī)范制定上下功夫。合同中應(yīng)明確小區(qū)公共收益的管理流程和責(zé)任劃分。例如，明確公共收益的收支如何記錄、由誰(shuí)負(fù)責(zé)監(jiān)督、多長(zhǎng)時(shí)間公示一次等。一旦發(fā)生糾紛，業(yè)主可依據(jù)具體條款維權(quán)，讓合同成為保障權(quán)益的有力武器?！编u文成律師認(rèn)為，在此基礎(chǔ)上，有關(guān)部門要加大對(duì)公共收益管理主體的指導(dǎo)和管理，促使其依法依規(guī)管理和使用公共收益。
王玉靜認(rèn)為，除了要完善法律法規(guī)，在公共收益賬務(wù)管理、使用程序、信息公示等方面制定操作細(xì)則外，還應(yīng)發(fā)揮好業(yè)主共有資金賬戶的作用?！澳壳扒鄭u僅支持成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)設(shè)立共有資金賬戶，沒有成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)則不能設(shè)立，而這類小區(qū)的數(shù)量更多?！蓖跤耢o建議，相關(guān)部門擴(kuò)大業(yè)主共有資金賬戶的設(shè)立范圍。同時(shí)，街道和社區(qū)參與到共有資金賬戶的管理中，促使公共收益的公示和使用更加規(guī)范、透明。
