■逸景公館小區用公共收益更換了兒童游樂設施。

收入多少？怎么花的？業主關心小區“錢袋子”——

讓小區公共收益看得見

■訴求來源

12345·青訴即辦

觀海新聞客戶端“直通12345”

黨報熱線82863300

■話題熱度 ★★★★

“小區公共收益有多少？具體花在哪兒了？我們業主完全不知情啊。”近日，市北區某小區的業主蓋先生撥打黨報熱線反映，自2017年年底小區交付以來，小區里新增了電梯廣告屏、快遞柜和自動售水機，能給小區帶來一些公共收益。蓋先生和鄰居們多次要求物業服務企業公開公共收益的收支明細，但始終未看到具體賬目。

每到年終歲尾，如何讓小區公共收益公開、透明，變成一本明白賬、幸福賬，是業主們普遍關心的話題，記者近日走訪多個小區展開調查。

公示不透明 業主有疑問

根據《民法典》第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共同部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。現實中，部分小區將公共設施委托給物業服務企業經營管理，業主基本不參與其中，對公共收益情況了解甚少。

城陽區某小區業主曹先生告訴記者，他曾多次找到物業公司，希望公示小區承接廣告的收入，也曾要求物業在洽談廣告投放事宜前征得業主同意，但都未果。“后來，我將這個問題反映至12345·青訴即辦，物業工作人員答復稱每個季度已在公示欄公示了公共收益。可是，我們業主沒見到過相關公示。”曹先生說。

除了是否公開公示的問題，公共收益的賬目、流向也備受業主關注。

某小區業主李女士告訴記者，交房5年來，物業公司公示的公共收益一直為虧損狀態，且不提供詳細臺賬。“我們業主想了解錢用在了哪些地方，為何出現虧損，但物業公司稱業主無權查看。”李女士對此十分不解。

李滄區一小區的業主王先生反映，他們小區2024年第一季度、第三季度公示的公共收益收入各有4000多元，第二季度只有79元，業主們覺得這與小區內投放廣告和設立自動售水機的收益有出入。

記者在該小區4號樓的一部電梯內看到，轎廂內有3塊廣告牌和1塊循環播放廣告的LED顯示屏。王先生告訴記者，他曾打聽過周邊相似規模小區的電梯廣告收益，安裝一臺LED顯示屏的廣告費為每年1500元，3塊框架廣告的費用為每年500元，一般3個月或半年結算一次。“我們小區有7棟樓，26部電梯，每部電梯內都投放了廣告。物業在引入電梯廣告前沒有向業主公示過投放價格，如今公示的廣告收入遠低于市場價，我們想知道原因。”王先生稱，業主要求物業公司公開電梯廣告投放合同，但物業公司不提供。

規定待細化 維權難度大

根據《山東省物業服務收費管理辦法》，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意，并依法辦理有關手續。利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入以及車位場地使用費等收益資金歸全體業主共有，由業主大會決定其使用方式和用途；未作決定的，主要用于補充專項維修資金，也可以作為業主委員會、業主大會的活動經費或者折抵物業公共服務費。物業服務企業代為收取的物業共用部位、共用設施設備經營收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業管理區域的顯著位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

此外，《青島市物業管理條例》規定，業主對共有部分經營收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿；管理規約約定或者業主大會決定對收支情況進行審計的，業主委員會、物業服務人應當配合。

記者采訪多名物業服務企業管理人員了解到，有的小區公共收益的賬務管理、使用程序、信息公示等環節沒有嚴格按照規定執行。例如，未將公共收益單獨列賬，將物業收入與公共收益混合核算；雖然單獨列賬，但選擇性進賬，將大項、固定收入入賬，小項、零散收入則另行處理。此外，在公共收益的使用環節，部分管理主體擅自使用公共收益，以協商、通知代替決策，以公告、公示代替監督，導致公共收益的使用缺乏透明度，公示的內容簡略、模糊，業主難以從中獲取準確信息。

青島市政協常委、青島康合偉業商貿有限公司總經理王玉靜長期關注小區治理問題。她認為，現有規定缺少關于公共收益如何公示和使用的指導細則，不同的物業服務企業在統計賬目和公示時，詳盡程度不一，有的公示內容非常籠統。

青島市物業服務保障中心的工作人員表示：“小區物業公司不公開公共收益時，業主可以向物業主管部門反映。對公開賬目有疑問的，由市場監管部門核查。”

“除了向相關部門反映外，業主還可以通過訴訟渠道維護權益。但由于公共收益的賬目審計較為復雜，部分管理主體配合度不高，業主維權難度大、維權成本高，需要花費大量精力收集證據。”山東德衡（西海岸）律師事務所律師鄒文成介紹。

推廣共有賬戶  用好合同“武器”

隨著青島市智慧物業管理服務平臺上線，業主委員會從成立、備案、印章刻制，到賬戶開立、收益公開、收支監管等業主自治與基層治理中的諸多難點得以解決，越來越多的小區開始電子化、系統化地管理公共收益。我市一些小區在公共收益管理方面做出了有益探索，取得了成功經驗。

近年來，逸景公館小區、福林苑小區、海信慧園二期、四季景園等多個小區都曾將公共收益以現金紅包形式回饋業主。以逸景公館小區為例，其制定了《逸景公館小區共有資金管理規定》來規范資金運用。2023年9月，該小區業委會還在多個部門的支持下開通了全市首個業主共有資金銀行賬戶，并且與青島市智慧物業管理服務平臺實現聯網。

記者從青島市物業服務保障中心獲悉，目前，全市物業管理項目有4418個，智慧物業平臺已綁定1177家物業企業、4355個物業服務項目，全市開立業主共有資金賬戶654個。

“我們小區作為試點，率先啟用了青島市智慧物業管理服務平臺，通過網上公開投票的方式成功召開業主大會，選聘了新物業。”逸景公館小區業委會負責人介紹，小區業委會順利設立共有資金銀行賬戶，成為山東首個借助共有資金賬戶實現公共收益存儲、管理、公開的小區，并且公共收益記錄詳盡，連產生的利息都無一遺漏。

“為更好保障業主在小區公共收益方面的權益，應著重在前期物業服務合同的規范制定上下功夫。合同中應明確小區公共收益的管理流程和責任劃分。例如，明確公共收益的收支如何記錄、由誰負責監督、多長時間公示一次等。一旦發生糾紛，業主可依據具體條款維權，讓合同成為保障權益的有力武器。”鄒文成律師認為，在此基礎上，有關部門要加大對公共收益管理主體的指導和管理，促使其依法依規管理和使用公共收益。

王玉靜認為，除了要完善法律法規，在公共收益賬務管理、使用程序、信息公示等方面制定操作細則外，還應發揮好業主共有資金賬戶的作用。“目前青島僅支持成立業委會的小區設立共有資金賬戶，沒有成立業委會的小區則不能設立，而這類小區的數量更多。”王玉靜建議，相關部門擴大業主共有資金賬戶的設立范圍。同時，街道和社區參與到共有資金賬戶的管理中，促使公共收益的公示和使用更加規范、透明。