通過業主自治管理小區，讓業主感受到便利，櫻花苑小區并不是第一個。離櫻花苑小區不遠的浮新小區，此前已實行了業主自治。 觀海新聞記者查閱發現，近年來，青島不少小區實行了業主自治。靠近鎮江路的鎮泰花園小區，早在2014年以前便實行居民自治。興隆路8號也實行了居民自治，以往有物業公司時容易產生的各類問題，在自治后都不存在了。

探訪

這些小區也實行業主自治

居民對小區管理挺滿意

在徐中紅等一幫熱心人的帶領下，櫻花苑小區居民已享受到了切切實實的便利。不過，即使是這樣一件大好事，也有小區居民說出了不同意見。采訪過程中，就有居民撥打政務熱線反映，稱小區道路施工影響了停車。“社會之大，想要做事總會遇到不同的意見。”在徐中紅看來，自己是業主代表投票選出來的業委會主任，就要為廣大業主服好務。如果說辛苦付出、照顧不上家里是他在競選之前就已經做好了準備的挑戰，那個別社區居民的不理解甚至背后搗亂，則在意料之外，有的時候也讓他有種心力憔悴的感覺。采訪過程中，徐中紅不止一次表示，待將小區管理推上正軌后自己就將卸任。

通過業主自治管理小區，讓業主感受到便利，櫻花苑小區并不是第一個。離櫻花苑小區不遠的浮新小區，此前已實行了業主自治。“業委會炒掉物業公司后，請來了保潔和保安等服務人員，小區的物業費相比以前降了，但服務反而提升了不止一兩個檔次。”業主肖先生告訴記者。肖先生介紹，業委會成員大多是退休人員，大家熱心公益，在業委會出力并不收取任何報酬。

記者查閱發現，近年來，島城不少小區實行了業主自治。靠近鎮江路的鎮泰花園小區，早在2014年以前便實行居民自治。興隆路8號也實行了居民自治，以往有物業公司時容易產生的各類問題，在自治后都不存在了。

新聞內存

這些部分屬于業主共有

近年來，很多小區利用電梯、大門、樓道等設置了廣告燈牌等，這部分收入歸誰所有、應該如何管理使用，實踐中比較混亂。對此《青島市物業管理條例》進行了明確。

第十三條  物業管理區域內的以下部分屬于業主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城市公共道路、城市公共綠地或者明示屬于私人所有的綠地除外；

（二）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等；

（三）物業服務用房和其他公共場所、共用設施；

（四）法律、法規規定或者物業買賣合同依法約定的其他共有部分。

第十四條 物業服務用房由建設單位無償提供，并應當符合下列配置要求：

（一）建筑面積按照建設工程項目總建筑面積的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具備水、電、采光、通風等正常使用功能。

業主委員會辦公用房從物業服務用房中調劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第六十三條 物業服務收費按照國家、省有關規定執行。

物業服務收費實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及費用與服務質量相符的原則，由物業服務合同雙方參考有關物業服務標準、技術規范等因素在物業服務合同中約定。市物業主管部門可以會同市價格主管部門制定物業服務收費參考價格，并向社會公布。

物業服務人不得擅自調整物業服務收費標準。

深讀一點

物業新規破解“成立難”

物業的好壞影響著居民的生活品質。記者從市政協組織的專項調研督辦活動中獲悉，青島市注冊有物業管理內容的企業已突破2萬家。多數新興的物業企業對管理服務認識不到位、專業知識缺乏、相關法律法規政策了解不透徹，在服務質量、收費標準、公共收益、停車管理、設備維護、新舊物業企業交接以及選聘物業企業等方面引發的矛盾日益增多。面對日漸復雜的物業管理行業，對物業主管部門如何進行科學有效的事中事后監管和服務提出了更高的要求。

11月18日，青島市十六屆人大常委會第二十七次會議表決通過了 《青島市物業管理條例》，待報請省人大常委會批準后實施。

《條例》明確鎮街、居（村）民委員會在物業管理中的職責，破解業主大會“成立難”的問題，細化業主大會成立的有關規定。針對首次業主大會召開難的問題，對業主大會籌備組的成立條件、人員組成、解散情形等進一步細化。其中，就實踐中存在的建設單位、前期物業服務企業無故缺席，致使業主大會成立存在瑕疵的問題，規定建設單位或者前期物業服務企業無法參加或者拒不參加的，不影響籌備組成立。

《條例》還加強了業委會組建和運行規范。業委會是業主自治的關鍵；業主委員會與業主權益的保障和爭議，是當前物業管理矛盾和糾紛的焦點之一。《條例》加強對業委會組建和運行的規范，以推動業委會規范運行和業主的自我管理。其中完善了業委會的職責和行為規范，以及成員資格的終止問題、解決業委會換屆難的問題，還規范業委會換屆移交，對業委會未按照規定移交文件、財物的，作出規定。

進一步規范物業服務行為，以及物業使用與維護制度。包括垃圾分類、停車位管理等問題都有回應。《條例》規定，建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除管理費等合理成本之后，屬于業主共有。業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬，并將收支情況定期在物業管理區域內公示。前期物業管理期間未成立業主委員會的，共有部分經營收益可以由前期物業服務企業代為收取并公示。全體業主的共有部分經營收益主要用于補充房屋維修專項維修基金，也可以按照業主大會的決定使用。

11月16日，市住房和城鄉建設局副局長杜本好針對小區成立業主委員會難的問題表示，成立業主委員會，業主有服務的積極性非常好，現在很多小區沒有業主委員會，也不想去成立業主委員會，這不是住建部門希望的。“我們希望每個小區業主都能夠自發地組織起來，業主委員會能夠普遍地建立起來，這樣更會有利于我們整個物業管理形勢的好轉。”杜本好說。（觀海新聞/青島晚報 記者 徐美中）

責任編輯：孫源熙