青島日報2021年3月24日8版

一方面，我市房屋專項維修金使用率僅千分之三，大筆資金沒有用在刀刃上；另一方面，九成申請資金的居民因程序繁雜、過程漫長，最終只好選擇自掏腰包維修房屋——

如何喚醒“沉睡”的房屋維修金

記者探訪

案例一：

業主“同意率”不達標 申請維修金10個月未果

“今年的雨季越來越近，但我家外墻漏雨維修還沒有著落。申請房屋專項維修資金都10個月了，到現在還沒申請下來。”家住大堯三路11號的遲先生告訴記者，2020年7月，他家陽臺天花板出現滲水，多面墻體被水浸泡。遇到下大雨，遲先生要在地板放上兩個臉盆接水，夜里睡覺得設上鬧鈴，將臉盆里接滿的水倒掉。

2020年7月，遲先生家墻面浸水發霉，至今沒能維修。

遲先生聯系物業，物業工作人員現場查看后表示“不知道哪里滲水”。沒辦法，遲先生只好自己到樓上居民家查看，發現是樓體外墻破損導致的滲水，需要啟用房屋專項維修資金。

大堯三路11號的遲先生家房頂漏雨，地上要用塑料盆接水。

于是，遲先生向物業提出協助申請房屋專項維修資金，工作人員表示需要居民自己申請辦理。無奈之下，遲先生趕到街道求助。街道通知物業公司上門查看，確認是外墻滲水，可以申請使用房屋專項維修資金。遲先生申請的房屋專項維修資金遲遲沒有下文，家中墻體滲水面積卻越來越大，且長出了霉斑。近日，遲先生再次到街道辦事處咨詢申請維修資金的辦理進度，被告知簽字同意的業主沒達標，無法使用房屋專項維修資金。

案例二：

“應急使用”啟動程序“路漫漫” 部門“踢皮球”市民“跑斷腿”

2000年，王女士購買了市南區浙江路4號的一處房子，買房時繳納了1029元的專項維修資金。2019年7月起，房外污水管開始往她家里滲水倒灌。維修人員現場查看后發現，是居民樓外側全樓共用的污水管破損所致。

王女士查詢得知，整棟樓共計28戶，全都交了房屋專項維修資金。2019年下半年，王女士開始著手申請房屋專項維修資金維修破損漏水的共用污水管。按規定，王女士要啟用房屋專項維修資金，需要三分之二有利害關系的房主同意，至少要16家房主簽字。但經過前后兩次公示征求意見，樓上只有兩家房主簽了字。

正在為難之間，王女士偶然從網上查到了《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，其中規定：出現排水管道堵塞、漏水影響正常使用的緊急情況時，屬于房屋專項維修資金應急使用的范圍。可以由物業企業或業主提出建議，經房屋所在地街道辦事處核實，并報房屋專項維修資金管理機構備案，就可使用維修資金組織維修。這也就意味著，“應急使用”可以繞過“征求業主同意”的環節。

但在辦理“應急程序”時，為了證明排污管漏水是“緊急情況”，王女士幾乎跑斷了腿。她首先去社區居委會，居委會說他們不是主體，不能蓋章，需要到街道蓋章；到了街道，對方又說需要市南區房屋管理處出具證明，才能蓋章；等到了市南區房屋管理部門，工作人員又告知“沒有義務出具任何證明”。就此，王女士家的房屋專項維修資金申請進程再次“卡了殼”。

為此，王女士四處投訴，經過9個月的奔波，最終在多家媒體的報道推動下，才通過“應急使用”程序申請到了維修資金。破損的污水管雖然修好了，但王女士已精疲力竭。

話題探討

有人把房屋專項維修資金稱為房屋“養老金”。然而，許多需要動用這筆“養老金”維修房屋的市民發現，繳納房屋“養老金”時輕而易舉，但在實際申請使用過程中，卻困難重重。記者從市房屋專項維修資金管理中心了解到，2012年3月1日起，青島市購買商品房需繳納房屋專項維修資金。截至目前，全市房屋專項維修資金累計超過120億元，但10年間，房屋專項維修資金只使用了約3600萬元，使用率只有千分之三。

房屋專項維修資金遲遲沒能申請下來，家住海爾山海灣的朱先生家屋頂墻皮開始脫落。

想申請使用這筆資金，遠比想象的要困難許多，以致大部分市民只得自己掏腰包維修房屋。如此多的資金得不到有效利用，究竟是哪里犯了“難”？記者調查了解到，政策不夠細化，在實際應用中缺乏可操作性；不愿動用自己的維修資金，去維修“與自己不相干”的公共部位，許多業主拒絕簽字，造成業主同意率不夠……這些問題是房屋專項維修資金使用中的主要障礙。

點題

120億資金大部分在“沉睡”

九成居民選擇自費修房

房屋專項維修資金，是指專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。公用部位維修時，可以申請使用這筆資金。按照《山東省住宅專項維修資金管理辦法》規定，住宅共用部位是指由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等位置。

根據《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》，我市房屋專項維修資金的繳納標準是，有電梯的房屋每平方米133元，沒有電梯的房屋每平方米51元。居民房屋公用部位維修，需要使用房屋專項維修資金時，有物業管理的，由物業公司辦理；沒有物業管理的，由業主或社區居委會辦理使用手續。制定使用方案后，經過不少于7天的公示，由利害關系的所占面積及戶數比例達到三分之二以上的業主同意，才能使用。

記者了解到，根據規定，屋面防水工程、外墻面的防滲漏保修期為5年（自工程竣工驗收合格之日起計算）。自2012年青島市購買商品房需繳納房屋專項維修資金規定實施后，前五六年的房屋基本處于房屋保修期，因此，維修資金申請率相對比較低。數據顯示，至2019年3月，青島市房屋專項維修資金已達98.5億元，其中，被申領使用的資金僅為525萬元。而2017年后，隨著大部分2012年后的房屋過了保修期，因房屋老化破損，申請房屋專項維修資金的需求在逐年增多，但即使如此，按照全市房屋專項維修資金累計120多億元計算，目前的使用率也只有千分之三。

“維修資金申請下來得至少等一年半載，還不如自己花錢修。”市民肖先生家的屋頂出現漏雨，他首先想到的是自己2017年買這套二手房時，曾經繳了上萬元的房屋專項維修資金。肖先生咨詢社區和物業得知，屋頂屬于整棟居民樓的公共部位，可以動用房屋專項維修資金，但前提是必須要有樓上20多戶居民的同意簽字。“平時乘電梯上下樓，樓上鄰居的長相都認不全，何況還要挨家挨戶解釋房屋專項維修資金的用途、樓頂漏雨情況、維修價格估算等細節，萬一簽字同意率達不到住戶的三分之二，那就白浪費時間了。”由于過程太過繁瑣復雜，肖先生最終放棄了，最終自費對屋頂的漏點進行了維修。

肖先生家屋頂漏雨，因申請維修資金太繁瑣，最終自己花錢維修了房頂。

“讓不是自己家漏雨的鄰居簽字同意使用房屋專項維修資金，確實存在一定難度，由此導致百分之九十的居民放棄這項維修資金申請，選擇自己掏錢維修。”一名區級房管處工作人員無奈地說。

破題

難點一：

“三分之二以上同意”是道“硬坎”

物業不愿介入居民犯了難

事實上，市房屋專項維修資金管理中心作為房屋專項維修資金主管部門，已經意識到市民申請維修資金的難度。

“目前使用的《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》是2012年正式施行的，其中對‘三分之二以上同意’的規定，也是根據上級法規制定，之后這些年的實際操作中確實顯現出一些問題，造成市民在申請房屋專項維修資金時遇到困難。”市房屋專項維修資金管理中心工作人員告訴記者，“其實，目前全國各地的房屋專項維修資金使用率都很低，而‘三分之二以上同意’是維修資金使用中最難跨越的一道‘硬坎’。”

“居民簽字后，只要資料齊全，區房管處可以在兩個工作日內出方案，然后報送市房屋專項維修資金管理中心，五到七個工作日就可以把維修資金撥到施工單位進行維修。”市北區房管處工作人員說，材料提交后的流程時限有章可循，難就難在讓居民簽字的準備材料階段。

由于房屋專項維修資金涉及每個業主個人賬戶，因此在申請使用前，必須要征得有利害關系戶數三分之二業主的簽字同意才能使用。“換句話說，房屋專項維修資金是與每個業主的房屋一一對應的，如果這處房屋的維修資金用完了，今后房屋買賣過戶時，按規定要補齊。”房管部門有關負責人說，由此導致一些居民不愿為“別人家的屋頂和墻面”花自己的錢。

難點二：

缺乏細則“應急程序”難操作

居民利益攸關部門也“兩難”

除了正常使用的審批程序，《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》還將外墻墻面有脫落危險、屋頂滲漏、下水管道堵塞等嚴重影響房屋使用和安全等情況列為緊急情況，可以采取“應急程序”。“應急程序”不需要經過三分之二業主簽字同意，就能審批到維修資金。但由于相關法規沒有明確界定“應急程序”的適用范圍，在實際操作中依然很難審批。

一名房管部門工作人員表示，判定房屋是否屬于應急使用范圍，目前沒有詳細的可操作性判定標準，只能由街道辦或者社區居委會來出具認定，然后由房管部門審核。而街道辦和社區居委會如何認定，更是沒有適用標準。

“現在‘應急程序’具體細則不明確，如果屋面滲漏、排水管堵塞等很多問題都適用‘應急使用’程序，那么《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》中‘三分之二以上同意’的條款就沒有任何意義。”這名工作人員說，房屋專項維修資金涉及每個業主的個人利益，主管部門理應為業戶看管好賬戶里的每一分錢。

解題

發公告創新表決流程

修訂法規下調表決率

“在符合法規的前提下，創新的方法可以簡化房屋專項維修資金的表決流程，我們可以借鑒外地城市的做法。”就房屋維修金難使用問題，市政協委員、市工商聯副會長楊亮建議，杭州市在房屋專項維修資金使用時，如遇屋頂漏水等急需維修事項，可在官方媒體發布有法律效力的維修資金申請公告，公告期滿內不反對或未以書面形式提出異議的視為同意，只要公示期間沒有三分之一以上業主書面投訴即可通過。

此外，楊亮還建議設立住房維修保險機制，將房屋專項維修資金轉為保險費用，提高維修資金使用效率，從資金運轉層面化解維修資金表決難、使用難的問題。

“房屋專項維修資金不能有效發揮作用的根本原因，在于缺乏與實踐相結合的規章制度，沒有統一的維修資金管理、運營、核算、監管標準。”山東青大澤匯律師事務所律師鞏霞認為，制定和完善具有可操作性的維修資金管理、使用法規勢在必行。

對于提高申請維修資金的可操作性，鞏霞建議，可借鑒大連和上海在維修資金的管理模式，通過建立維修資金管理系統，用于業主的開戶、使用和分攤，實現業主與銀行、房管部門的數據交互，實現所有紙質材料均可網上申報、網上審核，業主通過手機APP便可查詢所需信息。

記者留意到，2021年1月1日起施行的《民法典》中，關于房屋專項維修資金的內容引起廣泛熱議。按照《民法典》規定，使用房屋專項維修資金只需面積和人數“雙過半”同意即可。

“國家層面已明確降低了房屋專項維修資金啟動門檻，我們在修訂《青島市物業管理條例》時，把使用房屋專項維修資金的表決率從三分之二下調到二分之一。新修訂的《青島市物業管理條例》預計在2021年5月1日實施，同時，《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》修訂也已進入議程，將細化條款規定，增加可操作性。”市房屋專項維修資金管理中心工作人員介紹說，主管部門還將升級已經上線的維修資金管理系統，通過“線上表決”解決業主表決難題。

話題辣評

本期辣評嘉賓：

青島科技大學教授 劉廣珠

房屋需要維修，居民可以申請維修金，最后房屋維修了，而絕大多數居民用的卻是自己的錢。維修基金已經設立，管理辦法也頒布實施，有的居民申請維修基金卻歷時9個月，且在多家媒體報道推動下，才得以成功。這些現象背后的緣由，值得深思。

習近平總書記在今年的春節團拜會再次提出要大力發揚的“三牛”精神的第一條，就是面對人民群眾日益增長的美好生活需要，爭當為民服務的孺子牛。面對人民群眾的需求，我們是否做到了為民服務？

也許，我們可以將這些申請過程中的阻滯都歸結為政策不夠細化、流程過于繁瑣、操作太麻煩……但作為主管部門，在對待居民的現實要求時，除了對其說需要“出具證明”“提交材料”外，是否應該在各種工作流程的細節上更有作為？

青島今年正在積極推進“項目落地年”，其中，深化城市精細化管理是題中之義，讓我們將這一舉措落實在實際工作中，讓居民不再為房屋維修跑腿，讓房屋專項維修資金真正成為百姓幸福生活的“保證金”。（本版文/圖 邱正）

責任編輯：程雪涵