“兩集中”土地供應政策以來首次公開集中供地 對抑制房價過快上漲有積極作用

青島市自然資源和規劃局最新發布市轄區第一批次住宅用地集中供應公告，將集中供應國有建設用地63宗，面積約2427畝，總建面329.85萬平方米，起拍總價約為132.31億元。其中住宅用地（含商住用地）57宗，面積約2129畝。這是今年青島執行 “兩集中”土地供應政策以來，首次公開集中供地。早在今年2月24日，青島市自然資源和規劃局就做出部署，明確青島將嚴格實行住宅用地 “兩集中”同步公開出讓，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。 如今，首批住宅用地出讓 “名單”已公布，誰會是未來一年內的樓市新熱點？未來樓市價格走勢如何？從這份“名單”中，我們可以看出一些端倪。

/ 數據分析 /

主城資源依然稀缺

從這次公布的集中供地“名單”來看，市北、嶗山、李滄、城陽、西海岸和即墨六個區市總供應量達到了63宗，總建面接近330萬平方米。按照具體分布來看，其中市北有7宗地塊，李滄和嶗山各兩宗，城陽13宗、即墨15宗、西海岸24宗。

從這些數據我們就不難看出，2021年青島市土地供應還是集中在周邊區域，特別是西海岸，依然是土地供應大戶，也是未來樓市絕對的增長點。而相比之下，主城區土地資源日漸枯竭，市南區甚至沒有一宗土地出讓，李滄和嶗山各有兩宗。特別是李滄區，出讓的兩宗地塊中僅有一塊為住宅用地，總建面也僅有2.5萬平方米。土地資源相對“寬松”的市北區也僅有7宗地塊44.75萬平方米。從供應量來看，未來主城區供應量依然有限，而按照物以稀為貴的原則，主城區的新房還將是“搶手”資源。

相比主城區，周邊區域的土地供應量則要大得多。以此次數量最多的西海岸為例，24宗出讓土地合計105.37萬平方米總建面，數量似乎并不少。但參考2020年全年西海岸的新房銷量總面積達到了5416342.74平方米，僅僅105萬平方米的總建面也在合理區間。由此我們也可以推斷，未來樓市因為土地供應而出現波動的可能性并不大。

/ 熱點預判 /

爆發點還是浮山后

除了樓市的總體走勢，從此次土地供應“名單”中我們還能得到另一條重要信息，這就是未來誰會成為下一個發展熱點。從市區來看，市北無論是從地塊數量還是建筑面積總量來看，都排在第一的位置。因此主城區的熱門區域，無疑還將留在市北。而具體位置中，七宗出讓土地中有四宗集中在了勁松三路和滁洲路周邊，可以理解為廣義上的浮山后區域。從去年開始，浮山后成為新晉 “學區房”，房價便開始持續走高。如今四宗地塊的加入，對于單價已經逼近4萬元的浮山后來說，更多房源的加入會有效“稀釋”房價。這對很多改善型購房者來說，無疑是個好消息。

周邊區域中，即墨出讓土地的位置多集中在藍鰲路、鶴山路和藍色硅谷區域。相比即墨腹地，藍色硅谷區域，無論從產業布局還是交通配套，這里無疑更容易融入青島主城區，有著更為廣闊的發展前景。而西海岸，出讓的多塊地塊都集中在永城路周邊，這也標志著西海岸的發展不再僅局限于濱海大道周邊，開始朝著老膠南板塊推進。

/ 價格走勢 /

參考周邊樓盤價浮動

對于購房者來說，除了新房的位置，價格也是他們更為關心的話題。從出讓公告中能否看出未來房價的走勢呢？首先我們可以從土地供應量來分析，從去年的總銷量來對比，今年作為三次土地供應的第一次，住宅土地供應的總量還是相對平穩，很難對房價行成較大的沖擊。

除此之外，還可以從公告中起拍的樓面價格來進行分析。業內人士告訴記者，樓面價的兩倍可以理解為房子的成本價，也就是說樓面地價拍賣價為1萬元/平方米的，折合到房價成本價應該在2萬元/平方米左右。當然這只是開發商的成本，這一“公式”可能會收到容積率以及綠化面積、房屋設施、裝修報價等多種因素影響。而具體的房價，很難通過樓面價來估算。當然，推斷未來新房的價格，我們還可以從周邊區域已建成新房的價格做參考。以市北區準備出讓的滁洲路附近來舉例，一墻之隔的保利大國璟，當初拿地價在9000元出頭，而目前在售價格為31000元/平方米。這次周邊地塊起拍價格也大都在9000元/平方米，未來這一區域新房的價格應該還是維持在這一價格區間。

而在島城周邊區域中，城陽公布的名單中樓面價格大都在4000元/平方米，按照前面的方法推算，未來這一區域的價格應該不會超過15000元/平方米。至于即墨區域很多樓面單價在1000元的地塊，未來房價恐怕很難超過8000元/平方米。而樓面單價在2000多元的藍色硅谷區域，未來房價應該維持在單價萬元左右。

【小鵬看房】

土地供應兩集中房價會受影響嗎？

和以往不同，此次住宅用地的出讓首次實行“集中”的原則，也就是所謂的“集中發布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中原則。對于未來的樓市，這種集中供地會產生那些影響呢？

首先，按照自然資源部的說法，“兩集中”可以提高市場信息透明度，將以往零散出讓的“涓涓細流”變成集中出讓的“放量供地”，可以在社會上形成更大效應，體現出土地的充足保障。換言之，短時間內組織大量土地集中掛牌出讓，對開發商的資金會產生一定的分流效果，使得競拍同地塊的開發商數量減少，間接降低了土拍的激烈程度，避免出現土拍過熱現象，土地的溢價率將會得到有效合理的控制。從這個方面來說，“雙集中”政策對抑制房價過快上漲，有著積極的作用。而業內專家也指出在過去，土地供應隨機、沒有規則，熱點城市供地計劃往往完不成。而對于開發商來說，不知道未來的地供計劃，很多開發商會盲目搶地，這就造成了高地價，后面的高房價也難以控制。有了這個規則，開發商明確地知道，未來的供地計劃，對控地價也是好事情。開發商根據自己深耕和發展的需求，選擇拿地的時間和區位，高價地就少了，這是土地市場健康的表現。

也有業內人士分析認為，集中拿地的背后可能是較為集中的樓市“上新”，更激烈的競爭對拉低房價會有幫助。而且集中供地，開發商要想一次多拍地，就需要更多的資金。在基于回籠資金的前提下，他們也會推出更多的優惠來促銷，對房價又是一個利好。（觀海新聞/青島早報記者 劉鵬）

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責任編輯：李慧