青島日報8月27日報道
新房到底怎么收？房子到底是否合格？為給業(yè)主收房提供便利，幫助更多人了解新房情況，2020年6月30日青島日報聯(lián)合島城專業(yè)監(jiān)理機構推出公益驗房活動。目前，驗房活動群已經(jīng)吸引了1300多名粉絲，大家紛紛在群里交流收房心得。歷時14個月，走進8個區(qū)市、20多個樓盤，青島日報公益驗房團共為數(shù)百戶業(yè)主提供免費驗房服務，幫助他們解決了收房問題。在每次驗房過程中，驗房師都會用專業(yè)工具勘驗房屋的各項指標，并幫助業(yè)主科普驗房知識。驗房結(jié)束后，驗房師就當天勘驗情況出具驗房報告，業(yè)主可以憑借這份報告請維修人員維修，日后也可以對照報告，檢查維修情況。“感謝青島日報開展這樣的公益驗房活動。”每次驗房后，業(yè)主都會在現(xiàn)場或群中表達感謝。
回顧過去一年多的驗房案例，這其中有毛坯也有精裝；有七八十平方米的套二戶型、百余平方米的套三戶型，也有上下兩層的別墅……涵蓋島城樓市的主力戶型。雖然各家的戶型和裝修不盡相同，不過在驗房過程中暴露出的問題卻存在共性。房屋的質(zhì)量問題最容易集中在哪些方面？記者咨詢了日報驗房團的資深驗房師——青島百姓裝修監(jiān)理中心的驗房師薛維琰，盤點了過去一年青島日報公益驗房團在為業(yè)主驗房過程中發(fā)現(xiàn)的主要問題。
敲敲打打 空鼓原形畢露
在驗房過程中，經(jīng)常會看到這樣的畫面：驗房師拿著小錘不斷敲擊墻面，仔細辨別敲擊的聲音。如果發(fā)出沉悶的聲音，大概率就是出現(xiàn)了“空鼓”問題。空鼓是什么？空鼓是由于原砌體和粉灰層中存在空氣引起的，檢測的時候，用空鼓錘或硬物輕敲抹灰層及找平層發(fā)出咚咚聲為空鼓。房屋質(zhì)量中的“空鼓”一般是指房屋的地面、墻面、頂棚裝修層（抹灰或粘貼瓷磚）與結(jié)構層（混凝土或磚墻）之間因粘貼，結(jié)合不牢實而出現(xiàn)的空鼓現(xiàn)象，俗稱“兩層皮”。薛工告訴記者，墻面空鼓在驗房過程中最常出現(xiàn)問題。通常衛(wèi)生間和廚房的瓷磚下最容易出現(xiàn)空鼓的問題。有些時候地板下面也會有，甚至毛坯房也會出現(xiàn)空鼓的問題。如果是粉刷的墻壁出現(xiàn)空鼓，將來可能出現(xiàn)墻面開裂、墻皮脫落的問題。但如果是衛(wèi)生間的瓷磚下出現(xiàn)空鼓，則可能存在安全隱患。在一次驗房過程中，薛工就曾發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間瓷磚存在大面積空鼓的問題。“衛(wèi)生間相對比較潮濕，這種環(huán)境下如果瓷磚貼得不牢固就更容易脫落，特別危險。”薛工介紹，很多空鼓的瓷磚正好位于窗臺正上方，或者是淋浴房的上方，一旦脫落很容易傷到業(yè)主。
空鼓怎么解決呢？常見的修復空鼓的方法是將沙灰鏟了，重新用速灰補上，干透后重新抹膩子。但有些空鼓，由于出現(xiàn)位置等原因，很難鑿除，例如混凝土保護層與基層間的空鼓鑿除較困難，一些較為昂貴的石材，瓷磚與基層間的空鼓，鑿除后石材破壞經(jīng)濟損失較大。這類空鼓可以使用灌注修復的方法來解決，部分工程裂縫處理中心的AB樹脂灌漿修復，可以將高強度粘接劑注入空鼓內(nèi)部，將空的位置灌注飽滿，粘接力及抗壓等方面都可滿足使用要求。
水電問題不容忽視
水電裝修，屬于家裝中的重大隱蔽工程，如果沒有做到位，或者施工過程中出了岔子，對后期生活影響巨大，甚至還可能會有安全隱患。由于有相應的安全規(guī)范，在插座開關方面，開發(fā)商一般不會出現(xiàn)太大的問題。但眼下，弱電箱里的電源卻成為驗房過程中容易出現(xiàn)問題的“隱蔽角落”。弱電箱里為什么會出現(xiàn)電源插座？薛工解釋，弱電箱主要是布置網(wǎng)線接口，現(xiàn)在普遍采用的是光纖入戶的設計。光纖入戶需要連接“光貓”來解讀光纖信號，“光貓”則需要連接電源。而且現(xiàn)在很多業(yè)主也喜歡將路由器直接放置在弱電箱內(nèi)，同樣需要電源，所以現(xiàn)在電源插排已經(jīng)成了弱電箱的標配。
在平常驗房時，弱電箱中電源插座的質(zhì)量往往不盡人意，很多開發(fā)商會采用小品牌的劣質(zhì)插座。還有一個問題就是接線問題，經(jīng)常會出現(xiàn)，火線和零線接反，甚至還會出現(xiàn)相零接錯，即火線和地線接反。不過不管是哪一種情況，只要相位不正確就都會埋下安全隱患。薛工告訴記者，弱電箱中的插座一般是用來安裝路由器，雖然不是大家電，但是常年通電工作，如果路由器線路內(nèi)部老化，發(fā)生短路，這時線路跳閘時就無法準確斷開火線，電器長時間發(fā)熱也容易引發(fā)火災。很多弱電箱還會安裝在櫥柜內(nèi)，一旦發(fā)生意外很難被及時發(fā)現(xiàn)。
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地板吐灰影響入住體驗
驗房時，薛工總會用腳用力踩木地板邊緣，很多時候會有灰白的粉末從地板邊緣冒出來，這就是精裝房中的“吐灰”現(xiàn)象。薛工介紹，這可能是因為裝修過程中，現(xiàn)場衛(wèi)生未搞好，灰塵下落或者是地板鋪貼前，未做好清理導致的。“這問題和業(yè)主生活息息相關，處理不好將長期困擾業(yè)主，所以建議一定要重視。”針對地板“吐灰”問題，驗房師給出建議：徹底清理地板下面的灰塵。如果不清理干凈，未來業(yè)主入住后，每次經(jīng)過或者稍微用力，隱藏的灰塵都可能冒出來，按照以往驗房經(jīng)驗，甚至在業(yè)主開關門時，都會導致地板下的灰吸出來。
驗房師介紹，精裝房鋪設地板之前，要將地面打掃干凈，但是如果開發(fā)商趕工，或工人偷懶沒有打掃直接鋪地板，就會出現(xiàn)吐灰問題。不用力跺腳是不是就沒事了？驗房師介紹，業(yè)主入住后就算不跺腳，平時走路也有可能帶出少量灰塵，日常開關門窗，空氣流動也會不知不覺將灰塵“吸”出來。這時業(yè)主可能會覺得自家明明注意衛(wèi)生，家具、臺面上卻總有一層灰，這其實就是吐灰問題造成的。遇到這種情況，合理的處理方式是將地板掀開，把下方地面清掃干凈后再鋪上地板。有的業(yè)主覺得在地板邊緣封膠更省事，這樣灰就跑不出來了，但是鋪設地板時四周預留伸縮縫，如果盲目封膠了事，到了夏季地板因熱脹冷縮略微膨脹，沒有伸縮空間就可能造成地板起鼓、變形。
“門外漢”收房找專業(yè)“助手”
《青島市新建商品住宅交付流程指導意見》實施之后，先驗房再收房已經(jīng)成為行業(yè)規(guī)定。但驗房前要做哪些準備呢？專業(yè)驗房師建議，驗房前可以對房屋進行簡單的清掃。現(xiàn)在即使精裝房在交房時也難免有各種灰塵和污漬，驗房師建議，雖說這只是收房時的一種不美觀情況，入住前清理出來即可。但大面積的污染和關鍵處的污染則會對驗房產(chǎn)生誤導。比如對地板狀態(tài)的判斷，還有窗戶劃痕等方面的判斷等等。另外，在收房時機上，薛工介紹，在冬季收房，惡劣的環(huán)境更容易發(fā)現(xiàn)房屋問題和物業(yè)管理漏洞，同時業(yè)主也能對屋內(nèi)采光、保溫、通風等問題有更為直觀地發(fā)現(xiàn)。關于采光，最簡單的辦法就是找一個晴朗的早晨，看看房子幾點能夠進太陽。如果一大早就滿屋陽光明媚，那就不用擔心了，因為冬季是一年中日照時長最短的季節(jié)，冬天都能進光，那么任何季節(jié)應該都沒有問題。收房過程對不少業(yè)主來說都是 “門外漢”，他們對于驗收房屋時需要注意的方面都不太了解。所以，驗房就需要具備專業(yè)知識的驗房師，專業(yè)的工具和專業(yè)的技術，三者互相配合才能發(fā)現(xiàn)更多的問題。對于沒有驗房經(jīng)驗的業(yè)主，建議還是找專業(yè)的第三方驗房機構檢測，省去日后不必要的麻煩。
