實景圖

2015年10月，中共十八大確定實施全面二孩政策。同年青島房產市場兩居室成交62.3萬方，而到2019年，二胎政策實施第三年，兩居室成交僅為21.8萬方，下降65%；三居室則由53.7萬方增加至105萬方，增幅達到96%。

數據來源于網絡

2021年5月31日，三孩政策落定，小三居重走二房的尷尬路，未來三年四房或將剛需。然而房企產品的轉化卻不是一蹴而就的，也因此，長期堅持做改善四房的項目無疑踩在了市場腳步的前面。

所謂“四房”戶型

是李逵還是李鬼？

根據貝殼研究院調研數據顯示，二孩家庭中，兼具多功能的四房，成為八成受訪者更青睞的戶型。隨著三孩衍生的功能需求，市面上出現部分120平乃至更小的四居室，這種犧牲舒適度的四居室被稱之為“假四房”。

研究表明，40平是人均舒適住房面積，現在主流的四口、五口之家，使用面積160-200平的四房無疑成為生活必需。

四房時代，控面積&強功能&重舒適，既要有要且要？

科學設計客廳、景觀陽臺尺寸

既要最舒適又要不浪費

經科學表明，人雙眼的水平感知色彩范圍最大值是70°，在這個范圍內，色彩感知會變得非常敏感，并且 也不因為頻繁轉動眼球造成疲倦。

其次，人單眼的水平視角最大可達156度，雙眼的水平視角最大可達188度。人兩眼重合視域極限為124度，雙眼最舒適視域為120度。人在這樣一個視覺范圍內“視覺差”會把人不自然的帶入到所看到的環境之中，也就常說得“強視覺臨場感”。

數據來源與網絡

室內向室外的視覺延伸

根據“色域感知”最大化原則，當用戶在客廳盡頭望向窗外時，平視視覺角度最大70°值的所視范圍與客廳開間相同最舒適，這意味著在可感知色域內，人對室外景觀色彩的感知程度最強，真正做到室內向室外的延伸，同樣也避免了“為了大而空”的面積浪費.

色域感知

約5m開間的客廳，滿足人的色彩感知最大化。

視野極限

營造最強的臨場極限

陽臺是室內向室外過度的最重要空間，它除了滿足基礎功能外，對于一些有著天然“山海資源”的物業，陽臺則決定了人與景兩者的自然關系，同樣也是決定一套物業檔次的重要標準之一。

視野極限

不低于7.7m開間的陽臺，強調人與環境的共生.

遵從人的“視野極限”原則，在陽臺中心點位置滿足人的視覺極限120°來科學規劃陽臺面寬，最少達到7m，才有可能真正做到“觀景陽臺”的概念，才能使用戶產生置身于自然景觀的“臨場感”，即人與自然的和諧共存。

從用戶的感知度出發，科學合理的排布空間尺寸，才能得到完美的答案！

“類獨戶 ”

既面子，也要里子！

性價比不是低價是止損

目前市場上高層的公攤一般在20%-30%之間，其主要集中在在門廳、電梯廳、消防樓道等公共區域。

按照100㎡、1.5萬/㎡計算，則每百平米有30萬-45萬為“公攤費用”，再分攤到戶均成本，則“電梯廳”的公攤成本則為最高.

傳統電梯廳，公攤大利用價值少

因此除了通過單層平面緊湊的布局來減少公攤以外，也有不少標企給出了”類獨門獨戶”的解決方案，即在兩梯兩戶的高層設計中將原本的電梯廳“私有化”營造“一梯一戶”的概念.

示意圖

如上戶型，原本170㎡、得房率80%的戶型，將約12㎡的公共電梯廳納入到私有空間后，得房率則可達到約88%，若按照1.5萬/㎡計算，除既擴大套型面積外，還可避免近20萬元的公攤損失。

有情緒的歸家動線

除了更高的性價比與空間價值外，“類獨戶”概念的戶型更加強調的是人歸家情緒上的緩沖與過渡；專屬電梯入戶，私密性更強。同時，獨立電梯廳也是外界與家居生活的過渡緩沖空間，除去滿身“塵土”，完成從一顆“螺絲釘”到一位丈夫、媽媽的轉變，廳外是生活，推門即為星火，廳里，是自己。

私家電梯廳示意圖

“泛玄關”或將成為主流

玄關是一個家進門最直接看到的區域，承擔著門面和收納雙重功能。所以玄關設計要兼具實用性、美觀。合理的規劃和設計玄關，會讓實用性和儀式感翻倍。

示意圖

當下很多房企會將儀式玄關與家政玄關分離開來，讓玄關成為一個具收納、裝飾于一體的功能區。同時作為進門的第一道風景，玄關設計在滿足實用需求的前提下，也需兼顧現代美學，給人舒緩的感官體驗。

玄關示意圖

“3+3家庭結構”

的潛力收納空間開發

3+3家庭結構即三代+三胎家庭結構（由新城研究中心于2021年5月份正式提出），在即將進入的三胎時代.

據新城研究中心調研數據顯示，未來三胎時代下，家庭收納儲物將成為未來生活的最基礎且重要的需求重點.

傳統家庭中，常規收納空間容量一般為住宅使用面積的1/10，但是面對家庭結構的改變，多數標企在設計之初除了安排常規的收納空間外，還會引入“潛力收納空間”的概念，使得戶型未來在收納功能方面可開發出更大的容量。

儲藏示意圖

以上一套170㎡的戶型，通過設計預留、精裝修、二次軟裝三者的挖潛之下，未來可將套內儲物空間提升至近2萬升的收納容量，相當于近40臺寶馬7系后備箱的容量.

收納系統示意圖

“社交共享型”大平層

相互聯系又相互獨立

隨著時代和生活條件的改變，當下人們更看重家人互動交流和自己的休閑體驗。所以現在的大戶型中對于客廳空間要求也是越來越高。

舒適型四房往往具有更大的客廳設計，充分滿足家庭的對外社交需求，不論是約三五閨蜜喝個下午茶，幾位好友看場球賽，還是孩子約的幾位“小客人”做客，都不顯局促。

示意圖

此外，有些優質戶型會采取客餐廚一體化設計，從南至北打造貫通的開放式空間，緊密聯系同時保有獨立功能，客廳釋放天性的孩子，廚房準備美食的爸爸，陽臺做瑜伽的媽媽，獨立而不割裂，溝通更加方便，內部“社交”功能同樣滿分。

示意圖

小結：

到此，你應該得出了自己對理想戶型的標準。

或許會有讀者疑惑，既然從需求衍生到產品設計必然要經歷較長的周期，那現在市面上就沒有合適的四房產品了嗎？

戶型圖

其新城紅島灣，170、230平的改善四居，即在三年前就走在了市場的前沿，如下面這個戶型，建面約 169㎡，南向三個陽光臥室，類元寶戶型，主臥緊鄰兒童房，方便照顧孩子，老人房相對獨立，留給兩代人恰到好處的相處空間。

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