青島日報《飛閱樓市》欄目第13期

青島日報11月26日報道

? 文/ 青島日報記者 李鵬飛

再過一個多月，2021年青島樓市將落下帷幕，不出意外的話，今年青島樓市將會成為史上最充滿戲劇性的年份之一，用一個詞形容便是“高開低走”或“冰火兩重天”。上半年樓市如火如荼，新房成交近8萬套，同比大漲28%。

進入下半年本欲更上一層，誰料飛流直下，七八月低迷不振，金九銀十歇菜啞火，令人喟嘆不已，進入十一月，依舊不見起色。

據銳理數據最新統計顯示，截至11月21日，青島11月份新房共成交5984套，成交面積706937.1平方米，比去年同期分別大跌33.17%、33.24%。從新建商品住宅數據看，青島11月份新住宅（截至11月21日）共成交4943套，成交面積604424.87平方米，比去年同期亦分別大跌35.9%、35.1%！市場表現蕭條。

另外，值得關注的是營銷面，據銳理數據統計，青島11月份新房（截至11月21日）銷售總額為107.37億元人民幣，比去年同期的156.87億元人民幣，大幅下跌31.6%，單看商品住宅，11月份（截至11月21日）營銷總額為91.86億元人民幣，比去年同期的136.78億元人民幣，大跌32.8%！

多方面因素綜合導致樓市乏力

“今年房地產市場成交乏力，類比往年的金九銀十，也不盡如人意。”銳理數據山東區域總經理劉元婧認為造成這種結果主要有三大原因：一方面政府堅持“房住不炒”，堅定維“穩“的主基調，從管控層面收到了一定的成效；另一方面伴隨著市場的周期性變化，需求的提前透支，疊加土地“兩集中”、金融“三道紅線”等政策，致使當前市場層面進入盤整期，市場回調是必然的結果；第三個方面主要是購房客戶買漲不買跌的態度所致，市場下行，客戶持幣觀望比例增大，在收到明確利好信號前，難以釋放。

青島房地產專家龍江表示，“今年的發展調控與往年有很大不同，主要是通過金融手段來調控。比方說銀行貸款的限制、個人貸款的限制以及二手房貸款的限制。”這樣就使得那些通過借錢加杠桿來快速發展的企業，面臨著巨大的承兌壓力、市場壓力、資金壓力。“今年一些開發企業頻頻暴雷就是典型案例。”

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩分析，今年青島市場走勢是人口、金融、預期等多因素綜合作用的結果。人口方面，受二胎政策的影響，從2021年開始，入學兒童規模明顯高于往年水平，疊加部分熱點學校已從2020年開始逐步發布的學位預警，導致部分區域的住房需求量提前一年釋放。但進入下半年后，相關需求的釋放放緩，熱點區域的住房一直處于高關注低成交的狀態。金融方面，上半年整體金融信貸環境寬松，銀行額度充足，有效促進了住房需求的釋放。但進入9月之后，隨著貸款“兩集中”管理所帶來的額度緊張開始顯現，多數銀行“批而不放”，使得市場成交周期明顯拉長，置換鏈條放緩，進而影響新房市場。預期方面，今年其他城市房地產調控政策頻出，雖然青島相關政策較少，但使得更多購房者陷入觀望期，看房周期持續拉長。

山東太平洋房屋運營總監路陽認為，最近幾個月青島房產交易的表現，從房產經紀業務的切身體驗看，有一個傳導鏈條。首先是房產信貸政策的收緊，導致有置換需求的房主名下的二手房售出后，房款遲遲無法回流，其再次置房的時間被拉長，傳導到一手房市場，這部分客戶因為資金的原因，遲遲無法出手；反映在整個房地產市場上，就像按下了慢進鍵，整個交易節奏放緩；個別開發商因為資金壓力，開始放出部分價格優惠力度大的房源，來吸引流量，導致有需求的購房者，認為房價還會持續下行，購房者信心不足，觀望情緒更濃，再加上“房產稅”這只靴子一直沒有落下來，“把客戶約出來看房太難了”、“光談價，談下來也不定”，經紀人說的最多的這兩句話完全體現了預購房者現在的狀態。2021年青島的房產市場呈現出來的狀態，完全是國家房地產調控“三穩”基調以及由此出臺的一系列政策的反映。背后體現的邏輯是國家對房地產的定位變化，以及由此產生的結果，房產不再是投資品，而是回歸作為房子本來的使用價值。

10月23日，青島市即墨區世茂璀璨傾城項目營銷中心，市民在了解項目信息。李鵬飛 攝

年底行情不容樂觀 市場或繼續下行

來年市場會出現怎樣的變化，青島房地產專家龍江分析預測，目前這種情況到今年元旦前不會有太大的改善，雖然有些城市嘗試著解除限購限售限價等措施，依然不會改變房地產下行的趨勢。從目前宏觀調控的作用以及目的來看，也許會影響好幾年，所以不論是年前還是明年初的元旦后，都不會有太大的反轉行情。

銳理數據山東區域總經理劉元婧分析，元旦前市場會持續保持低谷，除非有利好政策的推升，比如10月份部分銀行信貸額度放開，就是對房地產市場起到了很好地一個催化劑的作用，但生效有一定延時性，短期內恐難顯現，考慮到部分房企由于回籠資金的需要，大概率會出現低首付、特價房等促銷活動，會吸附一部分對價格敏感的客戶，對市場有一定的調節作用，但放眼全年收效甚微。

對明年及未來市場，劉元婧表示，青島作為新一線城市，房價、地價在同級別的城市中控制的非常不錯，剛才也提到了放寬信貸政策，會有一定的延時性，結合之前的貨幣刺激政策來看，通常是出臺6個月后對市場的影響比較明顯，時間節點大約在明年的兩會前后，明年可能會有一波不錯的行情，但幅度不會特別大，樓市最艱難的冬天已經過去了，很多城市正在試探高層的底線，逐步放松，明年樓市很值得期待。

11月21日，青島市市北區卓越坊售樓處，市民在了解項目信息。

二手房市場疲軟 兩極分化日益加劇

記者了解，青島二手房市場同樣表現疲軟。據銳理數據最新統計，截至目前，青島11月份二手房住宅共成交1399套，成交面積133905.54平方米，比去年同期分別下跌約64.9%、63.3%。此外，截至目前青島11月份二手房住宅銷售總額約為23.70億元人民幣，比去年同期下跌約66.1%。

二手房是樓市的“晴雨表”，若更宏觀來看，青島今年二手房市場表現令業界擔憂——2021年青島1月—11月份（截至目前）二手房住宅共成交50220套，成交面積4626645.68平方米，成交金額920.70億元人民幣，比去年同期分別下跌約5.0%、3.0%、1.5%。

青島房地產專家龍江認為，二手房成交的下行其實在去年已經顯現。新冠疫情之后物業管理非常好的小區，得到了廣大居民的認可。而那些早期位置雖然不錯的房子，因為缺乏相應的物業管理和安全保障，房價都處于波動之中，甚至有些房價下降的比較快，成交也比較清淡。這種現象可能會持續一段時間，再加上一手房的宏觀調整，二手房緊跟其后，未來也不可能有比較好的價格上揚或成交量大幅上漲的現象。

銳理數據山東區域總經理劉元婧分析，去年青島二手房市場是全國跌幅較大的城市之一，“有價無市”成為了當今二手房的代言詞，雖說每隔一段時間會有一些小區被爆出天價成交，但這畢竟都是少數；今年二手房市場自3月份開始有了一波回暖，成交集中在黃島、市北、李滄三個區域，不難看出這些區域是次新房比較集中的區域，而市南區，老破小在逐漸淡出人們的視野；十四五規劃指出當前青島住房保有量已基本達到戶均一套的程度，可見二手房存量巨大，但青島吸附力有限，新青島人較少，難以支撐如此龐大的二手房市場，未來整體看跌，同時也會出現次新房和老破小兩級分化的局面。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認為，整體來看，今年青島二手房成交量價均處于正常波動區域，市場先熱后冷，對比去年同期，成交量同比基本相同，價格小幅上漲。但隨著市場需求的抑制，下半年市場成交量逐月下降，市場降溫，成交價也隨之回落。

11月23日，青島市嶗山區一在建項目。李鵬飛 攝

置業風險系數上升 需更加理智“上車”

青島房地產專家龍江表示，購房置業是每一個家庭的大事，這么多年以來，房地產市場一直處于房價上揚的趨勢之中，但是今年的情況已經發生了根本的改變。客觀的講，由于宏觀金融調控以及城市建設進入尾期，房地產從今年開始進入了一個下降的趨勢。這個趨勢可能會持續相當的時間，所以在這個時期買房，如果像以前那樣獲得巨大的財富收入，估計不太現實。如果是自己居住或者必須要買的房，那就要選一些主城區你看好的樓盤，還要選擇樓盤的開發商。像國企央企這樣的樓盤還是比較放心的，因為沒有太多的資金壓力，不會造成嚴重的違約交房或者是爛尾樓。那些上市公司中所謂的50強企業，甚至20強企業開發樓盤，你都要打個問號。都不一定能夠正常交房，甚至是會出現爛尾現象。相反，本地的一些財務比較穩定的開發商開發的樓盤，相對還是安全一些。如果是投資，尤其是周邊區域的房產投資，我認為應該馬上停止。

銳理數據山東區域總經理劉元婧給意向購房者提了三點建議，一是努力調整心態，及時出手：國內購房者不乏大量的套利者，房價下跌，覺得它沒有升值潛力；房價上漲，又嫌它貴，總之由于決策的失誤，極易錯過一輪又一輪的市場機會，建議瞅準時機，及時出手。二是頻繁看房，積累認知優勢：不要坐井觀天，守株待兔，從現在開始頻繁游走于中介和售樓處之間，真正的置業高手，并不做頻繁交易，而是在關鍵時刻出手，現在就應該行動起來，做好充足準備。三是優先考慮自身需求，不要盲目看漲：購房從實際需求出發，切莫眼高手低，優先要考慮自己的通勤便利性，居住舒適度，解決最根本的住房問題，而不是看規劃，看紅利，看漲幅這些虛無縹緲的東西，并且現在正值房地產低谷期，可以結合自身情況，及時上車，如果擔心房價還會有下跌風險，那選擇核心區位，優質產品是其保值的根本。

青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩建議，“房住不炒”的主基調不會改變，房屋的投資屬性正在被逐漸剝離，回歸真正的居住需求，“穩房價、穩預期”是必然趨勢，因此無論是首套上車還是改善置換，只要有合適的房屋滿足自己的居住需求，以現在的市場和價格情況來看，是可以選擇購買的。

山東太平洋房屋運營總監路陽建議，對于目前意向置業者，如果購房是必須要做的一個決策，不應該只考慮價格因素，更多的要綜合考慮自身的需求和目前市場上產品的匹配程度。現在大家接收信息的渠道太多了，如果只關注降價這兩個字，置業者很容易在思維上鉆進一個胡同，無論看到什么樣的房子，都會用市面上出現的最低價格與之匹配。但是，首先我們都不知道到底哪個點是價格曲線的最底部，也不能保證出手的那個時機剛好在最底部的時機，只能說現在的這個時間段，會是一個房價相對較低的一個時間段。開發商在年底，因為資金的情況和公司年度的銷售目標達成，都會有些比較真誠的優惠政策；二手房也會有個別房主，因為年底資金周轉的需要，緊急出售房產，議價空間較大。現在來說，市面上可選擇的房源是比較充足的，特別對于二手房來說，一房一況，且在地理位置上有唯一性的特點，這個時間選房，是比較合適的。（圖文/青島日報/觀海新聞記者 李鵬飛）

作者簡介：李鵬飛，青島日報《樓市》全媒體主編、觀海新聞APP時尚頻道負責人。媒體從業13年，作品曾獲省級新聞一等獎。近年來專注并深耕房地產領域，在青島日報設有專欄“飛閱樓市”。

來源：青島日報  

文/李鵬飛 責編/徐晶 美編/時彥麗 審讀/苗玲

聲明：本文為青島日報《樓市》周刊原創，未經授權，禁止轉載！

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