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        飛閱樓市第?期丨置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在攀升,年底買房怎么辦?


        青島日?qǐng)?bào)《飛閱樓市》欄目第13期

        青島日?qǐng)?bào)11月26日?qǐng)?bào)道

        ? 文/ 青島日?qǐng)?bào)記者 李鵬飛

        再過一個(gè)多月,2021年青島樓市將落下帷幕,不出意外的話,今年青島樓市將會(huì)成為史上最充滿戲劇性的年份之一,用一個(gè)詞形容便是“高開低走”或“冰火兩重天”。上半年樓市如火如荼,新房成交近8萬套,同比大漲28%

        進(jìn)入下半年本欲更上一層,誰料飛流直下,七八月低迷不振,金九銀十歇菜啞火,令人喟嘆不已,進(jìn)入十一月,依舊不見起色。

        據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示,截至11月21日,青島11月份新房共成交5984套,成交面積706937.1平方米,比去年同期分別大跌33.17%、33.24%。從新建商品住宅數(shù)據(jù)看,青島11月份新住宅(截至11月21日)共成交4943套,成交面積604424.87平方米,比去年同期亦分別大跌35.9%、35.1%!市場(chǎng)表現(xiàn)蕭條。

        另外,值得關(guān)注的是營銷面,據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),青島11月份新房(截至11月21日)銷售總額為107.37億元人民幣,比去年同期的156.87億元人民幣,大幅下跌31.6%,單看商品住宅,11月份(截至11月21日)營銷總額為91.86億元人民幣,比去年同期的136.78億元人民幣,大跌32.8%!

        多方面因素綜合導(dǎo)致樓市乏力

        “今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交乏力,類比往年的金九銀十,也不盡如人意。”銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認(rèn)為造成這種結(jié)果主要有三大原因:一方面政府堅(jiān)持“房住不炒”,堅(jiān)定維“穩(wěn)“的主基調(diào),從管控層面收到了一定的成效;另一方面伴隨著市場(chǎng)的周期性變化,需求的提前透支,疊加土地“兩集中”、金融“三道紅線”等政策,致使當(dāng)前市場(chǎng)層面進(jìn)入盤整期,市場(chǎng)回調(diào)是必然的結(jié)果;第三個(gè)方面主要是購房客戶買漲不買跌的態(tài)度所致,市場(chǎng)下行,客戶持幣觀望比例增大,在收到明確利好信號(hào)前,難以釋放。

        青島房地產(chǎn)專家龍江表示,“今年的發(fā)展調(diào)控與往年有很大不同,主要是通過金融手段來調(diào)控。比方說銀行貸款的限制、個(gè)人貸款的限制以及二手房貸款的限制。”這樣就使得那些通過借錢加杠桿來快速發(fā)展的企業(yè),面臨著巨大的承兌壓力、市場(chǎng)壓力、資金壓力。“今年一些開發(fā)企業(yè)頻頻暴雷就是典型案例。”

        青島貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師劉倩倩分析,今年青島市場(chǎng)走勢(shì)是人口、金融、預(yù)期等多因素綜合作用的結(jié)果。人口方面,受二胎政策的影響,從2021年開始,入學(xué)兒童規(guī)模明顯高于往年水平,疊加部分熱點(diǎn)學(xué)校已從2020年開始逐步發(fā)布的學(xué)位預(yù)警,導(dǎo)致部分區(qū)域的住房需求量提前一年釋放。但進(jìn)入下半年后,相關(guān)需求的釋放放緩,熱點(diǎn)區(qū)域的住房一直處于高關(guān)注低成交的狀態(tài)。金融方面,上半年整體金融信貸環(huán)境寬松,銀行額度充足,有效促進(jìn)了住房需求的釋放。但進(jìn)入9月之后,隨著貸款“兩集中”管理所帶來的額度緊張開始顯現(xiàn),多數(shù)銀行“批而不放”,使得市場(chǎng)成交周期明顯拉長,置換鏈條放緩,進(jìn)而影響新房市場(chǎng)。預(yù)期方面,今年其他城市房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出,雖然青島相關(guān)政策較少,但使得更多購房者陷入觀望期,看房周期持續(xù)拉長。

        山東太平洋房屋運(yùn)營總監(jiān)路陽認(rèn)為,最近幾個(gè)月青島房產(chǎn)交易的表現(xiàn),從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的切身體驗(yàn)看,有一個(gè)傳導(dǎo)鏈條。首先是房產(chǎn)信貸政策的收緊,導(dǎo)致有置換需求的房主名下的二手房售出后,房款遲遲無法回流,其再次置房的時(shí)間被拉長,傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng),這部分客戶因?yàn)橘Y金的原因,遲遲無法出手;反映在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上,就像按下了慢進(jìn)鍵,整個(gè)交易節(jié)奏放緩;個(gè)別開發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力,開始放出部分價(jià)格優(yōu)惠力度大的房源,來吸引流量,導(dǎo)致有需求的購房者,認(rèn)為房價(jià)還會(huì)持續(xù)下行,購房者信心不足,觀望情緒更濃,再加上“房產(chǎn)稅”這只靴子一直沒有落下來,“把客戶約出來看房太難了”、“光談價(jià),談下來也不定”,經(jīng)紀(jì)人說的最多的這兩句話完全體現(xiàn)了預(yù)購房者現(xiàn)在的狀態(tài)。2021年青島的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來的狀態(tài),完全是國家房地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)”基調(diào)以及由此出臺(tái)的一系列政策的反映。背后體現(xiàn)的邏輯是國家對(duì)房地產(chǎn)的定位變化,以及由此產(chǎn)生的結(jié)果,房產(chǎn)不再是投資品,而是回歸作為房子本來的使用價(jià)值。

        10月23日,青島市即墨區(qū)世茂璀璨傾城項(xiàng)目營銷中心,市民在了解項(xiàng)目信息。李鵬飛 攝

        年底行情不容樂觀 市場(chǎng)或繼續(xù)下行

        來年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化,青島房地產(chǎn)專家龍江分析預(yù)測(cè),目前這種情況到今年元旦前不會(huì)有太大的改善,雖然有些城市嘗試著解除限購限售限價(jià)等措施,依然不會(huì)改變房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)。從目前宏觀調(diào)控的作用以及目的來看,也許會(huì)影響好幾年,所以不論是年前還是明年初的元旦后,都不會(huì)有太大的反轉(zhuǎn)行情。

        銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析,元旦前市場(chǎng)會(huì)持續(xù)保持低谷,除非有利好政策的推升,比如10月份部分銀行信貸額度放開,就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了很好地一個(gè)催化劑的作用,但生效有一定延時(shí)性,短期內(nèi)恐難顯現(xiàn),考慮到部分房企由于回籠資金的需要,大概率會(huì)出現(xiàn)低首付、特價(jià)房等促銷活動(dòng),會(huì)吸附一部分對(duì)價(jià)格敏感的客戶,對(duì)市場(chǎng)有一定的調(diào)節(jié)作用,但放眼全年收效甚微。

        對(duì)明年及未來市場(chǎng),劉元婧表示,青島作為新一線城市,房價(jià)、地價(jià)在同級(jí)別的城市中控制的非常不錯(cuò),剛才也提到了放寬信貸政策,會(huì)有一定的延時(shí)性,結(jié)合之前的貨幣刺激政策來看,通常是出臺(tái)6個(gè)月后對(duì)市場(chǎng)的影響比較明顯,時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約在明年的兩會(huì)前后,明年可能會(huì)有一波不錯(cuò)的行情,但幅度不會(huì)特別大,樓市最艱難的冬天已經(jīng)過去了,很多城市正在試探高層的底線,逐步放松,明年樓市很值得期待。

        11月21日,青島市市北區(qū)卓越坊售樓處,市民在了解項(xiàng)目信息。

        二手房市場(chǎng)疲軟 兩極分化日益加劇

        記者了解,青島二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)疲軟。據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì),截至目前,青島11月份二手房住宅共成交1399套,成交面積133905.54平方米,比去年同期分別下跌約64.9%、63.3%。此外,截至目前青島11月份二手房住宅銷售總額約為23.70億元人民幣,比去年同期下跌約66.1%。

        二手房是樓市的“晴雨表”,若更宏觀來看,青島今年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)令業(yè)界擔(dān)憂——2021年青島1月—11月份(截至目前)二手房住宅共成交50220套,成交面積4626645.68平方米,成交金額920.70億元人民幣,比去年同期分別下跌約5.0%、3.0%、1.5%。

        青島房地產(chǎn)專家龍江認(rèn)為,二手房成交的下行其實(shí)在去年已經(jīng)顯現(xiàn)。新冠疫情之后物業(yè)管理非常好的小區(qū),得到了廣大居民的認(rèn)可。而那些早期位置雖然不錯(cuò)的房子,因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的物業(yè)管理和安全保障,房價(jià)都處于波動(dòng)之中,甚至有些房價(jià)下降的比較快,成交也比較清淡。這種現(xiàn)象可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間,再加上一手房的宏觀調(diào)整,二手房緊跟其后,未來也不可能有比較好的價(jià)格上揚(yáng)或成交量大幅上漲的現(xiàn)象。

        銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析,去年青島二手房市場(chǎng)是全國跌幅較大的城市之一,“有價(jià)無市”成為了當(dāng)今二手房的代言詞,雖說每隔一段時(shí)間會(huì)有一些小區(qū)被爆出天價(jià)成交,但這畢竟都是少數(shù);今年二手房市場(chǎng)自3月份開始有了一波回暖,成交集中在黃島、市北、李滄三個(gè)區(qū)域,不難看出這些區(qū)域是次新房比較集中的區(qū)域,而市南區(qū),老破小在逐漸淡出人們的視野;十四五規(guī)劃指出當(dāng)前青島住房保有量已基本達(dá)到戶均一套的程度,可見二手房存量巨大,但青島吸附力有限,新青島人較少,難以支撐如此龐大的二手房市場(chǎng),未來整體看跌,同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)次新房和老破小兩級(jí)分化的局面。

        青島貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師劉倩倩認(rèn)為,整體來看,今年青島二手房成交量價(jià)均處于正常波動(dòng)區(qū)域,市場(chǎng)先熱后冷,對(duì)比去年同期,成交量同比基本相同,價(jià)格小幅上漲。但隨著市場(chǎng)需求的抑制,下半年市場(chǎng)成交量逐月下降,市場(chǎng)降溫,成交價(jià)也隨之回落。

        11月23日,青島市嶗山區(qū)一在建項(xiàng)目。李鵬飛 攝

        置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)上升 需更加理智“上車”

        青島房地產(chǎn)專家龍江表示,購房置業(yè)是每一個(gè)家庭的大事,這么多年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于房價(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)之中,但是今年的情況已經(jīng)發(fā)生了根本的改變。客觀的講,由于宏觀金融調(diào)控以及城市建設(shè)進(jìn)入尾期,房地產(chǎn)從今年開始進(jìn)入了一個(gè)下降的趨勢(shì)。這個(gè)趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間,所以在這個(gè)時(shí)期買房,如果像以前那樣獲得巨大的財(cái)富收入,估計(jì)不太現(xiàn)實(shí)。如果是自己居住或者必須要買的房,那就要選一些主城區(qū)你看好的樓盤,還要選擇樓盤的開發(fā)商。像國企央企這樣的樓盤還是比較放心的,因?yàn)闆]有太多的資金壓力,不會(huì)造成嚴(yán)重的違約交房或者是爛尾樓。那些上市公司中所謂的50強(qiáng)企業(yè),甚至20強(qiáng)企業(yè)開發(fā)樓盤,你都要打個(gè)問號(hào)。都不一定能夠正常交房,甚至是會(huì)出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。相反,本地的一些財(cái)務(wù)比較穩(wěn)定的開發(fā)商開發(fā)的樓盤,相對(duì)還是安全一些。如果是投資,尤其是周邊區(qū)域的房產(chǎn)投資,我認(rèn)為應(yīng)該馬上停止。

        銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧給意向購房者提了三點(diǎn)建議,一是努力調(diào)整心態(tài),及時(shí)出手:國內(nèi)購房者不乏大量的套利者,房價(jià)下跌,覺得它沒有升值潛力;房價(jià)上漲,又嫌它貴,總之由于決策的失誤,極易錯(cuò)過一輪又一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì),建議瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī),及時(shí)出手。二是頻繁看房,積累認(rèn)知優(yōu)勢(shì):不要坐井觀天,守株待兔,從現(xiàn)在開始頻繁游走于中介和售樓處之間,真正的置業(yè)高手,并不做頻繁交易,而是在關(guān)鍵時(shí)刻出手,現(xiàn)在就應(yīng)該行動(dòng)起來,做好充足準(zhǔn)備。三是優(yōu)先考慮自身需求,不要盲目看漲:購房從實(shí)際需求出發(fā),切莫眼高手低,優(yōu)先要考慮自己的通勤便利性,居住舒適度,解決最根本的住房問題,而不是看規(guī)劃,看紅利,看漲幅這些虛無縹緲的東西,并且現(xiàn)在正值房地產(chǎn)低谷期,可以結(jié)合自身情況,及時(shí)上車,如果擔(dān)心房價(jià)還會(huì)有下跌風(fēng)險(xiǎn),那選擇核心區(qū)位,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是其保值的根本。

        青島貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師劉倩倩建議,“房住不炒”的主基調(diào)不會(huì)改變,房屋的投資屬性正在被逐漸剝離,回歸真正的居住需求,“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是必然趨勢(shì),因此無論是首套上車還是改善置換,只要有合適的房屋滿足自己的居住需求,以現(xiàn)在的市場(chǎng)和價(jià)格情況來看,是可以選擇購買的。

        山東太平洋房屋運(yùn)營總監(jiān)路陽建議,對(duì)于目前意向置業(yè)者,如果購房是必須要做的一個(gè)決策,不應(yīng)該只考慮價(jià)格因素,更多的要綜合考慮自身的需求和目前市場(chǎng)上產(chǎn)品的匹配程度。現(xiàn)在大家接收信息的渠道太多了,如果只關(guān)注降價(jià)這兩個(gè)字,置業(yè)者很容易在思維上鉆進(jìn)一個(gè)胡同,無論看到什么樣的房子,都會(huì)用市面上出現(xiàn)的最低價(jià)格與之匹配。但是,首先我們都不知道到底哪個(gè)點(diǎn)是價(jià)格曲線的最底部,也不能保證出手的那個(gè)時(shí)機(jī)剛好在最底部的時(shí)機(jī),只能說現(xiàn)在的這個(gè)時(shí)間段,會(huì)是一個(gè)房價(jià)相對(duì)較低的一個(gè)時(shí)間段。開發(fā)商在年底,因?yàn)橘Y金的情況和公司年度的銷售目標(biāo)達(dá)成,都會(huì)有些比較真誠的優(yōu)惠政策;二手房也會(huì)有個(gè)別房主,因?yàn)槟甑踪Y金周轉(zhuǎn)的需要,緊急出售房產(chǎn),議價(jià)空間較大。現(xiàn)在來說,市面上可選擇的房源是比較充足的,特別對(duì)于二手房來說,一房一況,且在地理位置上有唯一性的特點(diǎn),這個(gè)時(shí)間選房,是比較合適的。(圖文/青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?李鵬飛)





        作者簡介:李鵬飛,青島日?qǐng)?bào)《樓市》全媒體主編、觀海新聞APP時(shí)尚頻道負(fù)責(zé)人。媒體從業(yè)13年,作品曾獲省級(jí)新聞一等獎(jiǎng)。近年來專注并深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域,在青島日?qǐng)?bào)設(shè)有專欄“飛閱樓市”。

        來源:青島日?qǐng)?bào)  

        文/李鵬飛 責(zé)編/徐晶 美編/時(shí)彥麗 審讀/苗玲

        聲明:本文為青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊原創(chuàng),未經(jīng)授權(quán),禁止轉(zhuǎn)載!


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        ④青島:新房二手房一起漲  剛需剛改族如何選

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        ②青島:牛年樓市馬太效應(yīng)明顯

        ①業(yè)內(nèi):牛年樓市依然兩極分化  剛需“上車”時(shí)機(jī)已到

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