青島日?qǐng)?bào)《飛閱樓市》欄目第13期

青島日?qǐng)?bào)11月26日?qǐng)?bào)道

? 文/ 青島日?qǐng)?bào)記者 李鵬飛

再過一個(gè)多月，2021年青島樓市將落下帷幕，不出意外的話，今年青島樓市將會(huì)成為史上最充滿戲劇性的年份之一，用一個(gè)詞形容便是“高開低走”或“冰火兩重天”。上半年樓市如火如荼，新房成交近8萬套，同比大漲28%。

進(jìn)入下半年本欲更上一層，誰料飛流直下，七八月低迷不振，金九銀十歇菜啞火，令人喟嘆不已，進(jìn)入十一月，依舊不見起色。

據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，截至11月21日，青島11月份新房共成交5984套，成交面積706937.1平方米，比去年同期分別大跌33.17%、33.24%。從新建商品住宅數(shù)據(jù)看，青島11月份新住宅（截至11月21日）共成交4943套，成交面積604424.87平方米，比去年同期亦分別大跌35.9%、35.1%！市場(chǎng)表現(xiàn)蕭條。

另外，值得關(guān)注的是營銷面，據(jù)銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島11月份新房（截至11月21日）銷售總額為107.37億元人民幣，比去年同期的156.87億元人民幣，大幅下跌31.6%，單看商品住宅，11月份（截至11月21日）營銷總額為91.86億元人民幣，比去年同期的136.78億元人民幣，大跌32.8%！

多方面因素綜合導(dǎo)致樓市乏力

“今年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交乏力，類比往年的金九銀十，也不盡如人意。”銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧認(rèn)為造成這種結(jié)果主要有三大原因：一方面政府堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)定維“穩(wěn)“的主基調(diào)，從管控層面收到了一定的成效；另一方面伴隨著市場(chǎng)的周期性變化，需求的提前透支，疊加土地“兩集中”、金融“三道紅線”等政策，致使當(dāng)前市場(chǎng)層面進(jìn)入盤整期，市場(chǎng)回調(diào)是必然的結(jié)果；第三個(gè)方面主要是購房客戶買漲不買跌的態(tài)度所致，市場(chǎng)下行，客戶持幣觀望比例增大，在收到明確利好信號(hào)前，難以釋放。

青島房地產(chǎn)專家龍江表示，“今年的發(fā)展調(diào)控與往年有很大不同，主要是通過金融手段來調(diào)控。比方說銀行貸款的限制、個(gè)人貸款的限制以及二手房貸款的限制。”這樣就使得那些通過借錢加杠桿來快速發(fā)展的企業(yè)，面臨著巨大的承兌壓力、市場(chǎng)壓力、資金壓力。“今年一些開發(fā)企業(yè)頻頻暴雷就是典型案例。”

青島貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師劉倩倩分析，今年青島市場(chǎng)走勢(shì)是人口、金融、預(yù)期等多因素綜合作用的結(jié)果。人口方面，受二胎政策的影響，從2021年開始，入學(xué)兒童規(guī)模明顯高于往年水平，疊加部分熱點(diǎn)學(xué)校已從2020年開始逐步發(fā)布的學(xué)位預(yù)警，導(dǎo)致部分區(qū)域的住房需求量提前一年釋放。但進(jìn)入下半年后，相關(guān)需求的釋放放緩，熱點(diǎn)區(qū)域的住房一直處于高關(guān)注低成交的狀態(tài)。金融方面，上半年整體金融信貸環(huán)境寬松，銀行額度充足，有效促進(jìn)了住房需求的釋放。但進(jìn)入9月之后，隨著貸款“兩集中”管理所帶來的額度緊張開始顯現(xiàn)，多數(shù)銀行“批而不放”，使得市場(chǎng)成交周期明顯拉長，置換鏈條放緩，進(jìn)而影響新房市場(chǎng)。預(yù)期方面，今年其他城市房地產(chǎn)調(diào)控政策頻出，雖然青島相關(guān)政策較少，但使得更多購房者陷入觀望期，看房周期持續(xù)拉長。

山東太平洋房屋運(yùn)營總監(jiān)路陽認(rèn)為，最近幾個(gè)月青島房產(chǎn)交易的表現(xiàn)，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的切身體驗(yàn)看，有一個(gè)傳導(dǎo)鏈條。首先是房產(chǎn)信貸政策的收緊，導(dǎo)致有置換需求的房主名下的二手房售出后，房款遲遲無法回流，其再次置房的時(shí)間被拉長，傳導(dǎo)到一手房市場(chǎng)，這部分客戶因?yàn)橘Y金的原因，遲遲無法出手；反映在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，就像按下了慢進(jìn)鍵，整個(gè)交易節(jié)奏放緩；個(gè)別開發(fā)商因?yàn)橘Y金壓力，開始放出部分價(jià)格優(yōu)惠力度大的房源，來吸引流量，導(dǎo)致有需求的購房者，認(rèn)為房價(jià)還會(huì)持續(xù)下行，購房者信心不足，觀望情緒更濃，再加上“房產(chǎn)稅”這只靴子一直沒有落下來，“把客戶約出來看房太難了”、“光談價(jià)，談下來也不定”，經(jīng)紀(jì)人說的最多的這兩句話完全體現(xiàn)了預(yù)購房者現(xiàn)在的狀態(tài)。2021年青島的房產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出來的狀態(tài)，完全是國家房地產(chǎn)調(diào)控“三穩(wěn)”基調(diào)以及由此出臺(tái)的一系列政策的反映。背后體現(xiàn)的邏輯是國家對(duì)房地產(chǎn)的定位變化，以及由此產(chǎn)生的結(jié)果，房產(chǎn)不再是投資品，而是回歸作為房子本來的使用價(jià)值。

10月23日，青島市即墨區(qū)世茂璀璨傾城項(xiàng)目營銷中心，市民在了解項(xiàng)目信息。李鵬飛 攝

年底行情不容樂觀 市場(chǎng)或繼續(xù)下行

來年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)怎樣的變化，青島房地產(chǎn)專家龍江分析預(yù)測(cè)，目前這種情況到今年元旦前不會(huì)有太大的改善，雖然有些城市嘗試著解除限購限售限價(jià)等措施，依然不會(huì)改變房地產(chǎn)下行的趨勢(shì)。從目前宏觀調(diào)控的作用以及目的來看，也許會(huì)影響好幾年，所以不論是年前還是明年初的元旦后，都不會(huì)有太大的反轉(zhuǎn)行情。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析，元旦前市場(chǎng)會(huì)持續(xù)保持低谷，除非有利好政策的推升，比如10月份部分銀行信貸額度放開，就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了很好地一個(gè)催化劑的作用，但生效有一定延時(shí)性，短期內(nèi)恐難顯現(xiàn)，考慮到部分房企由于回籠資金的需要，大概率會(huì)出現(xiàn)低首付、特價(jià)房等促銷活動(dòng)，會(huì)吸附一部分對(duì)價(jià)格敏感的客戶，對(duì)市場(chǎng)有一定的調(diào)節(jié)作用，但放眼全年收效甚微。

對(duì)明年及未來市場(chǎng)，劉元婧表示，青島作為新一線城市，房價(jià)、地價(jià)在同級(jí)別的城市中控制的非常不錯(cuò)，剛才也提到了放寬信貸政策，會(huì)有一定的延時(shí)性，結(jié)合之前的貨幣刺激政策來看，通常是出臺(tái)6個(gè)月后對(duì)市場(chǎng)的影響比較明顯，時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約在明年的兩會(huì)前后，明年可能會(huì)有一波不錯(cuò)的行情，但幅度不會(huì)特別大，樓市最艱難的冬天已經(jīng)過去了，很多城市正在試探高層的底線，逐步放松，明年樓市很值得期待。

11月21日，青島市市北區(qū)卓越坊售樓處，市民在了解項(xiàng)目信息。

二手房市場(chǎng)疲軟 兩極分化日益加劇

記者了解，青島二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)疲軟。據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，截至目前，青島11月份二手房住宅共成交1399套，成交面積133905.54平方米，比去年同期分別下跌約64.9%、63.3%。此外，截至目前青島11月份二手房住宅銷售總額約為23.70億元人民幣，比去年同期下跌約66.1%。

二手房是樓市的“晴雨表”，若更宏觀來看，青島今年二手房市場(chǎng)表現(xiàn)令業(yè)界擔(dān)憂——2021年青島1月—11月份（截至目前）二手房住宅共成交50220套，成交面積4626645.68平方米，成交金額920.70億元人民幣，比去年同期分別下跌約5.0%、3.0%、1.5%。

青島房地產(chǎn)專家龍江認(rèn)為，二手房成交的下行其實(shí)在去年已經(jīng)顯現(xiàn)。新冠疫情之后物業(yè)管理非常好的小區(qū)，得到了廣大居民的認(rèn)可。而那些早期位置雖然不錯(cuò)的房子，因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的物業(yè)管理和安全保障，房價(jià)都處于波動(dòng)之中，甚至有些房價(jià)下降的比較快，成交也比較清淡。這種現(xiàn)象可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，再加上一手房的宏觀調(diào)整，二手房緊跟其后，未來也不可能有比較好的價(jià)格上揚(yáng)或成交量大幅上漲的現(xiàn)象。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧分析，去年青島二手房市場(chǎng)是全國跌幅較大的城市之一，“有價(jià)無市”成為了當(dāng)今二手房的代言詞，雖說每隔一段時(shí)間會(huì)有一些小區(qū)被爆出天價(jià)成交，但這畢竟都是少數(shù)；今年二手房市場(chǎng)自3月份開始有了一波回暖，成交集中在黃島、市北、李滄三個(gè)區(qū)域，不難看出這些區(qū)域是次新房比較集中的區(qū)域，而市南區(qū)，老破小在逐漸淡出人們的視野；十四五規(guī)劃指出當(dāng)前青島住房保有量已基本達(dá)到戶均一套的程度，可見二手房存量巨大，但青島吸附力有限，新青島人較少，難以支撐如此龐大的二手房市場(chǎng)，未來整體看跌，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)次新房和老破小兩級(jí)分化的局面。

青島貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師劉倩倩認(rèn)為，整體來看，今年青島二手房成交量價(jià)均處于正常波動(dòng)區(qū)域，市場(chǎng)先熱后冷，對(duì)比去年同期，成交量同比基本相同，價(jià)格小幅上漲。但隨著市場(chǎng)需求的抑制，下半年市場(chǎng)成交量逐月下降，市場(chǎng)降溫，成交價(jià)也隨之回落。

11月23日，青島市嶗山區(qū)一在建項(xiàng)目。李鵬飛 攝

置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)上升 需更加理智“上車”

青島房地產(chǎn)專家龍江表示，購房置業(yè)是每一個(gè)家庭的大事，這么多年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于房價(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)之中，但是今年的情況已經(jīng)發(fā)生了根本的改變。客觀的講，由于宏觀金融調(diào)控以及城市建設(shè)進(jìn)入尾期，房地產(chǎn)從今年開始進(jìn)入了一個(gè)下降的趨勢(shì)。這個(gè)趨勢(shì)可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)?shù)臅r(shí)間，所以在這個(gè)時(shí)期買房，如果像以前那樣獲得巨大的財(cái)富收入，估計(jì)不太現(xiàn)實(shí)。如果是自己居住或者必須要買的房，那就要選一些主城區(qū)你看好的樓盤，還要選擇樓盤的開發(fā)商。像國企央企這樣的樓盤還是比較放心的，因?yàn)闆]有太多的資金壓力，不會(huì)造成嚴(yán)重的違約交房或者是爛尾樓。那些上市公司中所謂的50強(qiáng)企業(yè)，甚至20強(qiáng)企業(yè)開發(fā)樓盤，你都要打個(gè)問號(hào)。都不一定能夠正常交房，甚至是會(huì)出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象。相反，本地的一些財(cái)務(wù)比較穩(wěn)定的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，相對(duì)還是安全一些。如果是投資，尤其是周邊區(qū)域的房產(chǎn)投資，我認(rèn)為應(yīng)該馬上停止。

銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧給意向購房者提了三點(diǎn)建議，一是努力調(diào)整心態(tài)，及時(shí)出手：國內(nèi)購房者不乏大量的套利者，房價(jià)下跌，覺得它沒有升值潛力；房價(jià)上漲，又嫌它貴，總之由于決策的失誤，極易錯(cuò)過一輪又一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，建議瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，及時(shí)出手。二是頻繁看房，積累認(rèn)知優(yōu)勢(shì)：不要坐井觀天，守株待兔，從現(xiàn)在開始頻繁游走于中介和售樓處之間，真正的置業(yè)高手，并不做頻繁交易，而是在關(guān)鍵時(shí)刻出手，現(xiàn)在就應(yīng)該行動(dòng)起來，做好充足準(zhǔn)備。三是優(yōu)先考慮自身需求，不要盲目看漲：購房從實(shí)際需求出發(fā)，切莫眼高手低，優(yōu)先要考慮自己的通勤便利性，居住舒適度，解決最根本的住房問題，而不是看規(guī)劃，看紅利，看漲幅這些虛無縹緲的東西，并且現(xiàn)在正值房地產(chǎn)低谷期，可以結(jié)合自身情況，及時(shí)上車，如果擔(dān)心房價(jià)還會(huì)有下跌風(fēng)險(xiǎn)，那選擇核心區(qū)位，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品是其保值的根本。

青島貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師劉倩倩建議，“房住不炒”的主基調(diào)不會(huì)改變，房屋的投資屬性正在被逐漸剝離，回歸真正的居住需求，“穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是必然趨勢(shì)，因此無論是首套上車還是改善置換，只要有合適的房屋滿足自己的居住需求，以現(xiàn)在的市場(chǎng)和價(jià)格情況來看，是可以選擇購買的。

山東太平洋房屋運(yùn)營總監(jiān)路陽建議，對(duì)于目前意向置業(yè)者，如果購房是必須要做的一個(gè)決策，不應(yīng)該只考慮價(jià)格因素，更多的要綜合考慮自身的需求和目前市場(chǎng)上產(chǎn)品的匹配程度。現(xiàn)在大家接收信息的渠道太多了，如果只關(guān)注降價(jià)這兩個(gè)字，置業(yè)者很容易在思維上鉆進(jìn)一個(gè)胡同，無論看到什么樣的房子，都會(huì)用市面上出現(xiàn)的最低價(jià)格與之匹配。但是，首先我們都不知道到底哪個(gè)點(diǎn)是價(jià)格曲線的最底部，也不能保證出手的那個(gè)時(shí)機(jī)剛好在最底部的時(shí)機(jī)，只能說現(xiàn)在的這個(gè)時(shí)間段，會(huì)是一個(gè)房價(jià)相對(duì)較低的一個(gè)時(shí)間段。開發(fā)商在年底，因?yàn)橘Y金的情況和公司年度的銷售目標(biāo)達(dá)成，都會(huì)有些比較真誠的優(yōu)惠政策；二手房也會(huì)有個(gè)別房主，因?yàn)槟甑踪Y金周轉(zhuǎn)的需要，緊急出售房產(chǎn)，議價(jià)空間較大。現(xiàn)在來說，市面上可選擇的房源是比較充足的，特別對(duì)于二手房來說，一房一況，且在地理位置上有唯一性的特點(diǎn)，這個(gè)時(shí)間選房，是比較合適的。（圖文/青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?李鵬飛）

作者簡介：李鵬飛，青島日?qǐng)?bào)《樓市》全媒體主編、觀海新聞APP時(shí)尚頻道負(fù)責(zé)人。媒體從業(yè)13年，作品曾獲省級(jí)新聞一等獎(jiǎng)。近年來專注并深耕房地產(chǎn)領(lǐng)域，在青島日?qǐng)?bào)設(shè)有專欄“飛閱樓市”。

來源：青島日?qǐng)?bào)  

文/李鵬飛 責(zé)編/徐晶 美編/時(shí)彥麗 審讀/苗玲

聲明：本文為青島日?qǐng)?bào)《樓市》周刊原創(chuàng)，未經(jīng)授權(quán)，禁止轉(zhuǎn)載！

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