青島日報社/觀海新聞12月17日訊 隨著城市發(fā)展進入存量更新為主的階段，上海把推進城市更新作為促進經(jīng)濟發(fā)展、提升城市功能、改善人民生活的重要舉措。近日，第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)隊臨時黨支部書記徐冰帶隊赴上海地產(chǎn)集團，圍繞上海加快探索超大城市有機更新的新路徑、新模式、新經(jīng)驗進行了深入對接交流，在獲取“上海經(jīng)驗”的同時，也為下一步青滬深層次對話合作奠定了基礎(chǔ)。
在上海建設(shè)全球卓越城市，勇當(dāng)改革開放排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者的歷史進程中，上海地產(chǎn)集團致力于打造成為上海最重要的城市更新平臺，專注于各項重大專項任務(wù)，包括區(qū)域整體開發(fā)、舊區(qū)改造、城中村改造、生態(tài)環(huán)境建設(shè)、保障房及租賃住房建設(shè)運營管理、美麗鄉(xiāng)村建設(shè)、黃浦江碼頭岸線投資建設(shè)管理、灘涂生態(tài)、開發(fā)區(qū)建設(shè)和功能提升、大眾養(yǎng)老等。從上海市城市更新中心揭牌，到總規(guī)模約800億元的上海城市更新基金成立，在上海加快舊區(qū)改造和城市有機更新的重大創(chuàng)新舉措中，上海地產(chǎn)集團都是重要的實施者、操作者、承擔(dān)者，通過創(chuàng)新體制機制，不斷跑出加速度。
從城市更新起步建設(shè)卓越城市，上海走出了一條新時期城市更新的新路。圍繞中心城區(qū)成片二級舊里房屋改造目標(biāo)，上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司會同黃浦、虹口、楊浦、靜安等區(qū)，探索“市區(qū)聯(lián)手、政企合作、以區(qū)為主”的舊改新模式，完成70多個舊改地塊改造，受惠居民近6萬戶，占上海舊改總量的約60%，形成了重要經(jīng)驗：通過創(chuàng)新房屋征收管理機制，試點征收收尾新政策，提前完成虹口17街坊、靜安洪南山宅、楊浦160地塊、黃浦喬家路等首批舊改項目征收收尾；創(chuàng)新銀團融資機制，按照成本低、條件優(yōu)、服務(wù)好的宗旨，搭建“總+子”銀團，做好征收補償款發(fā)放，得到舊改居民廣泛認可。爭取優(yōu)惠條件，貸款利率較基準(zhǔn)利率下降12%；創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，政府明確實施主體，土地采取凈地后定向供應(yīng)的方式；創(chuàng)新場所聯(lián)動招商機制，打通土地與股權(quán)兩大要素市場，圍繞“好人家、好作品、好價格”，引導(dǎo)市場力量積極參與項目開發(fā)建設(shè)。同時，以規(guī)劃先行為價值導(dǎo)向，開門做規(guī)劃，明確保護重點，開展風(fēng)貌評估，嚴格拆除管理，深化區(qū)域更新功能策劃，推進活化利用。
“城市更新和區(qū)域整體開發(fā)是上海地產(chǎn)集團的重要業(yè)務(wù)板塊，很大一部分的資金和資源都是用于解決舊居改造和城市更新。”上海地產(chǎn)集團戰(zhàn)略研究部總經(jīng)理徐明前為實訓(xùn)干部介紹了上海地產(chǎn)集團歷史沿革、業(yè)務(wù)規(guī)劃布局等情況。上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理李鴻忠介紹了上海打通舊改新渠道、新流程的路徑，并以具體案例，為實訓(xùn)干部分析了上海城市更新“動態(tài)平衡、長期平衡、區(qū)域平衡”的政策理念和對城市更新中心的賦權(quán)賦能；上海地產(chǎn)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理趙健形象地把上海城市更新基金比喻為“思想素質(zhì)好、業(yè)務(wù)能力強、經(jīng)濟實力夠”的“運動員”，運用市場的規(guī)則，來實現(xiàn)對城市更新項目全生命周期的管理。
平臺公司承擔(dān)城市更新任務(wù)，如何既完成符合平臺公司使命的任務(wù)，又能找到商業(yè)模式可持續(xù)發(fā)展，是來自華通集團的實訓(xùn)干部焦健最關(guān)心的問題，“上海地產(chǎn)集團作為國有獨資功能性企業(yè)集團，架起政府與市場的橋梁，既聽得懂政府語言，又能整合社會資本、用好市場資源、找準(zhǔn)合作伙伴，離不開政府的體系化頂層設(shè)計和精準(zhǔn)政策支持對企業(yè)的有效賦權(quán)賦能，從而構(gòu)成政府、平臺公司、社會資本三位一體的城市更新運作系統(tǒng)。這都是青島在推動城市更新戰(zhàn)略落地的可借鑒之處。”
上海地產(chǎn)住房發(fā)展有限公司常務(wù)副總經(jīng)理樊惠敏、上海地方租賃住房運營管理有限公司業(yè)務(wù)總監(jiān)云婷介紹了保障房開發(fā)建設(shè)的最新探索和租賃住房運營管理新模式。來自嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)管理中心的實訓(xùn)干部曲兆東坦言，發(fā)展保障性租賃住房資金平衡壓力大，同時也存在著融資難和融資貴問題，“通過前期調(diào)研和今天的深入溝通，建議我市完善土地支持政策、稅費優(yōu)惠政策，實行水電價格優(yōu)惠。與此同時，進一步拓展保障性租賃住房的融資渠道，在資金（籌集）、土地、建設(shè)和市政設(shè)施配套等方面給予優(yōu)惠政策。具體來說，一是引入長周期、低成本的資金；二是多主體參與模式，讓更多的企業(yè)來分攤建設(shè)融資問題；三是保障性住房資產(chǎn)證券化或信托化，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券。”
秉承“實訓(xùn)上海，服務(wù)青島”，通過與上海地產(chǎn)集團的深入對接，實訓(xùn)干部進一步解構(gòu)了上海城市更新和區(qū)域整體開發(fā)的深層邏輯。在此基礎(chǔ)上，第五批赴上海專業(yè)實訓(xùn)隊將進一步加強專題調(diào)研的成果轉(zhuǎn)化，形成一批針對性強、具有廣泛現(xiàn)實意義的建議，力促上海先進經(jīng)驗、模式的青島實踐。（青島日報/觀海新聞駐滬記者 馬曉婷）
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