青島日報社/觀海新聞1月3日訊 為促進房地產企業規范經營、誠信履約，提示房地產交易個人增強風險防范意識，依法理性維護自身合法權益，青島市中級人民法院日前全面梳理全市法院近三年來審理的涉房地產糾紛案件，選取十個典型案例發布，發揮司法審判的價值引領作用，為房地產市場健康發展提供法治保障，推動青島經濟高質量發展和社會和諧穩定。十個案例涵蓋商品房預售及買賣合同糾紛、“二手房”買賣合同糾紛等房地產糾紛主要案件類型，涉及限購政策等房地產新政帶來的新問題，房屋質量、設計變更等人民群眾密切關注的民生問題，及合同履行不當、違約責任等房地產市場交易多發問題。
在此選擷其中部分典型案件———
案例一
約定明確落書面，定分止爭有保障
——房屋交易價格計算方式是按套或是按“面積x單價”需明確約定
【基本案情】
劉某（賣方）與孫某（買方）簽訂回遷房屋買賣合同，合同載明：房屋面積為60平方米（最終面積為辦證實測面積，此面積雙方無異議），房屋成交價格為人民幣51萬元，待房產證辦下后，劉某協助辦理過戶。現涉案房屋產權證書載明房屋面積為65.87平方米，劉某要求孫某補全差額面積價款，并以此為由拒絕辦理過戶。孫某訴請要求辦理過戶。
【裁判意見】
一審法院認為，劉某未能證明合同中關于房屋面積的記載是雙方對面積差額進行多退少補，故雙方應依約履行，判決劉某協助辦理房屋過戶手續。二審法院認為，合同記載內容表明，劉某交易時已經知曉房屋預估面積與實測面積可能存在差異，但仍然與孫某約定房屋成交價為51萬元，而未約定以“面積x單價”作為房價的計算方式，故涉案合同約定的房屋成交價51萬元系整套房屋價格，與房屋實際面積無關，判決維持原判。
【法官點評】
本案的爭議焦點為，涉案房屋的交易價格如何認定。根據《中華人民共和國民法典》第五百一十條規定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協議補充；不能達成補充協議的，按照合同相關條款或者交易習慣確定。”本案中，劉某主張合同中關于房屋面積的約定是雙方就補全面積差價達成補充合意，孫某對此不認可。而根據房屋買賣交易習慣，如約定按照“面積x單價”方式計算價格，合同中會注明房屋面積、單價、房款計算方式等，而本案的合同載明“房屋成交價格為人民幣51萬”，故法院按照合同認定案涉房屋價格是按成套51萬計算。
在待房屋產權證書辦理后再另行過戶的房屋買賣中，對于房屋的實際面積各方均無準確參照，買賣各方一般按照估測面積進行交易，若合同對于房屋價格計算方式約定不夠明確，待房產證辦理后，一方發現實際面積與預測存在差距，往往試圖要求對方補全或退回差價。法官提醒，訂立合同要遵循誠實信用原則，合同對于各方當事人均有同等約束力，各方均應依約履行。房屋買賣牽扯利益重大且房地產價格存在波動，進行房屋買賣尤其是個人之間的房屋買賣應當慎之又慎。在簽訂房屋買賣合同時，各方均應審慎評估房屋價值，對房屋面積、價格計算、付款方式等進行明確約定避免歧義。如各方事后就合同內某項內容達成新合意或有所補充，建議采取補充協議等書面形式并經雙方簽字確認，通過“白紙黑字”的明確約定保障個人合法權益。
案例二
買房需謹慎，延期過戶要不得
——買受人為規避稅費未及時辦理過戶造成房屋被查封執行
【基本案情】
李某欲以60萬元價格購買張某名下二手房，雙方于2017年6月6日簽訂了《房屋買賣合同》，李某當日即將房款付清，隨即搬入該房屋。因張某取得該房屋產權時間為2016年6月5日，而房屋取得產權不滿兩年即過戶給他人，需繳納高額個人所得稅。為規避該稅款，雙方約定于2018年6月6日即張某取得該房屋產權滿兩年后再將該房屋過戶給李某。在此期間，張某從陳某處借款100萬元到期未歸還，陳某起訴張某，并于2017年12月查封了該房屋。后該房屋進入執行程序，李某起訴要求排除對該房屋的執行。
【裁判意見】
一審法院認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條之規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，雙方為規避稅費，約定延期辦理該房屋過戶，在此期間，該房屋被他人查封。一審法院據此認為系因買受人李某自身原因未辦理過戶登記，判決駁回了李某要求排除對該房屋的執行的訴訟請求。二審法院對一審法院判決予以維持。
【法官點評】
本案爭議的焦點問題為案涉房屋未辦理過戶是否系因買受人自身原因。買受人對登記在被執行人名下的二手房提出異議，需同時符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的四款規定。李某雖然在人民法院查封案涉房屋之前已簽訂合法有效的書面買賣合同并入住，亦已支付全部價款，但為了規避稅費，李某并未要求當即對案涉房屋辦理過戶，被認定為系因買受人自身原因未辦理過戶登記。《中華人民共和國民法典》第二百零九條第一款規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
李某應當意識到，在案涉房屋未辦理過戶期間，登記的不動產權人仍為張某，張某仍可能將該房屋二次出售、抵押給他人，或者因張某欠款而被查封。因此，當事人在購買房屋時，應當小心謹慎，最好不要約定延期辦理產權過戶，避免遭受經濟損失。
案例三
閉門造車不可取，引發責任雙方擔
——商品房買賣雙方均忽視限購政策導致合同無法履行，雙方均有責任
【基本案情】
李某欲向房地產公司購買商品房一套，于2018年4月6日支付了10萬元定金。2018年4月18日，青島市發布限購政策，于2018年4月19日正式實施。2018年6月15日，雙方簽訂《認購協議》并支付剩余購房款，后因李某不具備購房資格，導致協議無法繼續履行。房地產公司起訴李某，要求解除認購協議，在扣除10萬元定金后返還剩余款項。
【裁判意見】
一審法院認為，李某明知其不具有購房資格而與房地產公司簽訂認購協議，責任在李某。一審法院判決解除認購協議，房地產公司在扣除定金10萬元后將剩余購房款返還給李某。二審法院經審理認為，李某在明知自己已經不具備購房資格的情況下仍選擇與房地產公司簽訂《認購協議》，李某自身存在不可推卸的責任和過錯。但房地產公司也未能舉證其完成報備義務，導致雙方錯失了確認李某是否符合限購政策實施前已形成實際交易不受限購政策限制的情形的機會，且在限購政策實施后仍與李某簽訂協議，房地產公司亦存在過錯。基于公平原則，二審法院判決解除認購協議，房地產公司在扣除3萬元后將剩余購房款返還李某。
【法官點評】
本案爭議的焦點問題在于造成合同無法履行的責任認定問題。作為購房人的李某有無購房資格是雙方當事人能否進一步簽訂商品房買賣合同的重要影響因素，是李某應當知悉的基本社會常識，理應盡到審慎義務。同理，房地產公司作為專業機構，也應盡到審慎義務，對李某的購房資格進行審查，雙方均不該在限購政策發布后、未明確購房資格有無前，選擇繼續簽訂認購協議。本案合同無法繼續履行，雙方均有責任。因此，購房者不能“兩耳不聞窗外事”，要及時關注與個人重大利益密切相關的購房政策，審慎購房。房地產公司也應秉持誠信原則，嚴格遵守政府發布的相關房地產調控政策，積極促成合同實現，維護房地產市場平穩有序運行。
案例四
簽訂協議又反悔，主張違約被駁回
——簽訂協議明示放棄主張違約金的權利，導致喪失勝訴權
【基本案情】
管某于2016年與某房地產公司簽訂《商品房預售合同》，購買商品房一套，合同約定了交房時間為2017年6月30日并約定逾期交房違約金。合同簽訂后，管某依約交付全部房款與房屋專項維修基金。但房地產公司未依約于2017年6月30日交付房屋，直到2019年3月1日，管某簽訂《房屋鑰匙簽收接收確認單》，涉案房屋實際于當日辦理交接手續。2019年7月19日，房地產公司與管某簽訂《協議書》，約定：1.管某自愿放棄向房地產公司主張逾期交房和逾期辦證的違約金以及基于《商品房預售合同》而向房地產公司主張的其他違約責任。2. 房地產公司承諾對外借款，以所借款項來繳納小區辦理竣工驗收備案后續手續所需要的費用，積極協助管某辦理房產證。3.本協議生效后雙方之間的債務消滅，乙方不得再向甲方主張任何違約責任，雙方之間再無其他任何糾紛。后，管某起訴房地產公司，要求房地產公司支付逾期交房違約金。
【裁判意見】
一審法院認為，雙方簽訂《商品房預售合同》后，房地產公司逾期未交房應當承擔違約責任。房地產公司未按約定交付房屋，但在雙方簽訂的《協議書》中，管某已明確放棄向甲方主張逾期交房違約金，系對其自身權利的自由處分。該協議書是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，且房地產公司也已履行配合管某辦理房屋產權證明之義務。一審法院判決駁回管某的訴訟請求。二審法院經審理認為，管某主張《協議書》系其在房地產公司脅迫下簽訂，但并未提交充分證據證明，二審法院不予采信，遂駁回上訴，維持原判。
【法官點評】
本案爭議的焦點問題在于管某與房地產公司簽訂的《協議書》能否免除房地產公司的逾期交房違約責任。《中華人民共和國民法典》和《中華人民共和國合同法》均規定，依法成立的合同，自成立時生效。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。本案中，房地產公司未按約定交付房屋應當承擔違約責任，但管某自愿簽訂協議系對自身權利的自由處分，該協議真實有效，對雙方具有約束力，管某因此喪失了向房地產公司主張逾期交房違約金的權利。購房者在購買商品房時，應當充分與房地產公司、置業顧問溝通購買房屋事宜，包括交房時間、交付標準、裝修建材品牌型號等，仔細閱讀《商品房預售合同》、《交房通知書》等購房資料。若遇到房地產公司逾期交房、與約定不符等問題，應當及時保存證據并主張權利，避免在與房地產公司協商簽訂放棄權利的協議后又反悔，違背誠信原則，無法得到法律支持。
案例五
合同解除需審查，僅憑通知難成立
——合同相對方未在收到解除合同通知后的異議期內請求確認解除合同效力的，合同并不當然解除
【基本案情】
2017年，韓某與韓某某簽訂存量房屋買賣合同，將其名下的涉案房屋出售給韓某某，合同約定韓某某以銀行貸款方式支付除首付款外的剩余購房款。合同簽訂后，青島市陸續出臺新的限售、限貸政策，導致涉案房屋在合同約定期限內不具備上市交易條件，韓某某的貸款資格也受到限制，合同未能如約履行。后韓某向韓某某郵寄發出解除合同通知書，以政策調整導致買受人不能辦理貸款、買受人違約、合同目的不能實現等為由提出解除合同，并主張因買受人韓某某未在異議期內向仲裁機構或者人民法院請求確認合同效力，合同已經解除。
【裁判意見】
一審法院以房屋出售政策調整導致合同目的無法實現為由認定合同應予解除，且以解除合同通知已經到達韓某某處為由認定合同已經解除，據此支持韓某的訴訟請求。二審法院認為政策調整僅是導致履約時間順延，不足以導致合同目的無法實現，韓某某在履約過程中不存在明顯的違約行為，韓某主張合同已經解除不符合法律規定和合同約定，其基于合同已經解除的相關訴訟請求法院不予支持。
【法官點評】
本案的主要爭議問題是雙方當事人簽訂的存量房屋買賣合同是否應當解除。本案不同于其他請求解除房屋買賣合同糾紛案件之處在于，韓某在提起本案訴訟之前，已經向對方發出過解除合同通知書，且在本案訴訟之前，韓某某未向人民法院或者仲裁機構請求確認該解除行為的效力，韓某據此在本案中主張根據《中華人民共和國合同法》第九十六條規定，無論其在解除合同通知書中寫明的解除事由是否成立，合同已因韓某某未在異議期內申請確認解除合同通知的效力而解除。法院認為，一方當事人根據合同法第九十六條規定通知相對方解除合同的，法院應當審查其解除合同的事由是否成立，只有符合合同法規定的約定解除或者法定解除的情形，即發出通知的一方具備約定解除權或法定解除權，解除通知才能產生合同解除的法律效果，否則，即使相對方未對解除通知進行回應，也不能產生合同解除的法律效果。
因《中華人民共和國合同法》第九十六條（現《中華人民共和國民法典》第五百六十五條）對發出通知的形式未作嚴格規定，如果苛求受領通知的一方必須通過訴訟或者仲裁方式提出異議，將導致合同雙方權利義務的不對等，上述認定有利于更好地保護守約方權益。特別是在房屋買賣合同糾紛案件中，房地產市場受政策、價格等諸多因素影響重大，經常出現合同當事人因房價波動等原因而反悔的情形，如果對于合同解除權的行使規則把握過于寬泛，當事人可能會濫用解除權利進而導致買賣雙方利益失衡，也不利于房屋交易市場的穩定。（青島日報/觀海新聞記者 戴謙 通訊員 時滿鑫 呂佼）
責任編輯：榮瀟
