青島一批交織著濃郁工業風與厚重歷史感的老廠房、食堂、倉庫將被強力激活，既留住了工業時代的建筑印記，又滿足了現代企業的辦公需求，改造為城市存量提質、產業升級的空間載體

50余處老廠房：留住舊時光，引入新業態  

位于延安三路109號的原海珊制衣廠“舊貌換新顏”。曾沉寂多年的廠房、食堂、倉庫被改造成辦公室、咖啡廳和便利店，“變身”成為健康產業園。

延安三路109號 原海珊制衣廠改造前。

延安三路109號 原海珊制衣廠改造后。

在城市進入存量發展階段的新語境下，這些遺落在城市各處的老舊廠房不僅是承載城市工業歷史的鋼鐵框架與鐵銹余暉，更是城市存量提質改造、產業升級的重要空間載體。

在青島華通國有資本運營（集團）有限責任公司（簡稱“華通集團”）的資源整合下，原海珊制衣廠改造的健康產業園已完成75%的招商進度，長年閑置的哈爾濱路46號原東方襯衫廠也完成了改造，以“東方文創園”的新面貌正式開園納客。原孚德鞋廠、第五針織廠、中大針織廠……接下來，伴隨著華通集團聚焦工業園區開發運營主業的戰略發展，全市50余處老舊廠房資源將逐步釋放，開啟更新與盤活的進程。

這些沉淀在角落的城市空間將被強力激活，交織著濃郁工業風與厚重歷史感的磚混結構廠房也將告別輝煌與破敗，開始孕育新產業、新業態，迸發新動能。

為新經濟騰挪空間

隨著城市版圖擴張，很多老舊廠房如今都位于城市核心，區位優勢顯著。當粗放型的城市建設和經濟發展模式逐漸轉向以“存量挖掘”和“內生依托”為特征的新型城鎮化模式，老舊廠房就成為城市產業升級最佳的存量空間。

“市中心存量土地資源稀缺，盤活手中的老舊廠房資源就是為城市產業轉型升級騰挪空間。”華通集團副總經理曾慶軍說，從北京、上海等先進城市的城市更新路徑來看，老舊廠房資源的更新與盤活是城市進入存量發展階段后面臨的新課題。

很多城市在破解這個新課題的過程中交出了滿意答卷。前上海汽車制動器廠由破敗的工廠轉變為上海首批創意產業集聚區，不少入駐企業在那里發展成長，如當今知名的英國高科技企業Dyson戴森，進入中國后就落戶8號橋，其營業額爆發式增長，成為黃浦區的納稅大戶。上海中山南路505號原上海油脂廠也早已“變身”為一處結合創意辦公、商業休閑的老碼頭創意產業園。

所有成功更新改造的案例都基于對老工業遺址活化利用價值的深度挖掘，運營方以導入新產業新業態的發展思路為低效工業遺存注入新活力。

這同樣是原海珊制衣廠和原東方襯衫廠的更新思路。“老舊工業廠房應該成為新經濟、新業態的載體，為中小創新型企業發展提供更多發展空間。”曾慶軍說。

哈爾濱路46號 原東方襯衫廠改造前。

哈爾濱路46號 原東方襯衫廠改造后。

為滿足中小創新型企業的辦公需求，原海珊制衣廠改造的健康產業園整體風格年輕時尚。造型前衛的趣味裝置、色彩百變的外墻涂鴉、構思巧妙的空間搭建，將原先破敗的老舊廠房改造成了充滿生機的“花園式”辦公場所。

健康產業園目前已吸引可恩口腔、青島博思堂等十幾家企業入駐。可恩口腔更是一口氣將區域總部、研發中心、培訓基地等機構全數搬了過來。原東方襯衫廠改造的東方文創園也正處于火熱招商中，吸引了不少中小型文創行業企業。

全新的產業生態在這些老廠房中“扎根生長”，青島人耳熟能詳的老企業就此以另一種方式重新融入城市發展新軌跡。

更新背后的邏輯

打量上海、北京等地的城市更新路徑是青島老舊廠房改造的“他山之石”，有相通之處，也有許多不同。

華通都市產業園作為園區投資運營主體，首先考慮的是園區運營的投資收益比。

“從投資收益比來看，青島的老舊廠房更新需要走出自己的路。”華通都市產業園所屬合資公司青島華通中聯不動產管理服務有限公司（簡稱“華通中聯”）董事長、總經理王曉寧認為，與上海、北京等城市的產業結構、產業基礎不同，青島商業辦公租金水平低于一線城市，因此在投資改造過程中也應注重投資收益比。

以收益倒推投資，華通中聯對老舊廠房的改造成本低于上海等城市每平方米3000元-5000元的投資成本。“上海同類別商業辦公場所每天每平方米租金在6-8元，所以他們前期投入比較大。”王曉寧說，只有通過核算投資收益比控制投資才能做到老舊廠房更新的可持續發展，而不是提前“透支”資金，減了改造的“后勁”。

從目前的投資強度和招商情況來看，健康產業園和東方文創園都將在未來5年內收回投資，形成老舊廠房更新改造的良性產業循環。

遼陽西路221號 原華金制衣廠倉庫改造前。

遼陽西路221號 原華金制衣廠倉庫改造后。

除了核心投資收益比的考量，老舊廠房更新在規劃設計、建筑改造等方面都有與其他辦公業態截然不同的運行邏輯。

比如老廠房建筑材料和結構帶來的掣肘。老廠房一般為磚混結構建造，這就決定了在建筑結構改造過程中不能大拆大改，只能進行局部空間的巧妙改動。華通中聯維持原有建筑格局，通過局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕等方式，讓舊廠房換上新顏，既留住了工業時代的建筑印記，又滿足了現代企業的辦公需求。

另外，老廠房的水電年代久遠、沒有外墻保溫層，已不能滿足現代辦公需求，這些不利因素都需要在改造之前通過詳盡的規劃設計來“規避”。

老舊廠房獨有的特點也能創造優勢。廠房和倉庫大多樓層不高，與高密度的寫字樓相比，城市里低密度的辦公空間更加搶手。同時，工廠內部空間開放度較高，也為改造、分割提供了更大自由度。

“我第一次來就喜歡這個辦公環境。”青島博思堂文化傳媒有限公司總經理姜坤說，相比公司之前在寫字樓的辦公環境，健康產業園內空間更寬敞。他指著腳下打磨光滑的“水磨石”告訴記者，在新裝修的辦公樓看不到這些有著幾十年歷史的“工業遺存”，這種工業風混搭風格也更加符合創意類企業的“調性”。

在健康產業園的改造過程中，為保留老工廠原有的風貌，華通中聯在不影響功能性的前提下保留了部分“水磨石”地面和樓梯扶手，重新打磨修整，讓不少入駐企業“眼前一亮”。

“相比寫字樓，創意設計、醫療、研發中心等業態尤其需要這樣的辦公環境。”王曉寧說，創意設計企業需要更多空間去展示產品，醫療和研發中心也需要低密度的大空間承載設備、分隔空間，這些都是老舊廠房改造辦公場所的優勢所在。

在遵循這些運行邏輯的基礎上，華通中聯實現了在確定投資強度下的“性價比”提升。

打破園區與城市邊界

留住舊建筑的“底”，引入新業態的“活”，對城市而言，老舊廠房的更新改造伴隨著區域產業轉型升級和城市產業空間功能提升。

從產業層面看，健康產業園所在的延安三路109號周邊本身就有良好的大健康產業基礎，周邊醫美、眼科醫院等已初步集聚發展，為健康產業園的產業引入提供了良好的產業基礎。

“一個產業園首先要有龍頭企業入駐，以此帶動產業生態鏈上的中小型企業發展。”王曉寧說，對健康產業園來說，入駐的可恩口腔總部就是園區的龍頭企業。未來，可恩口腔將在健康產業園進行數千萬元的設備投入，以及研發、培訓等業態的全方位布局，以“一己之力”帶動園區內中小企業入駐，豐富園區產業生態。

根據目前的招商進展，健康產業園預計年產值將達到6億至8億元，東方文創園預計年產值2億至3億元。曾經閑置的廠房資源被盤活，為區域經濟發展注入了新活力。

在城市空間功能層面，承載新經濟、新業態的產業園區在空間布局上已發生巨大變化。與封閉的傳統產業園區不同，新興的城市產業空間開始打破園區與城市的邊界，與城市、居民密切溝通和互動。

“健康產業園要融入區域發展，成為在周邊生活和工作人群的一部分，這種開放性不僅能夠提升城市空間功能，也有利于園區的長久運營。”曾慶軍說。

以辦公或產業為主的園區首先應具備餐飲、公共場所等基礎配套。在健康產業園里，華通中聯布局了約2500平方米的商業面積，約占整個園區總面積的15%，引入了約600平方米的貓主題咖啡館和可好便利店、贊稼八寶粥等多樣業態。

“這些業態一方面滿足了園區內辦公人群的基本需求，同時也面向周邊居民和社會開放。”王曉寧說，對園區而言，基本的商業業態配套不僅是為實現工作、生活的功能交織，更是以高于辦公業態的租金水平提升園區運營收益，保證園區的可持續發展。而僅依靠園區內入駐企業人流無法保證商業的盈利，唯有開放才能吸引更多社會客流。

更能體現開放性的是華通中聯在健康產業園內規劃設計的“大樓梯”。在空間設計上，華通中聯利用鋼結構的樓梯在開敞的空地上“架”起了一個復合型平臺空間，未來將用于舉辦露天活動和企業路演，同樣面向社會開放。

隨著新經濟的快速發展，園區物理空間成為“共享資源”，園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”轉變。在華通都市產業園的設想中，未來還將通過引入產業基金、風投機構的方式深度挖掘園區內的產業資源，讓園區運營方與入駐企業成為有機統一體，為新經濟、新業態的成長提供更廣闊的成長空間。

可以預見，更多孕育新產業、激發新活力的故事將在老舊廠房的更新改造中陸續上演。（青島日報/觀海新聞記者 王偉）

青島日報2022年1月7日3版

責任編輯：程雪涵