青島日報社/觀海新聞2月21日訊 “房住不炒”依然是整個“十四五”時期樓市政策的主基調。在行業回歸理性發展的過程中，購房者多持觀望態度，青島樓市成交量的下滑帶動房價繼續下調。
今天上午，國家統計局發布2022年1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況統計數據。今年1月份，青島新建商品住宅銷售價格連續第4個月出現環比下降趨勢，環比降0.4%，降幅擴大0.3個百分點；比去年同期上漲3.7%，同比漲幅回落0.7個百分點。二手住宅銷售價格連續第5個月回調，環比降幅0.2%，比上月提升0.1個百分點；同比去年上漲1.1%，漲幅回落0.1個百分點。
數據：銷量降溫持續，價格連連回調
對比數據可以看出，今年1月份青島房價走勢與全國總體趨勢一致。1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比降勢減弱，同比漲幅總體回落。
分戶型情況來看，青島新房各類戶型環比價格均呈現下降趨勢，90平米及以下、90-144平方米、144平方米以上戶型環比分別下降0.1%、0.6%和0.1%；三類戶型同比漲幅分別為3.5%、3.4%、4.5%，漲幅均比上月有回落。
二手房方面，亦出現各類戶型環比均下降趨勢。90平方米及以下、90-144平方米和144平方米以上戶型環比分別下降0.2%、0.1%和0.2%；三類戶型同比價格均上漲，漲幅分別為1.6%、0.4%和1.8%，漲幅均比上月回落。
在一系列宏觀調控政策的引導下，商品住宅銷售量自去年下半年出現明顯下降，由此帶動房價的連連回調。
青島貝殼研究院數據顯示，今年1月新房成交量環比、同比齊降。1月新房成交9007套，受節前消費壓縮影響，環比2021年12月（11238套）下跌19.9%；同比2021年1月成交量（10694套）下跌15.8%。其中，新房住宅成交7256套，環比下降15.6%。
二手房方面，今年1月，青島二手房成交1771套，較2021年12月成交量（2297套）下降23%；同比2021年1月成交量（5867套）下跌69.8%，降幅較大。
從購房需求來看，剛需置業占主流，改善需求抬頭。1月，剛需段（100平方米以內）成交占比約在72.8%，與去年12月相比有小幅下降；100平方米以上的成交占比環比有小幅上升，改善住房需求抬頭。
作為新年首月，1月樓市熱點頻出。1月17日，央行宣布21個月來首次“降息”，1年期LPR降10個基點調整為3.70％，5年期以上LPR下降5個基點，調整為4.6％。另外，1月20日全國住房和城鄉建設工作會議上強調了“房住不炒”“穩地價、穩房價、穩預期”等關鍵詞。青島貝殼研究院分析認為，從1月份成交數據來看，市場調整還需一段時間。 ?
分析：行業規模基本見頂 下半年或企穩回升
克而瑞研究中心對目前國內房地產市場整體研究分析指出，經過長達20余年的發展，房地產市場大環境已經發生天翻地覆的變化，集中體現在以下兩個方面：
其一，房地產行業規模基本見頂。2000-2021年，全國商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長8.6倍。2017年至今，行業規模已連續5年保持在17億平方米歷史高位。長期來看，行業規模迭創新高并非市場常態，進入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。
其二，貨幣過度超發，但對房地產行業拉動力依次遞減。2000-2021年，M1供應量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元，凈增長11.2倍，成為房地產行業規模持續上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應，其對房地產行業拉動力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應量累計同比增速達到30％以上，商品房銷售面積單月同比增速則達到70％以上。反觀2020年四季度，M1供應量累計同比增速保持在10％附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15％以內。
在“房住不炒”的政策大環境下，未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產“過度金融化”問題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩調降到相對合理的水平，才能實現房地產市場良性循環和健康發展。
綜合多方面因素考量，房地產行業目前還較難開啟新一輪的上行周期，行業銷售規模整體將保持穩中有降的態勢。短期內，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場觀望情緒依舊濃重，成交或將保持在較低水平，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。但隨著市場信心逐漸恢復，下半年市場或將整體好于上半年，屆時成交有望企穩回升，同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。（青島日報/觀海新聞記者 劉蘭星）
責任編輯：陳海芹
