青島日報《飛閱樓市》欄目第27期

繼房貸利率下調之后，青島樓市利好新政再次降臨，5月23日，青島市住房公積金管理中心印發通知，對公積金貸款申貸繳存條件以及二手房公積金貸款房齡有關規定進行調整，此舉被業內稱為今年真正意義上為樓市松綁打響的“第一槍”，將對樓市起到提振作用。

青島日報5月26日報道

降低申貸條件釋放購房需求

中指研究院青島分院研究主管郭曉鋒認為，此次青島住房公積金政策調整放寬，釋放出積極的市場信號，有助于釋放合理購房需求。而且從4月以來，各地出臺房地產政策節奏明顯加快，熱點一二線城市也加入其中。

在政策解讀中，青島市住房公積金管理中心表示，根據《通知》內容，青島此次住房公積金政策優化主要是對公積金貸款申貸繳存條件以及二手房公積金貸款房齡有關規定進行調整。

一是將職工申貸的繳存標準進一步放寬到職工建立住房公積金賬戶滿半年，申貸時連續正常足額繳存住房公積金6個月（含）以上。在此之前，青島市這一標準為建立住房公積金賬戶滿365天且在申貸近12個月連續正常繳存。

二是將二手房公積金貸款的貸款期限與房齡之和由最長不超過30年放寬到最長不超過50年。貸款期限最長不超過30年，同時不得超過借款人距法定退休年齡后5年，貸款期限不得高于所購住房的剩余土地使用年限。

三是取消二手房房齡與首付款比例掛鉤的規定，不再按房齡階梯式提高首付款比例。政策調整后，購買首套住房的，首付款比例不低于30%；購買二套住房的，首付款比例不低于40%。

鏈家地產遠洋風景店經理孫鵬認為，公積金申貸的繳存標準從滿一年調整為滿半年，這一條應該是新政中影響力最小的，另外兩條內容可以給很多二手房購房者減輕壓力。新政實施后，如果是首套房，不論房齡多長，首付都統一為30%，這樣買房將相對輕松很多。

▲5月21日，青島市鑫江瑞府項目營銷中心，市民正在看盤。

值得注意的是，青島市此次政策并未下調公積金貸款最低首付比例，調整后的最低首付款比例與當地2020年4月份的政策相一致，只是取消了此前政策中對二手房房齡與首付比例掛鉤的規定，即購買再交易住房的（即二手房），房齡10年以上（不含10年）的，房齡增加以5年為一檔，首付款比例相應提高10%。

未來仍有利好加碼空間

在樓市低迷期，公積金新政成為“強心針”。但一針的效果有限，更需要“組合拳”。據記者調查，5月以來，山東省已有多個城市出臺了樓市調控政策，涉及提高公積金貸款額度、發放購房補貼、下調公積金首付比例、放松限售等方面。

以濟南為例，5月22日到24日，濟南連續出臺調控政策，涉及限購范圍、限售條件、公貸額度、增購住房、降低購房門檻、降低首付比例、公貸首套房認定標準等七條調整政策，支持樓市回暖。

限購方面，不再將長清區、章丘區列入限購范圍，支持養老和多子女家庭的合理住房需求。根據最新政策，限購區域內家庭住房總套數在兩套及以下，有父母投親養老須取得居住證6個月以上及家庭有2個（含）以上子女的，可在限購區域內增購商品住房1套。

限售方面，限購區域內住房網簽滿2年可持證交易。優化個人購房信貸政策，新政對二套房的首付比例、認定都有較大調整，還降低了外地人的購房門檻，二套房首付比例由60%調整至40%，首套房認房不認貸，非本市戶籍家庭貸款首付調整為三成。

本報樓市觀察員認為，相比近期多地對住房公積金政策的調整力度，青島市此次調整力度并不明顯，從目前的數據來看，青島今年1—5月市場持續低迷，從“金三銀四”啞火，“紅五”失色，除三月份市場成交有所上揚外，其后的市場呈現持續下行狀態，且目前仍然處于筑底階段。在其他城市利好新政不斷出臺的背景下，青島未來房地產政策仍有一定的調整空間。

▲5月21日，青島市青特悅海府項目售樓處，購房者在咨詢項目信息。

“不過從南京樓市新政被叫停來看，寬松歸寬松，但有紅線，即‘房住不炒’。要密切關注市場對于政策的吸收和反饋，防范各類投機型需求突然增加，干擾房地產市場的平穩健康發展。”因此，青島樓市很難再現2016-2018年的火爆景象，下半年樓市大概率是呈現止跌企穩、筑底回升的狀態。

剛需購房者迎來入手好時機

總體上看，在5月20日LPR新政及本次公積金新政的利好疊加下，對剛需來說，現在是入手好時機，銳理數據山東區域總經理劉元婧建議，要認真考察開發商的債務情況及房子交付的日期，買有實力的穩健型開發商的項目。此外，要結合自己經濟條件購房，不要加大杠桿，盲目入市。

山東太平洋房屋總經理劉明輝建議，對于非剛需來說可以等一等，后續或有更多的利好政策出臺，同時他也指出，樓市新政一旦起到了刺激效果，不排除開發商的項目會漲價，“這是一種博弈，樓市永遠此消彼長。”