轉(zhuǎn)眼間，已邁入第四季度。從年初樓市按下暫停鍵，到四五月樓市復(fù)工復(fù)蘇，再到“金九”成色不錯(cuò)……從目前的成交情況來看，青島樓市似乎正逐漸走出“陰霾”，而且還有優(yōu)于去年的態(tài)勢。目前，與“金九”相連的“銀十”也已過半，從已公布的10月上旬成交數(shù)據(jù)來看，銷量并沒有延續(xù)九月繼續(xù)上漲的勢頭。而10月又有超過60個(gè)樓盤扎堆入市，在多盤競爭、信貸壓力和市場下行態(tài)勢下，“讓利”已經(jīng)成了開發(fā)商在第四季度不得不面對的關(guān)鍵詞。那么，四季度會成為買房的好時(shí)機(jī)嗎？
【數(shù)據(jù)】金九銀十或?qū)⑸涎荨盎㈩^蛇尾”
從年初，樓市被按下了暫停鍵，再到四五月份的快速復(fù)蘇，還有七八月份樓市均價(jià)的持續(xù)上漲，盡管數(shù)據(jù)和市場表現(xiàn)并不完美，但還是給了開發(fā)商足夠的信心，期望在今年的“金九銀十”有一番作為。如今，傳統(tǒng)旺季已經(jīng)過去一大半，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，9月青島新建商品房成交13527套，環(huán)比上漲4.98%，同比上漲1.33%；銷售面積1561732.57平方米，環(huán)比上漲3.29%，同比上漲1.36%；銷售總價(jià)2356617.26萬元，環(huán)比上漲1.16%，同比上漲9.56%。從各區(qū)新建商品住宅成交同比變化表可以看出，9月份青島商品住宅簽約套數(shù)、銷售面積、銷售總金額及銷售均價(jià)同比上漲，其中市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)、膠南市、萊西市新建商品住宅成交同比均呈上漲態(tài)勢。
可見，“金九”成色似乎還不錯(cuò)，可經(jīng)過8天長假，開發(fā)商心目中的“銀十”并未延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2020年10月1日—10月8日青島新房共成交945套，其中新建商品住宅成交868套，約占新房總成交量的91.85%。如果說10月上旬銷量下滑受雙節(jié)影響，那節(jié)后數(shù)據(jù)可以進(jìn)一步說明“銀十”多少有點(diǎn)名不副實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月5日—10月11日青島新房住宅成交1446套，環(huán)比降低37.83%，同比降低32.52%。顯然，10月青島樓市銷量很難達(dá)到9月的勢頭，“虎頭蛇尾”應(yīng)該成為今年“金九銀十”的關(guān)鍵詞。對于市場的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，“金九”集中放量，導(dǎo)致“銀十”后勁不足。當(dāng)然，更重要的是相對平穩(wěn)的房價(jià)和后期更多樓盤的加入，也導(dǎo)致了購房者觀望情緒加重，“再等等”、“再看看”的心態(tài)同樣影響著今年的旺季。
【讓利】促銷略見端倪上演“拋磚引玉”
從8月開始，島城樓市推新速度明顯加快，再加上10月近60新盤，更多房源集中進(jìn)入市場，勢必讓本就進(jìn)入下行模式的市場變得更加艱難。同時(shí)，臨近年關(guān)各大銀行的房貸額度也捉襟見肘，貸款難度和成本的“雙上升”自然進(jìn)一步阻礙了置業(yè)者入市積極性，同樣開發(fā)商也將面臨貸款壓力，更是著急去庫存。在這樣情形下，很多開發(fā)商已經(jīng)祭出了“促銷”的大旗。
早在9月恒大就喊出了全國七折賣房的口號，盡管恒大在青島的地產(chǎn)項(xiàng)目不多，但這一舉措無疑是“拋磚引玉”，記者在走訪多家售樓處后了解到，在雙節(jié)過后，市場壓力逐漸加大，青島眾多房企的優(yōu)惠促銷不再藏著掖著，其中金地推出了8盤聯(lián)動(dòng)的“淘房節(jié)”活動(dòng)，活動(dòng)包括限時(shí)特價(jià)房、車位一口價(jià)、老帶新等活動(dòng)。越秀天悅海灣則推出購房99折、送物業(yè)費(fèi)和車位券等方式，萬科金域北岸和萬科北宸之光則推出多套特價(jià)房源，中鐵青島世界博覽城推出限時(shí)4%的折扣優(yōu)惠。位于西海岸新區(qū)的綠地鳳棲瀾玥則推出了醫(yī)護(hù)及教育工作者專屬10套房源額外4%優(yōu)惠活動(dòng)；位于即墨青特城項(xiàng)目則推出部分特價(jià)房源，總價(jià)72萬元起。很多樓盤在開盤之初便亮出促銷牌，位于重慶中路與南嶺三路交匯處佳源雙子星城項(xiàng)目，10月首次開盤，憑借低總價(jià)和低首付吸引年輕購房者，首付38萬元起，均價(jià)19500元/平方米，送車位。
【市場】近60新盤入市依舊“快馬加鞭”
盡管“銀十”上升勢頭不再，但并不影響房企的推新速度。據(jù)了解，雙節(jié)假期期間，青島共有7個(gè)樓盤釋放開盤、加推信息。開局?jǐn)?shù)量不多，但后勁十足，同樣有媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年10月青島全市預(yù)計(jì)將有約60盤推盤入市。其中，西海岸推盤量全市最高，預(yù)計(jì)將有16個(gè)項(xiàng)目入市，總量領(lǐng)跑全市；其次為城陽區(qū)，預(yù)計(jì)將有13個(gè)項(xiàng)目入市。另外，即墨預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目入市，膠州預(yù)計(jì)將有6盤入市。
當(dāng)然，大家最關(guān)心的還是市區(qū)樓市。延續(xù)上個(gè)月集中放量的態(tài)勢，預(yù)計(jì)有共計(jì)13個(gè)項(xiàng)目推新。其中，市北區(qū)約3盤首開，2盤計(jì)劃加推新房源，主要集中在海云庵商圈和新都心商圈等核心成熟區(qū)域；李滄區(qū)約有3大新盤計(jì)劃推新房源，多以89、99平方米中小戶型為主。關(guān)注度較高的是位于重慶中路與南嶺三路交匯處佳源雙子星城，首付僅需38萬元起。嶗山區(qū)約有4大新盤首次開盤，1盤推新房源，包括關(guān)注度較高的東宸府和海信國際中心等。
而在大規(guī)模上新的同時(shí)，青島市自然資源與規(guī)劃局公布了青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《青島市2020年四季度擬招拍掛出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)預(yù)公告》。根據(jù)公告顯示，四季度青島全市預(yù)計(jì)出讓土地214宗，總面積約9006.26畝，在預(yù)公告的地塊中，居住、商業(yè)、商住及商業(yè)混合類地塊共計(jì)110宗，較三季度上漲175%。旺盛的土地供應(yīng)帶來的結(jié)果將是后期樓盤推新密度持續(xù)加大，更多新盤入市，勢必將影響到第四季度樓市價(jià)格的走勢。
【建議】別被“買漲不買跌”心態(tài)左右
大批房源入市，加上地產(chǎn)商的讓利促銷，對于購房者來說，是不是已經(jīng)進(jìn)入最佳購房期？記者在采訪中了解到盡管促銷力度一再加大，但效果并不明顯。浮山后片區(qū)一樓盤工作人員告訴記者，從9月開始他們的樓盤幾乎周周有活動(dòng)，雙節(jié)期間也不例外，但無論是成交量還是到訪客流，都沒有達(dá)到預(yù)期的效果。那么，第四季度到底是不是買房最好時(shí)機(jī)？專家的說法是可以要求開發(fā)商更低的價(jià)格，但也別被“買漲不買跌”的心態(tài)左右。
從政策層面來看，“房住不炒”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”依然是中國樓市的主基調(diào)。調(diào)控成為必然，大熱大漲都必有調(diào)控。房價(jià)大漲和大跌的可能性幾乎不存在，接下來的四季度，“穩(wěn)”依然是主旋律。
據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，四季度島城樓市新盤數(shù)量依然眾多。一般情況下，純新盤入市首開價(jià)格會相對較低，而且優(yōu)惠比較大。另外，從各項(xiàng)目的開盤計(jì)劃中可以發(fā)現(xiàn)，多個(gè)項(xiàng)目首開房源較多，甚至有計(jì)劃首開推出全部房源，高層、低密度多層產(chǎn)品都有，房源非常充足，購房者的選擇也會比較大。類似十一長假這樣的促銷節(jié)點(diǎn)，接下來還會有好幾波，比如雙十一、雙十二、元旦、春節(jié)返鄉(xiāng)等。節(jié)點(diǎn)增多，房企必定會抓住機(jī)會搶收，打折優(yōu)惠、特價(jià)房等活動(dòng)短期內(nèi)也不會減少。因此，對于購房者而言，就是要看準(zhǔn)活動(dòng)和節(jié)點(diǎn)，選擇心儀的房源。同時(shí)，伴隨著樓市的回溫，監(jiān)管也在趨嚴(yán)。在四季度，房企為了緩解資金壓力，沖業(yè)績，也會加大折扣力度，以價(jià)換量。
綜合以上幾點(diǎn)來看，四季度稱得上是買房好時(shí)機(jī)。特別是對于剛需客戶來說，平穩(wěn)的房價(jià)以及慢慢回升的趨勢，算得上是最好的保障。當(dāng)然，就購房時(shí)機(jī)來說也得分區(qū)域，主城區(qū)土地供應(yīng)有限，周邊區(qū)域庫存壓力較大，購房者應(yīng)根據(jù)自身情況選擇合適房源。（青報(bào)全媒體記者 劉鵬）
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