今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-145平方米面積段成交約占總成交的67%，新建商品房成交金額前10名的單盤，有8個(gè)項(xiàng)目均來自主城區(qū)，銷冠王被浮山后樓盤摘得。而讓浮山后片區(qū)真正“出圈”的，還是近兩年迎來高光時(shí)刻、熱度直逼傳統(tǒng)熱門學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源。

浮山后片區(qū)：

總價(jià)400萬元起步 昔日剛需區(qū)變身改善區(qū)

對學(xué)區(qū)的重新定義是浮山后片區(qū)從剛需聚集地蝶變?yōu)楦纳剖走x的催化劑。

東起海爾路、西至福州路、南起銀川路、北至308國道和株洲路，總占地面積約12平方公里的浮山新區(qū)2000年正式迎來開發(fā)建設(shè)。隨后魯信長春花園、海爾東城國際等一批新小區(qū)入駐，湖光、曙光、春光等山色系列小區(qū)開啟建設(shè)，吸引了大批城市白領(lǐng)和新中產(chǎn)人群。浮山后的小學(xué)隨之迅速崛起，在大批70、80后剛需“新住民”和眾多學(xué)校的互相推動(dòng)中迅速發(fā)展。

1999年富源路小學(xué)和福州路小學(xué)建成，2000年青島同安路小學(xué)啟用，2001年青島樺川路小學(xué)和青島六十五中落成開學(xué)，2003年寧安路小學(xué)招生……一系列新校的建成和招生，讓浮山后逐漸有了學(xué)區(qū)房的概念。到了2010年，作為當(dāng)年青島市義務(wù)教育階段占地面積最大、建筑面積最多、政府投入最高、設(shè)施最先進(jìn)的公辦全日制初級(jí)中學(xué)——青島第二實(shí)驗(yàn)初中落戶浮山新區(qū)。2010年前后新開盤的小區(qū)如魯信含章花園、青建依山半島和同德花園等小區(qū)的房價(jià)已經(jīng)普遍超過萬元。

中高端樓盤的集聚、優(yōu)質(zhì)生源扎堆以及教育政策的支持助力，共同促成了浮山后新晉優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的崛起。如今，遍地開花的優(yōu)質(zhì)教育資源讓房價(jià)早已過萬的浮山后樓盤備受改善購房者的偏愛。總體上看浮山后購房成本已經(jīng)僅次于市南區(qū)和嶗山區(qū)沿海，高于市北區(qū)CBD以及新都心片區(qū)。即便如此，浮山后樓盤去化速度也快于市內(nèi)大部分區(qū)域。

據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-120平方米面積段成交最多,其次是120-145平方米,兩個(gè)面積段加起來合計(jì)約67%。青島市場改善群體占比逐漸增大,持續(xù)向改善市場靠攏。從成交金額前10名商品房項(xiàng)目來看,主城區(qū)走出獨(dú)立行情的產(chǎn)品均為高端項(xiàng)目,總體呈現(xiàn)大面積段、高單價(jià)、高總價(jià)的特點(diǎn)，銷冠王被浮山后項(xiàng)目摘得。

■10月29日，浮山后金地華章營銷中心，市民在了解項(xiàng)目信息。李鵬飛 攝

記者從貝殼找房了解到，對比市南中西部片區(qū)這一島城最知名的傳統(tǒng)名校聚集區(qū)，近期成交的浮山后房源主要以新房為主。新房戶型大多為110平方米以上，總價(jià)在400萬元以上，在售新房樓盤主要以金地華章、大云谷金茂府、國泰華府、青啤靜瀾山四個(gè)項(xiàng)目為主。從目前在售樓盤價(jià)格看，金地華章目前均價(jià)35000元左右，大云谷金茂府均價(jià)40000元左右，國泰華府項(xiàng)目為毛坯銷售，售價(jià)略低約為33000元，前不久剛開盤的青啤靜瀾山均價(jià)則為35000元左右。

傳統(tǒng)學(xué)區(qū)：

總價(jià)100萬元起步  主打小戶型高房齡剛需

市南中西部片區(qū)是島城最知名的傳統(tǒng)名校聚集區(qū)，分為西、中、東三大片區(qū)。其中，市南中片是青島學(xué)區(qū)的制高點(diǎn)。

“目前，青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、太平路小學(xué)、大學(xué)路小學(xué)、文登路小學(xué)4所小學(xué)的學(xué)區(qū)房最低買入價(jià)是200萬元左右，德縣路小學(xué)、萊蕪一路小學(xué)2所小學(xué)的學(xué)區(qū)房最低買入價(jià)是100萬元左右，最小戶型在20平方米左右。因房齡原因，這種最低價(jià)的房子一般不能貸款。”貝殼找房工作人員告訴記者，市南中西部片區(qū)成交則以二手房存量市場為主，目前青島市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，附近多為30-50平方米的小戶型“老齡”房，對口小區(qū)有平原路房源、江蘇路小區(qū)等，均價(jià)在6萬元/平方米左右。大學(xué)路小學(xué)周邊二手房房源較多，均價(jià)在5.5萬元/平方米左右，對口小區(qū)有龍江路小區(qū)、龍華路小區(qū)、書香家園等。太平路小學(xué)片區(qū)目前房源報(bào)價(jià)5.5-5.8萬元/平方米，房源戶型面積多在40-90平方米。文登路小學(xué)周邊二手房價(jià)格在5-5.5萬元/平方米左右，對口小區(qū)有文登路小區(qū)、金口二路小區(qū)、福山路小區(qū)等，戶型面積多為50-120平方米左右的多層房源。嘉峪關(guān)小學(xué)周邊二手房價(jià)格大概在6萬元左右，目前在售的二手房源不多。“學(xué)區(qū)房單價(jià)較其它二手房高，但由于其面積小、總價(jià)低、需求度高，保值性不錯(cuò)。”

記者了解到，由于島城新房市場限購部分區(qū)域解除,使得不少客戶從二手房市場吸引到新房市場,這對二手房市場成交有一定的影響。但從傳統(tǒng)學(xué)區(qū)二手房的成交數(shù)據(jù)來看，自帶優(yōu)質(zhì)教育資源光環(huán)的優(yōu)質(zhì)二手房由于剛需的追捧卻走出一波獨(dú)立行情。新政對于“多孩家庭”購房政策的傾斜,也促使不少人的換房計(jì)劃被提上日程,想要“賣一買一”的客群正在增加,“金九銀十”二手房市場上80-90平方米的套二、90-110平方米的套三房源都有所增加,這些都開始成為目前二手房的成交熱點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)人士建議

抓住年底購房機(jī)會(huì)

業(yè)內(nèi)人士建議，優(yōu)質(zhì)教育資源的普及無疑將為樓市加持巨大紅利，而現(xiàn)在政策端放開，新房市場也處在強(qiáng)銷期，再加上距離今年“年終大考”僅剩2個(gè)月時(shí)間,各房企也將抓住年末時(shí)機(jī)以不同形式的特價(jià)房沖刺銷售回籠資金，政策、配套、供求三端發(fā)力，對于改善型置業(yè)者而言，眼下購房也許是個(gè)好機(jī)會(huì)。

對希望通過二手房實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的購房者來說，目前二手房市場上的活躍客群主要以改善為主,其中許多房東本身就是想要“賣一買一”的改善客群,售房誠意十足,價(jià)格一般都十分公道,有些還能接受議價(jià)。總體來看就是目前市場上高性價(jià)比房源較多,有意在今年歲末抄底淘房的剛需客戶,不妨重點(diǎn)關(guān)注年末時(shí)段市場變化,多走走看看,多多對比,會(huì)有很大機(jī)會(huì)淘到適合自己且價(jià)格公道的好房子。