今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-145平方米面積段成交約占總成交的67%，新建商品房成交金額前10名的單盤，有8個項目均來自主城區，銷冠王被浮山后樓盤摘得。而讓浮山后片區真正“出圈”的，還是近兩年迎來高光時刻、熱度直逼傳統熱門學區的優質教育資源。

浮山后片區：

總價400萬元起步 昔日剛需區變身改善區

對學區的重新定義是浮山后片區從剛需聚集地蝶變為改善首選的催化劑。

東起海爾路、西至福州路、南起銀川路、北至308國道和株洲路，總占地面積約12平方公里的浮山新區2000年正式迎來開發建設。隨后魯信長春花園、海爾東城國際等一批新小區入駐，湖光、曙光、春光等山色系列小區開啟建設，吸引了大批城市白領和新中產人群。浮山后的小學隨之迅速崛起，在大批70、80后剛需“新住民”和眾多學校的互相推動中迅速發展。

1999年富源路小學和福州路小學建成，2000年青島同安路小學啟用，2001年青島樺川路小學和青島六十五中落成開學，2003年寧安路小學招生……一系列新校的建成和招生，讓浮山后逐漸有了學區房的概念。到了2010年，作為當年青島市義務教育階段占地面積最大、建筑面積最多、政府投入最高、設施最先進的公辦全日制初級中學——青島第二實驗初中落戶浮山新區。2010年前后新開盤的小區如魯信含章花園、青建依山半島和同德花園等小區的房價已經普遍超過萬元。

中高端樓盤的集聚、優質生源扎堆以及教育政策的支持助力，共同促成了浮山后新晉優質學區的崛起。如今，遍地開花的優質教育資源讓房價早已過萬的浮山后樓盤備受改善購房者的偏愛。總體上看浮山后購房成本已經僅次于市南區和嶗山區沿海，高于市北區CBD以及新都心片區。即便如此，浮山后樓盤去化速度也快于市內大部分區域。

據卓易數據統計,今年1-10月,在全市的新建商品住宅去化中,100-120平方米面積段成交最多,其次是120-145平方米,兩個面積段加起來合計約67%。青島市場改善群體占比逐漸增大,持續向改善市場靠攏。從成交金額前10名商品房項目來看,主城區走出獨立行情的產品均為高端項目,總體呈現大面積段、高單價、高總價的特點，銷冠王被浮山后項目摘得。

■10月29日，浮山后金地華章營銷中心，市民在了解項目信息。李鵬飛 攝

記者從貝殼找房了解到，對比市南中西部片區這一島城最知名的傳統名校聚集區，近期成交的浮山后房源主要以新房為主。新房戶型大多為110平方米以上，總價在400萬元以上，在售新房樓盤主要以金地華章、大云谷金茂府、國泰華府、青啤靜瀾山四個項目為主。從目前在售樓盤價格看，金地華章目前均價35000元左右，大云谷金茂府均價40000元左右，國泰華府項目為毛坯銷售，售價略低約為33000元，前不久剛開盤的青啤靜瀾山均價則為35000元左右。

傳統學區：

總價100萬元起步  主打小戶型高房齡剛需

市南中西部片區是島城最知名的傳統名校聚集區，分為西、中、東三大片區。其中，市南中片是青島學區的制高點。

“目前，青島市實驗小學、太平路小學、大學路小學、文登路小學4所小學的學區房最低買入價是200萬元左右，德縣路小學、萊蕪一路小學2所小學的學區房最低買入價是100萬元左右，最小戶型在20平方米左右。因房齡原因，這種最低價的房子一般不能貸款。”貝殼找房工作人員告訴記者，市南中西部片區成交則以二手房存量市場為主，目前青島市實驗小學，附近多為30-50平方米的小戶型“老齡”房，對口小區有平原路房源、江蘇路小區等，均價在6萬元/平方米左右。大學路小學周邊二手房房源較多，均價在5.5萬元/平方米左右，對口小區有龍江路小區、龍華路小區、書香家園等。太平路小學片區目前房源報價5.5-5.8萬元/平方米，房源戶型面積多在40-90平方米。文登路小學周邊二手房價格在5-5.5萬元/平方米左右，對口小區有文登路小區、金口二路小區、福山路小區等，戶型面積多為50-120平方米左右的多層房源。嘉峪關小學周邊二手房價格大概在6萬元左右，目前在售的二手房源不多。“學區房單價較其它二手房高，但由于其面積小、總價低、需求度高，保值性不錯。”

記者了解到，由于島城新房市場限購部分區域解除,使得不少客戶從二手房市場吸引到新房市場,這對二手房市場成交有一定的影響。但從傳統學區二手房的成交數據來看，自帶優質教育資源光環的優質二手房由于剛需的追捧卻走出一波獨立行情。新政對于“多孩家庭”購房政策的傾斜,也促使不少人的換房計劃被提上日程,想要“賣一買一”的客群正在增加,“金九銀十”二手房市場上80-90平方米的套二、90-110平方米的套三房源都有所增加,這些都開始成為目前二手房的成交熱點。

業內人士建議

抓住年底購房機會

業內人士建議，優質教育資源的普及無疑將為樓市加持巨大紅利，而現在政策端放開，新房市場也處在強銷期，再加上距離今年“年終大考”僅剩2個月時間,各房企也將抓住年末時機以不同形式的特價房沖刺銷售回籠資金，政策、配套、供求三端發力，對于改善型置業者而言，眼下購房也許是個好機會。

對希望通過二手房實現優質教育資源的購房者來說，目前二手房市場上的活躍客群主要以改善為主,其中許多房東本身就是想要“賣一買一”的改善客群,售房誠意十足,價格一般都十分公道,有些還能接受議價。總體來看就是目前市場上高性價比房源較多,有意在今年歲末抄底淘房的剛需客戶,不妨重點關注年末時段市場變化,多走走看看,多多對比,會有很大機會淘到適合自己且價格公道的好房子。