時間即將進入11月份，隨著地鐵8號線和新機場投入運營的日期臨近，膠州再次成為城市關注點。盡管有各種利好消息，但膠州的房地產市場卻并不明朗，“少?！薄ⅰ翱崭邸?、“新城”等多個片區同時發力，最終結果讓膠州成了青島周邊競爭最為激烈的片區之一。昨天記者走訪了膠州各片區發現，冷清的售樓處和熱火朝天的工地形成了強烈對比。而在庫存高企的壓力下，促銷讓利的幅度也在加大，當地絕大多數樓盤已經退回“萬元線”，部分樓盤房價甚至回到“6字頭”。
那么，膠州的新房能買嗎？
探訪
重回“6字頭”膠州房價更實惠
因為靠近自己的工作單位，曉飛去年在膠州空港新區的李哥莊買了一套新房?！爱敃r每平方米的價格是8300元。”但一年多以后，曉飛每天都會路過附近的一個新樓盤，大大的促銷廣告寫著“空港旁82平，總價57萬元起”，算一算每平方米的價格不到7000元。而就在不遠處，該樓盤當初“8300元/㎡起”巨幅廣告依然被掛在墻上。
從空港新區往西20多公里，可以到達膠州老城區。城市西部沿著寺門首路，龍湖、華潤等眾多重量級的開發商都在這里扎堆，“均價在8600元/平方米，毛坯交房，相對去年這個地段的價格肯定是更實惠了。”附近售樓處的工作人員告訴記者，還會有額外的優惠。就在不遠處本地開發商的一售樓處，工作人員直接喊出了7400元/平方米的特價，“比之前買能省1000元/平方米。”一套房子大約能優惠10萬元，和市區相比，10萬元的優惠算不上大額，但相對70多萬元的總房價來說，這一優惠額度已經不小。另外，以高端樓盤聞名的少海片區，今年也出現價格疲軟，有的樓盤打出9000元/平方米的低價，還贈送物業費。
而就在記者采訪完畢，準備離開膠州時，已經有其他房產銷售的電話打了進來，聲稱可以幫記者找到更實惠的房子，別說7000元一平方米，6000元/平方米的房子都能找到，而且是封頂的準現房。
競爭太激烈庫存擠掉價格水分
對于膠州樓市出現大額優惠，很多人認為是受整個樓市大環境的影響。但在業內人士看來，膠州樓市有其獨特之處，巨大的庫存量是其價格下跌的主要原因。克而瑞青島區域首席分析師張則濤在之前的采訪中，就曾提到膠州、即墨等周邊區域，巨大的庫存將給開發商帶來不小的壓力。而根據10月份的一組數據顯示，膠州樓市目前存量面積共計462.54萬平方米，位居全市第二，整體去化周期高達105周。簡單地說，以目前膠州的庫存量和銷售速度，即使沒有新盤入市，全部消化掉也需要兩年的時間。
記者在膠州探訪時也印證了相應的數字。例如在前面提到的寺門首路周邊，開車不用五分鐘，就能見到至少5家正在開工的住宅項目。而整個膠州市，更是集齊了龍湖、萬科、保利、華潤、融創等一眾房地產大鱷，更別說數量眾多的當地房企。業內人士介紹，受地鐵和空港新區等利好的影響，從兩年前開始，開發商開始在膠州頻繁拿地。眾多利好的刺激，也吸引了市區甚至周邊縣市的購房者的關注。然而無論是空港經濟還是地鐵利好，目前都處于起步階段，無法吸引更多的人口凈流入。這也造成了目前膠州樓市還將維持相對封閉的局面，以本地居民為主要市場，極速攀升的新盤數量和相對穩定的人口，自然造成了市場供給比例的失調，也就造成了目前膠州樓市“以價換量”的現狀。
分析
樓市降價 抄底膠州現在合適嗎？
買漲不買跌，是購房者最常見的心理狀態。面對膠州樓市的現狀，很多人可能都會問，價格降到底了嗎？采訪中，有膠州樓盤的銷售顧問這樣回答記者：“拿地的價格和建樓的成本價是不變的，現在降價是開發商讓出的利潤，所以沒有太多的降價空間?！边@樣的說法在記者看來有一定的道理，但作為普通購房者并不清楚，開發商的利潤底線究竟在哪里。當然，還有一條消息也值得提醒購房者，今年第四季度青島膠州市僅有5宗商住用地即將掛牌入市，總占地面積274畝，整體體量不大。
相對收緊的土地供應，市場影響至少要到明年才會顯現。那今年年底，在膠州買房是否合適？對此，業內人士給出的答案是需要分區域來對待。
■空港新城
昨天記者走訪了空港新城的多個新樓盤，從基礎設施建設來說，這里距離成熟社區還有一定距離。按照規劃，這里將會成為空港經濟發展的聚集區，未來航空制造、臨空服務等都會創造巨大的發展空間。但就目前來說，尚處于規劃階段，成為成熟的住宅社區還需要巨大的時間成本。盡管已經成為價格洼地，但還是建議在當地工作人群考慮這一片區。另外空港新城的還有地鐵8號線的利好，區域內多個樓盤會因此受益，建議在地鐵8號線工作的人群可以考慮。至于市區人群是否可以通過8號線來滿足普通工作日的通勤需求，在記者看來，紅島片區應該能更多地承擔這一功能。
■膠州老城區
膠州老城區的西部，是主城區向外擴展的主要區域，按照規劃，將來九年一貫制學校、萬象匯等購物場所等都將拔地而起。這里從單價6000元的普通小區到單價9000元左右的高端社區，已經實現了全覆蓋。對于本地購房者來說，無論是剛需還是改善型需求，這里可以在年終重點考慮。
■少海片區
少海湖分南湖、北湖。因位于膠東國際機場的航道之上，限高且有不錯的臨湖水景資源，多為低密、洋房、別墅等，這也造就了少海湖宜居的品質生活住區概念。對于主城區居民來說，可以考慮在這里進行養老、度假等方面的投資。在“房住不炒”的前提以及國家嚴格的調控政策下，盡管目前價格處于較低點，但未來快速上漲的可能性并不大。如果單純為投資，并不建議大家考慮。
記者評彈
膠州樓市是否代表青島樓市走向
樓市庫存量日漸增大導致市場以價換量，這是膠州的現狀。很多人不禁要問，這是否也是整個青島樓市的未來走勢？記者在采訪過程中，幾乎所有的業內人士都給出了否定答案。原因主要有兩方面，首先是市場規模，市區人口基數大，無論是年輕人的第一套房還是改善型換房需求，市區的市場和膠州都不是一個層級。其次是主城區的土地供給量一直平穩，不會出現膠州那樣極速攀升的局面。從數據來看，9月全市房地產市場無論是價格還是銷量都在攀升，而十月份第三周銷量翻倍攀升，基本恢復到去年青島同期的常規水平。這些都在說明目前青島樓市整體平穩。在房住不炒的大方針下，國家政策調控也沒有任何松動的跡象?？梢灶A見的是，未來很長一段時間，青島樓市還將維持穩定局面，受淡旺季和市場因素的調整，價格的漲跌也將維持在小范圍內波動。（青報全媒體記者 劉鵬）
責任編輯：焦靜
