青島市住房和城鄉(xiāng)建設局、中國人民銀行青島市中心支行、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會青島監(jiān)管局于6月1日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱為《通知》）。《通知》對青島非限購區(qū)域購房首付比例、二手房限售條件等做出調(diào)整，更有鼓勵貨幣化安置、試點房票制度等新提法，一系列組合拳支持剛性和改善性住房需求。

提振樓市打出組合拳

根據(jù)《通知》，非限購區(qū)域首付比例首套最低調(diào)整為20%、二套最低調(diào)整為30%；優(yōu)化了特定條件群體商品住房上市交易年限,該群體新建商品房出售條件由網(wǎng)簽滿5年變更為網(wǎng)簽滿3年,取證滿2年；二手房出售條件由取證滿2年變更為取證滿1年。

在限售方面，《通知》表示，在本市范圍內(nèi)的居民家庭，因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請貸款延期展期等情形需出售住房的，且住房符合新建商品住房合同網(wǎng)簽備案滿3年或取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年、二手住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿1年的，房屋產(chǎn)權(quán)人可申請解除住房交易限制。

也就是說，新房網(wǎng)簽備案滿3年或取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年即可出售，二手住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿1年即可出售。而在此前，新房需網(wǎng)簽備案滿5年方可上市交易，二手住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》滿2年方可上市交易。不過，限售政策放松有個前提條件，那就是需滿足如下情形:因家庭成員患重大疾病急需資金治療、家庭收入不能支持住房貸款且已申請貸款延期展期等。

在首付方面，《通知》表示，隨著本市非限購區(qū)域的調(diào)整，商業(yè)銀行在非限購區(qū)域發(fā)放的首套房、二套房商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例作出相應調(diào)整。《通知》還明確，商業(yè)銀行在本文件印發(fā)之日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個人住房貸款業(yè)務，可按新政策執(zhí)行。具體來說，在除市南區(qū)、原市北區(qū)以外的非限購區(qū)域，商業(yè)銀行可降低商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例：商業(yè)銀行在非限購區(qū)域發(fā)放的首套房、二套房商業(yè)性個人住房貸款的最低首付比例相應調(diào)整至20%和30%；商業(yè)銀行在2023年6月1日前已接卷但尚未完成貸款合同簽訂的個人住房貸款業(yè)務，可按新政策執(zhí)行。而在限購的市南區(qū)、原市北區(qū)，仍然執(zhí)行首套最低首付30%、二套最低首付40%的政策。

記者也咨詢多家售樓處，關(guān)于降低首付的政策各銀行已于6月1日全面通知到項目，建行、工行、交行等各銀行基本都已確認開始實施。

此外，此次新政還提出了鼓勵貨幣化安置、試點房票制。《通知》明確，以城市更新優(yōu)化住房供給，鼓勵各區(qū)(市)棚戶區(qū)和城中村改造征收補償貨幣化安置，試點房票制度。

記者查詢外地政策發(fā)現(xiàn)，此前南昌、昆明、貴陽、鄭州、廈門、無錫、溫州等城市，已紛紛公布并實施房票安置政策。有解釋稱，房票安置措施是指政府向被征收房屋的所有權(quán)人根據(jù)房屋價值發(fā)放等額（或等額+獎勵金）面值的房票，被征收人可以憑房票在有效期內(nèi)購買合作開發(fā)商的樓盤。目前，各地普遍的做法是，將被征收房屋按貨幣補償金額量化，以房票形式核發(fā)給被征收人用以抵充購房款，并給予一定的政策性獎勵、契稅減免、購房補貼等。

多舉措促進“賣舊買新”

在支持剛性和改善性住房需求方面，《通知》明確，全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式，促進“賣舊買新”“賣小換大”。

今年4月初，青島市不動產(chǎn)登記中心、青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好存量房“帶押過戶”服務的通知》，明確了青島存量房“帶押過戶”的具體模式和流程。存量房“帶押過戶”是指存量房交易前，賣方無須先行還貸，在不解除房屋抵押狀態(tài)、交易各方均同意的前提下，完成存量房過戶、再抵押，最后清償原貸款解除初始抵押。業(yè)內(nèi)人士認為，“帶押過戶”政策的進一步推進和擴圍對當前房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極帶動作用，有利于提升二手房交易活躍度，促進換房需求加快釋放，從而進一步對市場形成一定支撐。

所謂“優(yōu)鮮賣”是針對有“賣舊房換新房”需求的購房者推出的交易模式，幫助購房者提前鎖定意向新房，同時加速舊房售出。客戶可以與開發(fā)企業(yè)、中介簽訂三方協(xié)議，與開發(fā)企業(yè)簽訂新房認購協(xié)議，并與中介簽署房源加速售賣協(xié)議。若舊房成功售出，客戶就可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房沒售出，則開發(fā)商退還定金，客戶也無需承擔違約風險。

此外，實施保租房以購代建。積極支持平合公司或金融機構(gòu)所屬租賃企業(yè)收購存量房源作為保租房。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行信用債券和擔保債券等直接融資產(chǎn)品，專項用于租賃住房建設和經(jīng)營。

在開展群(團)購住房活動方面，各區(qū)(市)組織綜合實力強信譽度高的優(yōu)質(zhì)房企，采取推出優(yōu)惠房源、發(fā)放住房消費券等措施，通過“手拉手”“青年人首套住房支持”等專題活動開展各類群體群(團)購商品住房。

新政還提到，進一步放寬人才住房分配準入條件。對于公開分配的人才住房，取消申請人及配偶5年內(nèi)沒有商品住房交易記錄的限制；經(jīng)市、區(qū)兩級分配后剩余的產(chǎn)權(quán)型人才住房，可面向在青島市持有商品住房不多于1套的人才配售。

今年以來，各地穩(wěn)樓市新政密集出臺。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2023年以來，已有百余城出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策超250次，其中濟南、長沙、廈門等十余城對限購政策進行放松，部分熱點二線城市如杭州已多次出臺政策優(yōu)化限購措施。除杭州、南京等熱點二線城市繼續(xù)優(yōu)化政策外，上海、廣州、深圳等一線城市也從公積金等方面持續(xù)對房地產(chǎn)政策進行優(yōu)化，多孩家庭、人才、職住平衡產(chǎn)業(yè)人群等是核心城市政策支持的側(cè)重點。

業(yè)內(nèi)人士認為，本次青島樓市新政中關(guān)鍵政策指向需求側(cè)刺激，旨在支持剛性和改善型住房需求，盤活存量市場等。其中“限貸限售”放松、房票試點較為關(guān)鍵。中指研究院山東公司分析師表示，2023年春節(jié)過后青島樓市迎來階段性回暖，2月、3月商品住宅成交量環(huán)比漲幅均超80%，但進入4月份樓市顯疲軟，成交量環(huán)比下降約五成；5月成交量環(huán)比小幅上漲9.8%，但相比去年同期仍未見起色。在這樣的市場背景下，青島因城施策，打出樓市新政組合拳，積極支持剛性和改善性住房需求，目的在于激活房地產(chǎn)市場，促進交易“動起來”，穩(wěn)樓市意圖明顯。

向上置換煥發(fā)新活力

目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也期待更多實質(zhì)性的政策落地，以提振信心，推動樓市繼續(xù)復蘇。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年以來，各地已出臺與老年群體、多子女家庭購房相關(guān)的政策超50條，主要包括提高公積金貸款額度、降低首付比例、允許提取公積金用于首付和租房、發(fā)放購房補貼、增加限購區(qū)購房套數(shù)等。

在支持老年群體購房方面，5 月 6 日，寧波出臺 10 項措施促消費，其中在住房消費方面提到，支持銀行機構(gòu)在風險可控的前提下放寬房貸發(fā)放年齡限制，激活老年人購房需求。

發(fā)放購房補貼及給予稅費優(yōu)惠是去年樓市的重要支持政策，克而瑞統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年共170城通過減免住房轉(zhuǎn)讓稅費、發(fā)放財政補貼來激活購房需求。購房補貼多是階段性政策，今年以來，多地推出或延續(xù)購房補貼和稅費支持政策，并利用房交會特殊節(jié)點加大購房補貼政策實施力度。如今年哈爾濱第 45 屆房展會期間，居民購房可獲得最高3%的購房補貼，還面向多孩家庭、人才購房、非本地戶籍市民購房等提出針對性補貼舉措。

在限購限貸等政策已放松的情況下，大多數(shù)城市選擇對限售政策、購房補貼及公積金政策進行調(diào)整，鼓勵房票安置等，以進一步促進剛性和改善性住房需求釋放。如廈門在今年5月推出的房票政策上，做了一些升級。在房票的基礎(chǔ)上增加了分段式購房獎勵，12個月內(nèi)使用房票購房，可獲得使用面值5%的獎勵，第13個月至24個月使用，則可獲得使用面值2%的獎勵。廈門也允許房票轉(zhuǎn)讓，并且同時一張初始房票可以分割金額轉(zhuǎn)讓給多人。除廈門外，今年南京主城六區(qū)、南昌四個中心城區(qū)等也都開始推行房票安置。

業(yè)內(nèi)人士認為，青島作為能級較高的城市，政策的繼續(xù)寬松或能對二線城市形成示范效應，年內(nèi)其他城市具備跟進調(diào)整的空間，調(diào)整路徑或傾向于高能級城市限貸、限購、限售的定向松綁。

自2022年以來，青島房貸利率多次下降、契稅調(diào)整、限購放松等政策全面實施，引導市場信心不斷增強。在支持剛性和改善性需求方面，一是降成本，包括降低房貸利率、降低交易稅費等；二是降門檻，包括優(yōu)化限購、降低首付比例等；三是打通二手房交易鏈條，為整個房地產(chǎn)市場提供源水和活力，包括出臺“帶押過戶”細則等。

至于本次政策調(diào)整對青島樓市交易的影響，青島日報樓市觀察員李鵬飛認為，本次政策調(diào)整新增了鼓勵貨幣化安置、試點房票制度，結(jié)合已推行房票安置的城市基本面走勢，青島房票試點短期或能刺激需求，拉動基本面回升。“當下市場的一條主線是，剛需在新房市場的選擇相對較少，于是去二手房市場置業(yè)。賣掉二手房的業(yè)主拿著資金繼續(xù)投入新房市場向上置換，于是整個鏈條被打通，市場也被進一步盤活。本次政策調(diào)整旨在加速市場流動性，政策的調(diào)整會使得更多優(yōu)質(zhì)的二手房源流向市場，購房者可挑選余地尤其是次新房更加廣泛。此外，由于與次新房市場有競爭空間，新房市場分化會加劇，差房子會越來越難賣，購房者對品質(zhì)的要求會越來越高，開發(fā)商自然要付出更多努力提升產(chǎn)品力。”

釋放剛性和改善性住房需求，是推動房地產(chǎn)健康、可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵舉措。對于居民來說，房貸是長期負債，支出意愿、償債能力取決于其穩(wěn)定就業(yè)與收入增長。但就像一個硬幣有兩面，樓市的回暖與否，關(guān)鍵還要看購房者的預期能否改善，增信心仍是關(guān)鍵。購房者的預期改善，還得需要他們對未來穩(wěn)就業(yè)以及經(jīng)濟增長預期看好，對自己未來收入信心倍增，他們才敢買房，敢消費。（文/青島日報 呂蕾）

責任編輯：金澤鈺