青島日報9月6日報道

連日來，房地產利好新政不斷涌現，如青島的公積金首付降低比例、全國多地陸續執行“認房不認貸”、存量房房貸利率將下調等。房地產行業一系列調控“組合拳”打出，其背后的原因是什么？對“金九銀十”及四季度青島樓市將產生怎樣的影響？

樓市下行壓力較大

連日來，房地產利好新政不斷涌現。

8月28日，青島“下調公積金首付比例”政策正式發布。新政明確了在青島市非限購區域內，降低住房公積金貸款首付比例。對于購買家庭首套自住住房的，首付比例由30%降至20%，購買家庭二套自住住房的，首付比例由40%降至30%。

8月30日，廣州發布通知，優化個人住房貸款中住房套數認定標準，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。隨后幾日，深圳、北京、上海等城市也發布“認房不認貸”新政。

8月31日，央行發布消息，將統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，不再區分實施限購城市和不實施限購城市。這意味著，在實施限購的城市，調整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分別從30％和40％降至20％和30％，可以更好滿足居民家庭住房需求。

8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

9月4日，中國人民銀行青島市分行、國家金融監督管理總局青島監管局聯合下發通知，要求各商業銀行迅速抓好落實關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知，加快制定具體操作細則，做好組織實施。通知明確，青島市各階段首套商業性個人住房貸款利率政策下限均和國家政策下限保持一致。

記者了解到，8月，我國樓市總體仍處于下行階段，百城新房價格環比現“四連跌”。據中指研究院9月1日發布的數據顯示，今年8月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米16176元，環比下跌0.01％，跌幅與7月持平。自今年5月份開始，百城新房價格環比已連續4個月下跌。

根據銳理數據統計，今年1-8月青島共計簽約商品房金額1442億元、983.75萬平方米、83233套。較去年同期銷售金額下滑9.3%、面積下滑10.8%、套數下滑10%。其中，8月青島商品房市場累計簽約金額約127.06億元，比去年同期下滑20.6%；簽約面積約90.37萬平方米，同比下滑13%；簽約套數7448套，同比下滑15%。

對于今年以來的樓市行情，常年奔波在房地產一線的青島鏈家商圈經理孫鵬總結說，今年1月到8月，青島樓市整體呈現“休眠”狀態，受購房需求集中釋放影響，二、三月份成交量同比漲幅較大，但后續幾個月成交態勢回落，逐漸趨于平穩。二手房是樓市的晴雨表，孫鵬告訴記者：“從新房與二手房成交比值來看，今年比值再度縮小，青島正在加快進入存量房時代。

房企：機遇與挑戰并存

樓市系列新政策的出臺落地，對于開發商而言，既是機遇，也是挑戰。銳理數據山東區域總經理劉元婧表示，一方面，此前戰略布局直接影響能否享受到本輪政策紅利，對于重倉一線城市的房企利好最為明顯，原政策限制下被壓抑的需求得到集中釋放，銷售業績回暖苗頭已現，現金流和資金狀況得到優化，新一線城市的核心區位項目緊隨其后，享受政策利好輻射；另一方面，想要迅速將“觀望型”客戶從競爭對手中搶過來，實現流速與利潤的雙贏，競爭壓力仍然不小。

劉元婧分析，本輪新政組合拳，旨在促進一線城市剛需及改善需求釋放，從而拉升整體樓市信心，進而促進樓市健康發展。“但是，回暖信號傳導到青島仍需一定時日，在看待新政對市場影響的時效和力度方面，建議大家保持一定的理性樂觀態度。”

本報樓市觀察員認為，青島公積金以及存量房房貸利率新政的利好，將重新拉回本土樓市信心，尤其對青島主城區核心板塊的優質項目，將帶來一定的刺激作用。譬如目前東李板塊多個樓盤的熱銷，盡管離不開“價格戰”的加持，但不能否認連日來系列利好新政的“推波助瀾”。

市場小幅上揚可能性較大

利好新政頻頻，對于“金九銀十”及整個青島第四季度樓市，將帶來怎樣的影響？

銳理數據山東區域總經理劉元婧分析指出，金九銀十作為傳統銷售旺季，疊加新政組合拳刺激，開發商營銷頻次和客戶到訪率相較于七八月將得到顯著提升。綜合分析來看，主城核心區項目熱銷有望帶動整體市場熱度回升，但市場分化的底層邏輯和客戶競爭依舊存在。樓市盤整期間，客戶在觀望中變得更理性也更專業，對于企業的財務風險與交付口碑、產品設計品質、價格策略等方面綜合考量，兼備“核心地段+房企實力+產品力升級”的明星項目依舊受改善客群青睞，此外現房、準現房對剛需剛改的吸引力更強。

下半年僅余4個月，本報樓市觀察員分析，此輪政策包落地后，一線城市、部分新一線城市及省會城市市場相繼迎來回暖，青島自然也不例外。青島下半年成交量有望回暖，其中核心區域熱點板塊將表現亮眼，外圍區域則把握政策紅利期加快出貨。考慮到青島近年來房價持續高位橫盤，預計房價不會出現大幅上漲，市場持續分化態勢下，結構性小幅上調可能性較高。對樓市觀望者尤其是剛需來說，“金九銀十”將是出手好時機。 （文/青島日報地產全媒體記者 李鵬飛 責編/呂蕾）