兵無常勢，水無常形。

置業投資，我們同樣不能墨守成規。舉例說，那些固守“寧要市南一張床，不要市北一套房”的人，現在一定會為錯過浮山后、新都心的城市紅利而扼腕嘆息。

城市不停地生長，通貨膨脹一直沒有停歇，不論是地價還是房價，整個樓市的價值體系都在不斷的重構。我們的置業思維也要在不斷的創新中，發現價值錯位的閃光點，從而讓家庭資產增值速度與高速前行的時代列車同步。

那么，開平路45號地王橫空出世后，最好的機會在哪里呢？

1主城“神盤”的價值思考

因為樓市的溫度有些“失常”，所以老王最近一直在梳理新房成交數據。在這個過程中，碧桂園·云著悅界是最讓老王驚訝的一個盤。看到成交數據時，我的下意識判斷是機構統計人員筆誤，多寫了一位數。但當老王從三家不同的機構得到相差無幾的數據后，陷入了深深的思考中：

一個公寓產品，為什么能累計銷售800多套，始終位于板塊新房銷售榜的TOP5行列之中？

在對居住屬性、投資屬性、性價比三個維度進行綜合調查之后，老王找到了問題的答案。

示意圖

碧桂園·云著悅界位于市北核心住區，周圍有大量的開放式小區，地緣客戶數量眾多。但是與市南、浮山后的地緣客戶偏好400萬以上大戶型不同的是，這個區域的改善族更為偏愛100萬總價之下的產品。對于不愿意整天爬樓回家的居民來說，這是他們經濟能力可承受范圍內，最適合自住的選擇；

從豪宅火熱的市場中，我們可以發現一個問題：買房的不都是自然人，很多企業以公司的名義買房。位于市北CBD的碧桂園·云著悅界不僅僅是上佳的辦公選擇，而且還是合理避稅的載體，同時可以增加企業的信譽背書，這是可以解決小微企業諸多難題的置業方案；

從價格而言，碧桂園·云著悅界的價格只是普通住宅的50%左右，在“地王”誕生之前，已經和主城區的地價相差不多，性價比不言而喻。

其實不僅僅是青島，我們看上海、杭州、深圳等地，在傳統核心區住宅土地日益稀缺，房價不斷高漲的情況下，公寓產品成交量和價格都在快速放大。

在地價和建筑成本不斷上漲的過程中，商品住宅與房屋租金價格必然會被重構，少數商住公寓的性價比也會隨之凸顯，成為資產投資的優質標的。

青島主城，誰會接過碧桂園·云著悅界的神盤之棒呢？

2 RCEP與城市更新紅利疊加

經常看老王文章的人，都知道我有一個觀點：90%的公寓產品不能買。因為相比普通住宅產品，同時滿足城市發展核心地段、純熟生活配套、卓越產品力、強悍性價比的公寓產品實在太少了。

在這個特殊的不動產品類中，老王的置業建議只有“買入”和“垃圾”兩種評級，沒有“湊合”這個等級。所以，我們在選擇公寓產品時，會非常苛刻。

示意圖

對于傳統主城核心區來說，未來有兩個機會：產業升級與城市更新。

從產業的角度來講，主城最大的機會自然是市北區的RCEP試驗區。RCEP創新試驗基地以郵輪港區核心區為先開區，將建設中國(青島)RCEP國際博覽中心、跨境貿易創新中心、國際健康管理中心、國際油氣交易中心、國際航運金融中心、青島航運交易所、大宗貿易數字化科技平臺等“五中心一所一平臺”項目。

規劃圖

此外，RCEP創新試驗基地還將積極構建山海生態廊，加強生態治理提升，打通山海相連的景觀廊道、通風廊道; 打造濱海濱河發展帶，沿25公里岸線，串聯郵輪港區、“六個千畝”產業集聚區，推動海洋經濟、科技創新、生態休閑、品質生活一體多元發展，這必將成為膠州灣東岸最重要的產業增長極。

我們看杭州，最近三年，不論是住宅還是公寓，房產價值增長最快的區域是哪里？當然是由產業聚集區，帶來人才、優質配套聚集的未來科技城。在戰略地位上，RCEP創新試驗基地與未來科技城不相上下。

從城市規劃來看，在地鐵M3號線為主線的城市更新第一季落幕后，以地鐵M1號線為主線的城市更新第二季已經拉開帷幕。碧桂園、綠城、中海、融創等國內頂級開發商云集于水清溝—勝利橋一線。17家開發商競奪地王，足以說明區域發展潛力。一個個拔地而起的時尚住區，對應的一定是教育、商業、醫療資源的日漸豐盈。

產業發展的澎湃遠景與居住品質的迭代升級紅利疊加，主城最具成長潛力的板塊因此而誕生。

3 后浪心中的“桃花源”

前幾天，一名“等等”族看著招商碧桂園·依云四季幾近清盤的公示牌向老王感慨：現在來看，去年你推薦的住宅產品，是整個板塊性價比最高的項目。是的，現在復盤來看，招商碧桂園·依云四季其實是一個不需要老王宣傳的盤，因為在老王寫探盤日記時，首開的房子已經所剩無幾。

年輕的后浪們與洶涌的地緣客戶毫不猶豫地出手，多是看中了優越自然環境和TOD生活配套雙加持的稀缺屬性。

北嶺山公園實景圖

“出則繁華，入則自然”，是每一個都市人的夢想。

昨天上午，許久沒有爬山的老王突然來了興致，繞著北嶺山公園環湖路走了一圈。一進入這個市區內最大的山頭公園，天然氧吧給我的感覺就是四個字：神清氣爽。在綠柳成蔭，蟲鳴鳥叫的環境中，老王擁有了一種久違的放松感。 

快節奏的生活、高強度的工作，都市人面對重重壓力，鮮活的生命需要豐富滋養。多彩生活的實現絕不僅僅局限于居室內部，而當居住空間向外延伸時，社區園林做得再精致，也不如毗鄰一座城市公園更讓人舒心，公園便成為一種無可替代的城市資源。

北嶺山公園實景圖

TOD項目的一切出門即達，是時下最IN的生活方式，也是后浪們的最愛。相比普通的地鐵房，招商碧桂園·依云四季社區商業廣場與地鐵廣場相連，這種設計類似于日本大阪的Grand Front，通過商業街區與地鐵站無縫銜接，吸引周邊的居民聚集于此休閑消費。Grand Front運營以后，每日平均有250萬人次通過大阪站流入Grand Front，讓老舊的街區重回城市的C位。

所以，在青島商鋪銷售整體疲軟的大背景之下，招商碧桂園·依云四季商鋪銷售十分火爆。在商業邏輯中，這一反常的銷售細節仿佛一枚埋藏隱喻的標簽：這個街區，無論是向前追溯，還是此后發展，都自帶生生不息的原動力，一直會是主城人心中的最愛。

示意圖

在招商碧桂園·依云四季，不用做讓你無比糾結的減法題。大自然的美好與TOD的豐盈在此融匯，這便是后浪心目中最理想的住區。

4 生活細節決定投資價值

老王在日常交流中曾經反復說過，即使是投資，也要以剛需的眼光去審視目標房產。招商碧桂園·依云四季是M1號線的地鐵盤，不僅僅是周邊的地緣客戶，對于在主城工作的上班族來說，都是十分便利的一個選擇。周邊的生活配套，也已經日漸成熟，鴻泰廣場已經開業，位于一樓的利群生活超市可以解決日常所需：

實景圖

孩子玩樂？同樣不需要擔心：

實景圖

在踩盤中，老王發現與招商碧桂園·依云四季一路之隔的小區中有一個健身房，對于住公寓的年輕人來說，這是一個十分理想的配套。下班不但可以擼鐵鍛煉，而且可以解決夏日的沐浴問題，大大降低居住在公寓中的水電成本。

我們通過區位圖可以發現，項目距離啟元、超銀等名校都不遠，是家長陪讀房的一個不錯選擇。招商、碧桂園都是戶型大師，星空墅的戶型也是無可挑剔：

樣板間實景圖

最關鍵的是價格，面包的價格真的與面粉形成了價值錯位，性價比不言而喻。綜合因素看下來，與開平路地價倒掛的房價之下，這是一個出租回報率最有可能達到年化6%-7%的產品。

這就是公寓市場10%的買入評級中，那1%應該立即出手的機會。

在目前燥熱的青島樓市中，對于預算不足80萬的置業者來說，與其到偏遠郊區賭博，在住宅產品即將邁上3萬+的區域中，入手這樣一套地段、配套、產品俱佳的星空墅，是不是一個更好的選擇？