兵無常勢，水無常形。
置業(yè)投資，我們同樣不能墨守成規(guī)。舉例說，那些固守“寧要市南一張床，不要市北一套房”的人，現(xiàn)在一定會為錯過浮山后、新都心的城市紅利而扼腕嘆息。
城市不停地生長，通貨膨脹一直沒有停歇，不論是地價還是房價，整個樓市的價值體系都在不斷的重構(gòu)。我們的置業(yè)思維也要在不斷的創(chuàng)新中，發(fā)現(xiàn)價值錯位的閃光點，從而讓家庭資產(chǎn)增值速度與高速前行的時代列車同步。
那么，開平路45號地王橫空出世后，最好的機(jī)會在哪里呢？
1主城“神盤”的價值思考
因為樓市的溫度有些“失常”，所以老王最近一直在梳理新房成交數(shù)據(jù)。在這個過程中，碧桂園·云著悅界是最讓老王驚訝的一個盤。看到成交數(shù)據(jù)時，我的下意識判斷是機(jī)構(gòu)統(tǒng)計人員筆誤，多寫了一位數(shù)。但當(dāng)老王從三家不同的機(jī)構(gòu)得到相差無幾的數(shù)據(jù)后，陷入了深深的思考中：
一個公寓產(chǎn)品，為什么能累計銷售800多套，始終位于板塊新房銷售榜的TOP5行列之中？
在對居住屬性、投資屬性、性價比三個維度進(jìn)行綜合調(diào)查之后，老王找到了問題的答案。
示意圖
碧桂園·云著悅界位于市北核心住區(qū)，周圍有大量的開放式小區(qū)，地緣客戶數(shù)量眾多。但是與市南、浮山后的地緣客戶偏好400萬以上大戶型不同的是，這個區(qū)域的改善族更為偏愛100萬總價之下的產(chǎn)品。對于不愿意整天爬樓回家的居民來說，這是他們經(jīng)濟(jì)能力可承受范圍內(nèi)，最適合自住的選擇；
從豪宅火熱的市場中，我們可以發(fā)現(xiàn)一個問題：買房的不都是自然人，很多企業(yè)以公司的名義買房。位于市北CBD的碧桂園·云著悅界不僅僅是上佳的辦公選擇，而且還是合理避稅的載體，同時可以增加企業(yè)的信譽(yù)背書，這是可以解決小微企業(yè)諸多難題的置業(yè)方案；
從價格而言，碧桂園·云著悅界的價格只是普通住宅的50%左右，在“地王”誕生之前，已經(jīng)和主城區(qū)的地價相差不多，性價比不言而喻。
其實不僅僅是青島，我們看上海、杭州、深圳等地，在傳統(tǒng)核心區(qū)住宅土地日益稀缺，房價不斷高漲的情況下，公寓產(chǎn)品成交量和價格都在快速放大。
在地價和建筑成本不斷上漲的過程中，商品住宅與房屋租金價格必然會被重構(gòu)，少數(shù)商住公寓的性價比也會隨之凸顯，成為資產(chǎn)投資的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
青島主城，誰會接過碧桂園·云著悅界的神盤之棒呢？
2 RCEP與城市更新紅利疊加
經(jīng)常看老王文章的人，都知道我有一個觀點：90%的公寓產(chǎn)品不能買。因為相比普通住宅產(chǎn)品，同時滿足城市發(fā)展核心地段、純熟生活配套、卓越產(chǎn)品力、強(qiáng)悍性價比的公寓產(chǎn)品實在太少了。
在這個特殊的不動產(chǎn)品類中，老王的置業(yè)建議只有“買入”和“垃圾”兩種評級，沒有“湊合”這個等級。所以，我們在選擇公寓產(chǎn)品時，會非常苛刻。
示意圖
對于傳統(tǒng)主城核心區(qū)來說，未來有兩個機(jī)會：產(chǎn)業(yè)升級與城市更新。
從產(chǎn)業(yè)的角度來講，主城最大的機(jī)會自然是市北區(qū)的RCEP試驗區(qū)。RCEP創(chuàng)新試驗基地以郵輪港區(qū)核心區(qū)為先開區(qū)，將建設(shè)中國(青島)RCEP國際博覽中心、跨境貿(mào)易創(chuàng)新中心、國際健康管理中心、國際油氣交易中心、國際航運(yùn)金融中心、青島航運(yùn)交易所、大宗貿(mào)易數(shù)字化科技平臺等“五中心一所一平臺”項目。
規(guī)劃圖
此外，RCEP創(chuàng)新試驗基地還將積極構(gòu)建山海生態(tài)廊，加強(qiáng)生態(tài)治理提升，打通山海相連的景觀廊道、通風(fēng)廊道; 打造濱海濱河發(fā)展帶，沿25公里岸線，串聯(lián)郵輪港區(qū)、“六個千畝”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，推動海洋經(jīng)濟(jì)、科技創(chuàng)新、生態(tài)休閑、品質(zhì)生活一體多元發(fā)展，這必將成為膠州灣東岸最重要的產(chǎn)業(yè)增長極。
我們看杭州，最近三年，不論是住宅還是公寓，房產(chǎn)價值增長最快的區(qū)域是哪里？當(dāng)然是由產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，帶來人才、優(yōu)質(zhì)配套聚集的未來科技城。在戰(zhàn)略地位上，RCEP創(chuàng)新試驗基地與未來科技城不相上下。
從城市規(guī)劃來看，在地鐵M3號線為主線的城市更新第一季落幕后，以地鐵M1號線為主線的城市更新第二季已經(jīng)拉開帷幕。碧桂園、綠城、中海、融創(chuàng)等國內(nèi)頂級開發(fā)商云集于水清溝—勝利橋一線。17家開發(fā)商競奪地王，足以說明區(qū)域發(fā)展?jié)摿ΑＲ粋€個拔地而起的時尚住區(qū)，對應(yīng)的一定是教育、商業(yè)、醫(yī)療資源的日漸豐盈。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展的澎湃遠(yuǎn)景與居住品質(zhì)的迭代升級紅利疊加，主城最具成長潛力的板塊因此而誕生。
3 后浪心中的“桃花源”
前幾天，一名“等等”族看著招商碧桂園·依云四季幾近清盤的公示牌向老王感慨：現(xiàn)在來看，去年你推薦的住宅產(chǎn)品，是整個板塊性價比最高的項目。是的，現(xiàn)在復(fù)盤來看，招商碧桂園·依云四季其實是一個不需要老王宣傳的盤，因為在老王寫探盤日記時，首開的房子已經(jīng)所剩無幾。
年輕的后浪們與洶涌的地緣客戶毫不猶豫地出手，多是看中了優(yōu)越自然環(huán)境和TOD生活配套雙加持的稀缺屬性。
北嶺山公園實景圖
“出則繁華，入則自然”，是每一個都市人的夢想。
昨天上午，許久沒有爬山的老王突然來了興致，繞著北嶺山公園環(huán)湖路走了一圈。一進(jìn)入這個市區(qū)內(nèi)最大的山頭公園，天然氧吧給我的感覺就是四個字：神清氣爽。在綠柳成蔭，蟲鳴鳥叫的環(huán)境中，老王擁有了一種久違的放松感。
快節(jié)奏的生活、高強(qiáng)度的工作，都市人面對重重壓力，鮮活的生命需要豐富滋養(yǎng)。多彩生活的實現(xiàn)絕不僅僅局限于居室內(nèi)部，而當(dāng)居住空間向外延伸時，社區(qū)園林做得再精致，也不如毗鄰一座城市公園更讓人舒心，公園便成為一種無可替代的城市資源。
北嶺山公園實景圖
TOD項目的一切出門即達(dá)，是時下最I(lǐng)N的生活方式，也是后浪們的最愛。相比普通的地鐵房，招商碧桂園·依云四季社區(qū)商業(yè)廣場與地鐵廣場相連，這種設(shè)計類似于日本大阪的Grand Front，通過商業(yè)街區(qū)與地鐵站無縫銜接，吸引周邊的居民聚集于此休閑消費(fèi)。Grand Front運(yùn)營以后，每日平均有250萬人次通過大阪站流入Grand Front，讓老舊的街區(qū)重回城市的C位。
所以，在青島商鋪銷售整體疲軟的大背景之下，招商碧桂園·依云四季商鋪銷售十分火爆。在商業(yè)邏輯中，這一反常的銷售細(xì)節(jié)仿佛一枚埋藏隱喻的標(biāo)簽：這個街區(qū)，無論是向前追溯，還是此后發(fā)展，都自帶生生不息的原動力，一直會是主城人心中的最愛。
示意圖
在招商碧桂園·依云四季，不用做讓你無比糾結(jié)的減法題。大自然的美好與TOD的豐盈在此融匯，這便是后浪心目中最理想的住區(qū)。
4 生活細(xì)節(jié)決定投資價值
老王在日常交流中曾經(jīng)反復(fù)說過，即使是投資，也要以剛需的眼光去審視目標(biāo)房產(chǎn)。招商碧桂園·依云四季是M1號線的地鐵盤，不僅僅是周邊的地緣客戶，對于在主城工作的上班族來說，都是十分便利的一個選擇。周邊的生活配套，也已經(jīng)日漸成熟，鴻泰廣場已經(jīng)開業(yè)，位于一樓的利群生活超市可以解決日常所需：
實景圖
孩子玩樂？同樣不需要擔(dān)心：
實景圖
在踩盤中，老王發(fā)現(xiàn)與招商碧桂園·依云四季一路之隔的小區(qū)中有一個健身房，對于住公寓的年輕人來說，這是一個十分理想的配套。下班不但可以擼鐵鍛煉，而且可以解決夏日的沐浴問題，大大降低居住在公寓中的水電成本。
我們通過區(qū)位圖可以發(fā)現(xiàn)，項目距離啟元、超銀等名校都不遠(yuǎn)，是家長陪讀房的一個不錯選擇。招商、碧桂園都是戶型大師，星空墅的戶型也是無可挑剔：
樣板間實景圖
最關(guān)鍵的是價格，面包的價格真的與面粉形成了價值錯位，性價比不言而喻。綜合因素看下來，與開平路地價倒掛的房價之下，這是一個出租回報率最有可能達(dá)到年化6%-7%的產(chǎn)品。
這就是公寓市場10%的買入評級中，那1%應(yīng)該立即出手的機(jī)會。
在目前燥熱的青島樓市中，對于預(yù)算不足80萬的置業(yè)者來說，與其到偏遠(yuǎn)郊區(qū)賭博，在住宅產(chǎn)品即將邁上3萬+的區(qū)域中，入手這樣一套地段、配套、產(chǎn)品俱佳的星空墅，是不是一個更好的選擇？
